房產(chǎn)新政：從房產(chǎn)證到手開始算 營業(yè)稅比例是5%

　　5月11日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》），從多個方面再次加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。除了禁止期房轉(zhuǎn)讓外，不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征稅也成為關注的重點。對此，財政部稅政司副司長史耀斌還明確表示-兩年大限，從房產(chǎn)證到手開始算新政原文 1：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　記者追問：這里最關鍵的是如何界定這2年。財政部稅政司副司長史耀斌在接受中央電視臺采訪時指出，政策中關于“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的”中的2年的計算依據(jù)為房屋產(chǎn)權證下發(fā)時間。

　　這里要“征收營業(yè)稅”的比例是多少？史耀斌明確表示是5％。

　　那么，新政中2年后銷售時免征營業(yè)稅的“普通住房”標準是什么呢？千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理華國強告訴記者，最簡單的一個方法是看房產(chǎn)證，其中“設計用途”一欄如果寫的是“住宅”，那么您買的就是普通住房。如果還沒拿到房產(chǎn)證，則在買房合同中“商品房的用途”上會標明這套房子是普通住宅、經(jīng)濟適用住房，還是公寓、別墅、辦公、商業(yè)等。還有一種辦法按單位面積造價進行確定，即單位面積造價超過當時、當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均單位面積造價一倍以上的為非普通住宅，其余的為普通住宅。這個方法有點復雜，您得查查當時您家附近的經(jīng)濟適用房賣多少錢一平方米，然后算算您當時買房的單價是否超過了這個價格的一倍以上。

　　能不能享受優(yōu)惠？三個條件

　　新政原文2：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　記者追問：這條新政中的“容積率”對于許多沒買過房子的人來說比較陌生，告訴您一個公式您就明白了，容積率＝小區(qū)總建筑面積÷總用地面積。從這個公式您可以看出，這個比值越小，意味著在同樣面積的土地上蓋的房子總面積越少，相對而言，居住的人會少點兒，舒適度會高點兒。您要是想查這個數(shù)字，一般直接問售樓員就可以了，或者到一些房地產(chǎn)網(wǎng)站上去查詢。不過，除了別墅和極個別低密度住宅，大多數(shù)房子的容積率都高于1.0.

　　所謂“同級別土地上住房平均交易價格”是指以同一級地名作統(tǒng)計分析后得出的平均價格。華國強告訴記者，各區(qū)房地局都有地區(qū)最低過戶限價，買房人只要到房子所在的房地局即可查詢到這個價格。

　　可不可廉租？兩個條件再搖號

　　新政原文3：各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。

　　記者追問：城鎮(zhèn)廉租住房簡稱廉租房，是指政府在住房領域?qū)嵤┥鐣�保障職能，向具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補貼或者以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。

　　這可不是人人都能租得到的房子，北京市目前廉租對象必須同時符合以下兩個條件，一是連續(xù)享受北京市城市低保待遇一年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭；二是對人均使用面積在7.5平方米以下的住房困難的廉租對象采用以租金補貼為主、以實物配租為輔的方式。租金補貼標準現(xiàn)為每月每平方米25元，對已登記備案的家庭，根據(jù)住房困難程度和登記排序等條件，由廉租住房行政管理部門采取搖號排序方式配租廉租住房。