時間節(jié)點是2006年1月。
這是一個對房地產(chǎn)稅收調(diào)控加速的信號，并且，指向很明確。在1月8日召開的全國稅務(wù)工作會議上，國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示，將對8個行業(yè)的稅收情況進(jìn)行專項檢查并加強(qiáng)這些行業(yè)的稅收立法工作，房地產(chǎn)業(yè)位列其中。
而就在此前的1月5日，國家稅務(wù)總局剛剛通過官方網(wǎng)站發(fā)出通知，從今年開始對房屋的地下室、地下停車場等地下建筑征收房地產(chǎn)稅。
至此，業(yè)界對于今年房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展方向的三大預(yù)測之一：稅收，已再無懸念。
新稅制將涉及不動產(chǎn)閑置稅、豪宅稅
“國家稅務(wù)總局對地下建筑征收房地產(chǎn)稅可看作是政府對房地產(chǎn)稅的試水。”中國社會科學(xué)院金融研究所博士尹中立說，地下建筑所涉及的范圍及利益群體相對而言要少許多，“接下來，房地產(chǎn)稅的征收范圍就會擴(kuò)大到其它的物業(yè)類型，這是趨勢�！彼�指出，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重的缺陷，增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)、抓緊出臺不動產(chǎn)稅應(yīng)是稅收部門的當(dāng)務(wù)之急。
1月5日，國家稅務(wù)總局通過官方網(wǎng)站發(fā)出的通知規(guī)定，對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。而對于自用的地下建筑，分三種情況計算征稅。它們分別是，工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房地產(chǎn)稅。
一石激起千層浪，盡管國家稅務(wù)總局很低調(diào)，但新稅制如何征收的猜測已甚囂塵上。
1月9日，國家稅務(wù)總局一位內(nèi)部人士向記者透露，新房產(chǎn)稅可能會涉及征收不動產(chǎn)閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等，“目前，有關(guān)房地產(chǎn)稅的制訂還在一個探索和研究的過程中，方案還沒有出來，具體出臺也沒有時間表”。
“據(jù)我判斷，新的房地產(chǎn)稅將有可能打組合拳，從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行全面調(diào)整。”北京藍(lán)石房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李春平說，新的房地產(chǎn)稅將不會是對原有土地稅制的單一調(diào)整，有可能將從增加稅種、提高原來稅收的額度和比例，以及稅收政策的落實和監(jiān)管上“多管齊下”地進(jìn)行調(diào)整。
“目前，有關(guān)新的房地產(chǎn)稅有兩種說法，一是取消土地出讓金，改為房地產(chǎn)稅，另一種則是不取消土地出讓金而另外增加房地產(chǎn)稅。”北京中原房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李文杰向記者透露，關(guān)于征收的范圍也是眾說紛紜，“一種說法是只對工建項目征收，對住宅并沒有考慮；另一種說法是對工建項目和第二套住宅進(jìn)行征收，第一套住宅暫時不會征收房地產(chǎn)稅�！�
國家稅務(wù)總局內(nèi)部人士表示，業(yè)界所有的推測與評論目前尚沒有定論。但有知情人士告訴記者，房地產(chǎn)稅的征收對象是“房地產(chǎn)的擁有者”。對開發(fā)商而言，擁有地塊而沒有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實施過程中可能會“新房新辦法，老房老辦法”。
調(diào)控提速的兩大阻力
在業(yè)內(nèi)專家們的眼中看來，2006年繼續(xù)推進(jìn)的房地產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)出了這樣一個信號：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)提速。
“房地產(chǎn)的稅制改革是政府宏觀調(diào)控的重要組成部分�！崩畲浩秸J(rèn)為，政府想通過分配領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這可以看作是對房價上漲快，房地產(chǎn)行業(yè)利潤高以及房地產(chǎn)偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重的調(diào)整和整頓。
