2006年中國地交會昨天在北京國貿(mào)舉辦，國土資源部副部長贠小蘇在會上表示，通過盤活存量建設(shè)用地，提高土地的產(chǎn)出水平和利用率，完全可以保證經(jīng)濟又快又好地發(fā)展。"（今后土地使用必須保證60%以上是存量土地）是必要的，也是可行的。"

2006地交會劍指我國大量閑置土地（圖：IT中國網(wǎng)）

　　北京閑置土地規(guī)模大，住房土地有效供應(yīng)大打折扣

　　日前，北京市國土資源局清查了2002年至2005年的住房建設(shè)供地情況。數(shù)據(jù)顯示，已供土地但尚未形成實際住房供應(yīng)的土地面積現(xiàn)在還有4000公頃，規(guī)劃建設(shè)面積8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，相當(dāng)于北京市近兩年的房地產(chǎn)用地總量。"中國房地產(chǎn)土地供應(yīng)不存在地荒"，國土資源部副部長贠小蘇再次否定了一些開發(fā)商的"地荒論". 以北京為例，北京目前4000公頃的閑置土地，足夠房產(chǎn)商用兩年。

　　閑置土地的問題如果得不到有效的解決，九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見就只能停留在一紙文件，關(guān)于中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％的惠民政策也成了空談。

　　盤活存量土地影響幾何？

　　此次中國地交會上，國土資源部提出了60%的新的標準。"60%的提法是新的表述，之前的表述是要求地方充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地，而沒有量化指標。"國土資源部耕地保護司司長潘明才公開表示。

　　首先國土資源部此次關(guān)于土地使用必須保證60%以上是存量土地的規(guī)定是對九部委意見的具體細化，如果政策得到落實，以前土地開發(fā)產(chǎn)生大量閑置土地的情況將會有所緩解，應(yīng)該說是一個比較有效的政策，既能夠盤活以前的閑置土地，又能防止以后產(chǎn)生閑置土地。當(dāng)然根本的措施還要加強對土地使用的全程跟蹤監(jiān)測，如九部微意見中關(guān)于加大對閑置土地的處置力度的相關(guān)規(guī)定，雙管齊下，北京包括閑置土地在內(nèi)的存量土地就可以得到有效利用。

　　其次，盤活存量土地，加強了閑置土地的利用效率，北京商品房土地供應(yīng)將會十分充足。能夠貫徹九部委關(guān)于中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)的規(guī)定，普通商品房的供應(yīng)會在未來2年后逐步釋放供應(yīng)量，北京目前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾的現(xiàn)狀能夠得到很大程度的緩解，未來房價會在高位穩(wěn)定的情況下增加降價的因素。

　　再次，盤活存量土地，加強閑置土地的利用，能夠在一定程度上減少地方政府違規(guī)利用土地的現(xiàn)象。由于地價農(nóng)轉(zhuǎn)非環(huán)節(jié)征地價和招拍掛環(huán)節(jié)土地出讓價格機制的不配套，地方政府從中漁利很多，這就造成了我國現(xiàn)在地方政府違規(guī)利用土地屢禁不止的現(xiàn)象。通過盤活存量土地，短期內(nèi)地方政府開發(fā)土地的沖動受到了開發(fā)商經(jīng)營開發(fā)能力的限制，變得具有一定的長期性，違規(guī)情況必然會減少。

　　最后，60%的新標準在實際中存在一定的操作難度。因為每個城市的存量土地釋放量有限，政府在引進開發(fā)商，發(fā)展房地產(chǎn)市場的過程中會遇到很多困難，可能回影響引資的進度。因為如果閑置土地利用完畢，存量土地釋放困難會更大，現(xiàn)有的土地空間增加利用率很困難，另一個來源是強制城市化和舊城翻新可能會被無序利用，造成大量的住房被動需求難以在短期內(nèi)被房地產(chǎn)市場消化，在目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險積聚比較大的情況下，對于政府短期化的行為尤其要加強管理。

　　對于存量土地的利用，我們還要做什么工作？

　　筆者認為行政調(diào)控始終是缺乏效率的，在我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)逐步走向成熟，土地調(diào)控和土地供應(yīng)量的行政化調(diào)控必將弱化，代之的是效率更高的經(jīng)濟手段如稅收手段的建立。所以首先我們要做的工作就是健全不動產(chǎn)稅制，對于加強土地的調(diào)控主要是在土地的開發(fā)利用環(huán)節(jié)，把土地閑置費法律化，權(quán)威化，嚴肅化，類似于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。

　　其次在防止地方政府違規(guī)批地和征用土地的問題上，一方面建立地產(chǎn)稅，把短期化的土地出讓金，土地閑置費等變?yōu)榉�(wěn)定的長期的稅收收入，由于地方政府往往在政策實行中注重短期行為，一次性的土地出讓金支付增加了政策的短期性和盲目性，很多耕地得不到應(yīng)有的保護。增大政府土地開發(fā)利用政策的長期性，可以改變政策短期性帶來的各種違規(guī)情況；另一方面閑置土地的合理開發(fā)利用作為政府工作目標責(zé)任制，規(guī)范地方政府行為，改善政策執(zhí)行效用。

　　再次在利用存量土地的政策指定上，應(yīng)該體現(xiàn)更加人性化的規(guī)定。比如有的城市可利用的存量土地規(guī)模大，閑置土地也有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，這樣的城市可以適當(dāng)考慮提高存量土地利用在總體規(guī)劃土地的比例；有的城市可利用的存量土地的規(guī)模比較小，閑置土地規(guī)模也很小，比例可以稍微低一些。當(dāng)然這樣的浮動區(qū)間也是存在問題的，因為比例的規(guī)定一定程度上約束了政府批租土地的規(guī)模，前面已經(jīng)分析過，政府在比例的問題上會和中央政府展開博弈，中央政府要求提高比例，地方政府要求降低比例，這種利益的較量往往會滋生更多的問題。

　　最后，在政策的執(zhí)行中，加強政策執(zhí)行效果的定期上報和檢查制度是必要的，要嚴防政府在政策執(zhí)行中出現(xiàn)的欺上瞞下的作風(fēng)，防止地方政府一味追求財政收入的增長，變本加厲的新批土地，違規(guī)占用土地，防止地方政府盲目追求城市化率，制造新的不穩(wěn)定因素�？傊�，加強政策的執(zhí)行監(jiān)管是最根本的。