《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）即市場(chǎng)上所說的國(guó)稅總局108號(hào)文在8月1日正式實(shí)施已經(jīng)過去一周的時(shí)間了，市場(chǎng)對(duì)此前呼聲一直很高的房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅政策的實(shí)行有什么反應(yīng)呢？政策效果是否達(dá)到了人民所期待的目標(biāo)呢？下面我們具體分析一下。
二手房交易個(gè)稅政策對(duì)市場(chǎng)造成大的影響,政策效應(yīng)差強(qiáng)人意(圖:房地產(chǎn)門戶－搜房網(wǎng))
房產(chǎn)交易個(gè)稅新政8月1日實(shí)行前后市場(chǎng)不同反應(yīng)
首先看三則相關(guān)報(bào)道：
財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)：在8月1日之前，上海二手房市場(chǎng)交易異常火爆，平均成交量增長(zhǎng)了30%-40%，其中虹口區(qū)交易量增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到100%，浦東的交易量增幅在50%左右，普陀區(qū)在20%左右。經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)普遍比平時(shí)上升30%左右。值得一提的是，那幾日一次性現(xiàn)金付款的購(gòu)房者占據(jù)成交總量約7成。據(jù)調(diào)查，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)的成交價(jià)格均下降10%左右。
北京現(xiàn)代商報(bào)：僅在7月28日一天，北京西城區(qū)房屋交易辦稅服務(wù)大廳就接待了二手房納稅人900人次，受理業(yè)務(wù)120筆，辦理業(yè)務(wù)69筆，發(fā)票開具金額2977萬元，征收稅款131萬元，接待人數(shù)比平常辦理量增加6倍。其他各區(qū)地稅局房屋交易辦稅大廳也出現(xiàn)了類似的“井噴”狀況。
上海證券報(bào)（8月3日）：上海二手房市場(chǎng)與前幾天相比，也宛如“冰火兩重天”�！伴T店里只有幾個(gè)電話打過來，客戶幾乎沒有，和前兩天完全不能比擬�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域副總監(jiān)瞿玲說。
從上面的報(bào)道中我們可以看出，個(gè)稅新政對(duì)人們?cè)斐傻男睦碛绊懯窍喈?dāng)大的。經(jīng)過此前“國(guó)八條”、“國(guó)六條”和九部委《意見》的調(diào)控，市場(chǎng)投機(jī)因素和投資因素對(duì)市場(chǎng)短期影響不大，大體趨向于中長(zhǎng)期市場(chǎng)影響。從市場(chǎng)8月1號(hào)前后的反映來看，大部分的交易屬于正常的交易需求，消費(fèi)者心理存在不成熟因素，因此表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是交易的大起大落，這從相關(guān)專家的分析中也可以得到證明。
房產(chǎn)交易個(gè)稅新政的真正影響力有多大
政策在出臺(tái)后，各地都出臺(tái)了自己的政策操作細(xì)則，根據(jù)國(guó)稅總局關(guān)于房產(chǎn)交易個(gè)稅的操作意見，無法出具原值憑證的房產(chǎn)，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅按照房產(chǎn)交易收入總額的1%——3%的比例征收，其他符合108號(hào)文件規(guī)定的個(gè)稅繳納類型的交易，按差額的20%征收。各地在出臺(tái)自己的征收細(xì)則的時(shí)候，普遍選擇了1%的低稅率。
北京市地稅在其下發(fā)的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。同樣，在上海地稅出具的最終的實(shí)施細(xì)則中，也提到了普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。
