二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅政策有兩種征收方式，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)）規(guī)定：無法出具原值憑證的房產(chǎn)，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅按照房產(chǎn)交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號(hào)文件規(guī)定的個(gè)稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。
兩種征收方式征稅導(dǎo)致稅負(fù)結(jié)果不同
稅總108號(hào)文規(guī)定了二手房個(gè)稅核定征收的幅度：按照房產(chǎn)交易收入總額的1%——3%的比例征收，而各地在出臺(tái)自己的征收細(xì)則的時(shí)候，普遍都選擇了1%的低稅率，原因不言自明，誰都不希望自己的房地產(chǎn)市場(chǎng)過度冷清。而造成的結(jié)果是兩種征收方式下稅負(fù)的不同。
舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子我們就可以看清楚：比如一套房子是2004年以60萬元買入的，裝修費(fèi)和購入時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)為15萬元，今年準(zhǔn)備以80萬元賣出。根據(jù)政策，如果不能提供原始憑證，將按交易額的1%征收。也就是說80萬元，乘以1%，要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證，房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的計(jì)算公式為：房產(chǎn)交易合同價(jià)格，減去裝修費(fèi)用等規(guī)定扣除項(xiàng)目后再乘以規(guī)定稅率。也就是80萬元減去60萬元后，再減去15萬元，然后再乘以20%，也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來，手續(xù)齊全的二手房再上市交易時(shí)，反而比手續(xù)不齊全的要多交稅。
最近北京出臺(tái)的二手房非普通住宅交易征收土地增值稅的政策也存在著核定征收的方式，征收標(biāo)準(zhǔn)同樣是房?jī)r(jià)總額的1%，根據(jù)測(cè)算核定征收方式稅負(fù)仍然低于手續(xù)齊全的征收方式。
核定征收應(yīng)該調(diào)動(dòng)納稅人的主動(dòng)性
根據(jù)二手房征收個(gè)稅政策規(guī)定：六種情況可核定征收：
1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算原值的；3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；4.申報(bào)價(jià)格低于《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；6.辦理完稅手續(xù)時(shí)，未按規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。
核定征收的方式本來目的是為了照顧部分確實(shí)符合以上條件的交易項(xiàng)目，而事實(shí)的情況是，稅務(wù)部門在核定比例的確定上沒有進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，稅負(fù)低于正常征收方式的情況大量存在，那么政策實(shí)行的結(jié)果是納稅人避重就輕，普遍選擇了核定征收的方式，核定征收的方式實(shí)際上成了一些人逃稅的手段。稅務(wù)專家解釋說這樣的情況是存在的，但不是普遍情況，筆者認(rèn)為不然，從規(guī)范納稅上講，稅務(wù)部門應(yīng)該鼓勵(lì)納稅人按照正常程序和要求進(jìn)行申報(bào)，重要的是調(diào)動(dòng)納稅人的積極性�？梢钥紤]的方法是核定征收的標(biāo)準(zhǔn)提高，根據(jù)測(cè)算制定出等于或者略微高于按照正常征收的稅負(fù)水平，督促納稅人通過正常的程序進(jìn)行申報(bào)納稅。這樣可能會(huì)產(chǎn)生開具假發(fā)票逼稅的情況，筆者認(rèn)為這樣的逼稅方式稅務(wù)部門完全可以采取手段打擊，比如計(jì)稅價(jià)格的確定，相應(yīng)原值水平的評(píng)定等等，另外對(duì)于發(fā)票真?zhèn)蔚膶彶橐部梢远伦”芏惖穆┒础?/p>
核定征收標(biāo)準(zhǔn)過低對(duì)政策執(zhí)行效果產(chǎn)生負(fù)面影響
由于政策出現(xiàn)了可以選擇的余地，即房產(chǎn)交易者可以選擇按照差額征收還是總額征收時(shí)，合理避稅的空間便產(chǎn)生了，由于稅務(wù)部門和房產(chǎn)交易部門在信息的共享上存在問題，稅務(wù)部門無法判斷房產(chǎn)交易應(yīng)該適用哪種征收方式，這樣導(dǎo)致政策出現(xiàn)了很大的漏洞，政策效應(yīng)大打折扣。各地出于本地區(qū)利益的考慮，在稅率的選擇上普遍避重就輕，明著是為了保護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)，暗地里隱藏著說不清的利益關(guān)系。此前呼聲很高的個(gè)稅政策已經(jīng)流于形式。從這個(gè)角度分析，似乎核定征收的存在限制了政策效用的發(fā)揮，好象是弊端很大，情況是這樣嗎？
然而這只是一般的考慮角度。從房產(chǎn)交易的稅收政策實(shí)行效果來看，單純需求管理的政策不能調(diào)動(dòng)房產(chǎn)供應(yīng)的有效增加，對(duì)于緩解供需矛盾的緩解作用甚微。而在我國目前房產(chǎn)供應(yīng)存在絕對(duì)的供需矛盾，自主性的剛性交易需求占據(jù)房產(chǎn)交易需求的主體的總體情況下，稅收政策不僅不能緩解供需緊張的態(tài)勢(shì)，反而成了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面因素，由于剛性需求的存在，這樣的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)完全能夠?qū)崿F(xiàn)。事實(shí)的情況是北京等全國70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)一直在高歌猛進(jìn)。進(jìn)一步的原因還在于我國對(duì)于房地產(chǎn)政策，除稅收政策以外全部是屬于中長(zhǎng)期的政策，而在我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在政府間接干預(yù)的情況下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況存在很大的變數(shù)，地方政府和開發(fā)商的尋租利益關(guān)系使房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎，那么支持房?jī)r(jià)下降的預(yù)期已經(jīng)不足以打壓目前的房?jī)r(jià)上漲。在上面的總體宏觀形勢(shì)下，稅收的增加無疑在短期內(nèi)將全部表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲，那么由于核定征收導(dǎo)致的避稅的存在，房?jī)r(jià)上漲的幅度不會(huì)像正常情況下的幅度大，從這個(gè)意義上講，避稅的存在其實(shí)緩解了房?jī)r(jià)上漲的壓力。
因此分析到這里，我們也難以對(duì)避稅的存在到底是好還是壞作出比較公正的評(píng)價(jià)。從目前稅收政策沒有起到降低房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)情況看，稅收政策并沒有得到大家的肯定，那么核定征收導(dǎo)致的避稅的盛行肯定會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，從大眾的角度講，提高核定征收的標(biāo)準(zhǔn)從而借機(jī)推動(dòng)納稅人主動(dòng)納稅意識(shí)的提高不失為一個(gè)好的辦法。
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政策在出臺(tái)后，各地都出臺(tái)了自己的政策操作細(xì)則，根據(jù)國稅總局關(guān)于房產(chǎn)交易個(gè)稅的操作意見，無法出具原值憑證的房產(chǎn)，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅按照房產(chǎn)交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號(hào)文件規(guī)定的個(gè)稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。各地在出臺(tái)自己的征收細(xì)則的時(shí)候，普遍選擇了1%的低稅率。
北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。同樣，在上海地稅出具的最終的實(shí)施細(xì)則中，也提到了普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。詳細(xì)進(jìn)入>>>
