地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5% 房地產(chǎn)市場再生變數(shù)

　　稅收上調(diào)，這是今年全國“兩會”后國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的第一個(gè)大動作，相信不僅僅是開始?？梢灶A(yù)見，2006年房地產(chǎn)市場將是不平凡的一年。

　　日前，國家稅務(wù)總局下發(fā)文件，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的辦法做出調(diào)整。有關(guān)專家指出，新規(guī)定勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的收入產(chǎn)生一定影響，甚至進(jìn)而影響未來的房價(jià)走勢。

　　地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%

　　這份名為《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（31號文件），與2003年發(fā)布的83號文件相比，主要在以下幾方面進(jìn)行了補(bǔ)充、修改和完善。

　　31號文件最明顯的變化是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，并將比例由15%提高至20%.同時(shí)規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.

　　對于開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，31號文件規(guī)定：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

　　31號文規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但不得超過3年。

　　31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)也不得享受新的企業(yè)稅收優(yōu)惠。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。

　　消費(fèi)者、開發(fā)商誰埋單？

　　國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好的兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。31號文件的頒布旨在加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，該規(guī)定實(shí)施后會減少開發(fā)商的利潤。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺，市場熱銷，開發(fā)商可能將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。

　　“稅收調(diào)整會增加開發(fā)成本，但影響不是很大。”鴻泰地產(chǎn)總經(jīng)理張鳳春說，5%的成本上升還在開發(fā)商的承受能力范圍之內(nèi)，因此短期不會反映到房價(jià)上。況且價(jià)格由市場供求雙方?jīng)Q定，開發(fā)商就算想轉(zhuǎn)移成本，也要顧及到市場能否接受。

　　現(xiàn)在，許多大型開發(fā)企業(yè)往往通過注冊不同項(xiàng)目公司的方式開發(fā)新項(xiàng)目，根據(jù)以前的政策，新公司可免征所得稅一年。張鳳春指出，雖然31號文件取消了這種稅收優(yōu)惠，但對于房地產(chǎn)業(yè)而言，項(xiàng)目前期運(yùn)作的時(shí)間比較長，這段時(shí)間往往是零收入，因此規(guī)定對開發(fā)商的影響很小。