在中國社會科學(xué)院金融研究室主任易憲容眼里，房地產(chǎn)稅是控制房地產(chǎn)投機(jī)行為的非常有效的手段。他指出房地產(chǎn)稅費偏低及凌亂無序已經(jīng)波及正常的房地產(chǎn)投資以及金融體系的完善，一些城市的房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房價上漲過快，從而使金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。“房地產(chǎn)稅能提高資金市場的利率，從而使生產(chǎn)成本增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價格的上漲，部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會透過價格的上漲而轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，抑制過度投機(jī)行為。”
據(jù)了解，目前的房地產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀是：一方面是稅種繁多、收費復(fù)雜，這不僅增加征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤；另一方面房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財政收入的比重也僅為8.12％。
“房地產(chǎn)稅的繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)該說與過去一年里房價繼續(xù)上漲，局部地區(qū)的房地產(chǎn)熱等因素不無關(guān)系�！崩钗慕苋绱朔治�，房地產(chǎn)的泡沫主要存在于中高端市場，2005年，華東，華南以及華北等城市的中高檔房地產(chǎn)市場價格對整個房價的拉動非常明顯，有不少城市的中高檔房價格是在成倍上漲。“房地產(chǎn)稅一旦出臺，對中高端市場的影響將會很大。”
“一個人有10套100萬的房子，如果按照國際上通用的標(biāo)準(zhǔn)征收1.5％來征收房地產(chǎn)稅，意味著每年他將繳納15萬元的房地產(chǎn)稅�！币辛⒄f，征收房地產(chǎn)稅使得這部分人將手中的投資房拋售，增加了市場供應(yīng)量，房價自然就下來了。
擠出房地產(chǎn)的投機(jī)和泡沫成分，正是宏觀調(diào)控的目的，而房地產(chǎn)稅的實施，不可能一帆風(fēng)順。
順馳中國董事長汪浩提出，由于國內(nèi)的土地稅制采用土地出讓金制度，這與房地產(chǎn)稅的征收可能相矛盾，而絕大多數(shù)國家實行的都是分類按年征收的房地產(chǎn)稅�！斑@導(dǎo)致地方的主要財政來源是土地出讓金，實行房地產(chǎn)稅后，會不會影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財政來源？”
尹中立與汪觀點接近，他分析，矛盾將導(dǎo)致房地產(chǎn)稅征收阻力重重。阻力主要來自兩個方面：技術(shù)上與政治上的�！凹夹g(shù)阻力主要是指對房屋的價值評估標(biāo)準(zhǔn)、登記制度等問題；而政治阻力就是目前業(yè)主們都會對房地產(chǎn)稅有所抵觸�！彼赋�，即將到來的兩會以及新一屆地方政府的上任會否將房地產(chǎn)稅出臺的時間表提前將值得關(guān)注。
因此，有業(yè)內(nèi)人士推測，房地產(chǎn)稅的真正出臺至少要經(jīng)過2~3年時間醞釀。
“開征房地產(chǎn)稅當(dāng)然需要一定的基礎(chǔ)條件，包括詳實的不動產(chǎn)登記資料、用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價和政府的稅收征管能力。”李文杰說，他提出了房地產(chǎn)稅實施的兩大阻力，房地產(chǎn)稅實施的基礎(chǔ)條件并不足夠。
第一個阻力是客觀因素的，諸如央產(chǎn)房等特殊房源如何收取房地產(chǎn)稅的問題；如果房地產(chǎn)稅對中低收入者有一定優(yōu)惠條件，那么中低收入者如何審定。此外，對房屋的原始統(tǒng)計是一個相當(dāng)大的工作量，勢必加大政府相關(guān)部門的工作成本。第二個阻力，也是最為重要的一點，就是地方政府與中央政府的利益分配問題。
“目前，有關(guān)房地產(chǎn)稅試點的任何成果都還沒有出來。”一位不愿透露姓名的知情人士向本報記者透露，房地產(chǎn)稅的試點工作進(jìn)展得并非想象的那樣順利，各地的試點只是基于一種對市場和政策的判斷，采取的方式也是空轉(zhuǎn)運行。“從這一點來看，房地產(chǎn)稅的出臺的確還有一個時間問題，今年出臺的可能性不大�！�
