國務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、中國人民銀行等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房首付款比例不得低于30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　提高首付的政策對住房需求究竟有多大的調(diào)節(jié)作用呢？需求結(jié)構(gòu)會發(fā)生什么樣的變化呢？下面我們一起分析一下。

　　一、提高個人住房首付款比例對需求總體性影響分析

　　“提高首付比例有利于抑制不合理的購房需求�！敝袊�人民銀行有關(guān)負責人今天以價格為100萬元的房屋為例說，若有100萬元資金，在首付20％的情況下，可以支付5套房屋的首付；若為30％，就只能滿足3.3套房屋的首付，在一定程度上減少了購房需求，而在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整中，需求的減少有利于緩解房價上升的壓力。

　　一般分析認為，提高首付比例可以壓制部分住房貸款需求，抑制個人住房貸款的增長，從總體上調(diào)節(jié)住房需求的過快增長，環(huán)節(jié)住房供需矛盾，包括總體性矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾，從而穩(wěn)定住房價格。

　　二、提高個人住房首付款比例對需求結(jié)構(gòu)性影響分析

　　為分析方便起見，我們不妨把個人住房需求大致分為三部分，即自住需求，投資需求和投機需求，其中各個需求中大致區(qū)分普通住房和非普通住房兩種。

　　（一）提高首付比例對于自住住房需求影響

　　對于個人普通住房自住需求，包括普通商品房和經(jīng)濟適用房，提高首付比例會影響相當部分中下層次消費者的購房計劃，部分需求會流向租房市場，推動租房價格的上漲。而對于中上層次的消費者，提高首付影響不是很大，他們的住房需求比較剛性，在房價節(jié)節(jié)上漲的預(yù)期下，他們中一部分會選擇早點購房；對于另外一部分則會選擇觀望，等待九部委意見的實施效果。總體來講，筆者認為中上層次的消費者對于首付比例的提高不太敏感，需求不會有大的變化。

　　對于個人非普通住房的自住需求，包括一些大戶型住房和高檔商品房，這部分需求也存在相當程度的剛性，需求對首付比例的提高彈性很小，這部分購房者需求不會發(fā)生大的變化。

　　總體上講，提高首付對于自住需求的影響主要在于對普通商品房和經(jīng)濟適用房需求的影響，但相比之下，自主住房需求剛性較大，需求短期內(nèi)可能存在波動，長期內(nèi)是增加的，也就是說，提高首付的政策長期內(nèi)是基本無效的。

　�。ǘ�）提高首付對于投資住房需求的影響

　　提高首付比例會影響相當部分的短線投資者，他們的資金大部分來自銀行貸款，提高首付比例對這部分需求影響較大，相當部分投資需求會分流到租房市場，成為真正的長線投資者；而對于另外部分長線投資者，提高首付的政策對他們來講影響不大，這部分投資者彈性比較小，他們趨向于選擇更高的長期收益，普遍對房地產(chǎn)存在價格上漲的預(yù)期，在政府普遍重視房地產(chǎn)市場的情況下，長期投資不會受到泡沫的影響，再加上房地產(chǎn)市場主要受自然因素的影響，房價長期看是趨向上漲的，因此這部分投資者不會受首付提高的影響。

　�。ㄈ�）提高首付對投機住房需求的影響

　　對于投機住房需求，這部分購房者主要為短線投機者，交易流動性比較快，資金一般比較充足，提高首付的政策對其殺傷力不是很大，需求不會有太大的變化，在九部委政策實行結(jié)構(gòu)不是很明朗的情況下，這部分炒房需求不會發(fā)生大的變化。筆者認為對于這部分需求的調(diào)節(jié)應(yīng)該采用力度較大的稅收政策。

　　三、首付比例政策存在的問題對需求調(diào)節(jié)作用發(fā)揮的影響

　�。ㄒ唬� 政策自身存在問題

　　再看一下政策：從2006年6月1日起，個人住房首付款比例不得低于30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　從中不難看出，90平米是個界限，但這樣的界限不是太具有操作性，炒房者或者投資者完全可以選擇90平米以下的房子進行投機和投資活動，這樣的情況下，首付提高到30%的政策便失去了調(diào)節(jié)作用，相反90平米仍然執(zhí)行20%的政策留下了隱患，成為投機者利用的手段。

　�。ǘ�）政策實行中存在問題

　　由于我國購房實名制沒有得到很好的落實，銀行在確定購房者購買的房屋是自用住房還是自用以外的投資投機住房上存在很大的困難，正因為如此，央行的信貸政策總體上處于一刀切狀態(tài)，而且90平米的界限也就失去了實際的意義。這樣的政策帶來的后果可能是部分投資者和投機者會轉(zhuǎn)向90平米以下的普通房源，從而造成更大的供需矛盾。

　　從理論上講，我們應(yīng)該考慮針對購房者不同的購房用途制定相應(yīng)的首付比例。關(guān)于這一點，易憲容認為，只要是居民第一套自住房，無論面積大小，都應(yīng)該實行20％的最低首付比例。對第二套房首付比例提高到40％至50％，第三套房首付比例提到50％或更高，套數(shù)越多首付比例越高，以此遏制炒房行為。

　�。ㄈ�）從央行貨幣政策執(zhí)行報告看首付比例的調(diào)控作用

　　央行今天公布的《2006年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，對10大城市的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，居民全部住房貸款平均期限為17年，平均首付比例為37％。10大城市貸款居民債務(wù)率處于正常水平，貸款購房群體支付及償債能力較強。這樣的政策似乎對央行首付政策的效果發(fā)揮是個不利因素。如果數(shù)據(jù)很有參考價值的話，央行首付政策將會大打折扣。

　　通過以上各方面的分析，筆者認為，首付政策存在一定的缺陷，加之在實行中的鑒別困難和購房者的經(jīng)濟情況分析，首付比例的調(diào)控效果前景不是很明朗，有太多的干擾因素和不利因素�？赡苷�是出于這樣的考慮，九部委《意見》首付比例這一政策沒有得到很好的完善。