業(yè)界對(duì)此普遍表示擔(dān)憂，如果房產(chǎn)交易能夠貫徹差額按照20%的稅率征收，對(duì)投機(jī)和投資需求的影響是比較大的，加上此前的營(yíng)業(yè)稅新政的影響，稅收新政對(duì)市場(chǎng)投資和投機(jī)需求幾乎下了封殺令。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)企劃部經(jīng)理張曉蓓說：“契稅，普通住宅是總房?jī)r(jià)的1.5%，還有兩次的印花稅是0.1%，而購(gòu)房不足5年出售，要按總房?jī)r(jià)交5.5%的營(yíng)業(yè)稅，這加起來就是7.1%了，現(xiàn)在還有個(gè)稅。此外，裝修費(fèi)用一般要總房?jī)r(jià)的10%，還有如果貸款買房要還利息，如果加上通過中介交易，還有1%-2%的交易傭金，這些費(fèi)用加起來大概是總房?jī)r(jià)的17%-20%.”這就意味著，要想像過去那樣，在購(gòu)房一兩年甚至更短時(shí)間內(nèi)就把房產(chǎn)售出并獲得利潤(rùn)，房?jī)r(jià)的年平均漲幅至少要達(dá)到17%-20%才有這種可能性。
而政策出現(xiàn)了可以選擇的余地，即房產(chǎn)交易者可以選擇按照差額征收還是總額征收時(shí)，合理避稅的空間便產(chǎn)生了，由于稅務(wù)部門和房產(chǎn)交易部門在信息的共享上存在問題，稅務(wù)部門無法判斷房產(chǎn)交易應(yīng)該適用哪種征收方式，這樣導(dǎo)致政策出現(xiàn)了很大的漏洞，政策效應(yīng)大打折扣。各地出于本地區(qū)利益的考慮，在稅率的選擇上普遍避重就輕，明著是為了保護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)，暗地里隱藏著說不清的利益關(guān)系。此前呼聲很高的個(gè)稅政策已經(jīng)流于形式。
房產(chǎn)交易個(gè)稅新政市場(chǎng)影響點(diǎn)評(píng)
房產(chǎn)交易個(gè)稅新政的市場(chǎng)影響隨市場(chǎng)主體的不同而有差別。我們看到相當(dāng)多的二手房投資人選擇了觀望，根據(jù)相關(guān)資料顯示，選擇觀望的交易需求在40%左右；另外部分投資人采取了以租代售的積極防守策略，轉(zhuǎn)入中長(zhǎng)期投資者的行列；只有少數(shù)投資人選擇了降價(jià)拋售。選擇降價(jià)拋售的投資人普遍投資規(guī)模偏大，而且自有資金不足，主要靠金融信貸在維持資金鏈，因此對(duì)調(diào)控政策非常敏感；不急于出售的投資人其投資規(guī)模適中或較小，而且自有資金與金融信貸的配比相對(duì)合理，因此對(duì)調(diào)控政策不太敏感。對(duì)于想改善住房條件的正常交易需求，二手房個(gè)稅的政策由于有稅收優(yōu)惠的存在，這部分需求受政策影響不大。
在將近一周的時(shí)間中，我們看到市場(chǎng)降價(jià)銷售的比例不是很大，因?yàn)槭袌?chǎng)需求基本面還是能夠足以支撐供給的突然增加，而稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性也比較小，因?yàn)槭袌?chǎng)需求選擇觀望的比例相當(dāng)高，我們看到普遍的情況是稅負(fù)只有部分發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，市場(chǎng)交易價(jià)格有一定程度的上漲。從市場(chǎng)交易的情況變化來看，個(gè)稅新政乃至九部委稅收新政對(duì)于市場(chǎng)的影響都是基本差不多的，市場(chǎng)交易量在經(jīng)過一個(gè)集中放量期后進(jìn)入比較低迷的狀態(tài)，房?jī)r(jià)由于稅費(fèi)的出現(xiàn)而出現(xiàn)了一定程度的上漲。應(yīng)該說產(chǎn)生這樣的結(jié)果是比較正常的，也在預(yù)料之中。任何政策在目前市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)和比例的情況下都難以奏效，何況只注重房產(chǎn)需求管理的九部委稅收新政。個(gè)稅新政對(duì)市場(chǎng)的影響是在營(yíng)業(yè)稅基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化，而影響的程度卻因?yàn)閭�(gè)稅政策巨大的政策漏洞的存在沒有營(yíng)業(yè)稅的力度大。
我們所真正期待的個(gè)稅新政對(duì)于市場(chǎng)的影響要在以后市場(chǎng)逐步成熟化的時(shí)候顯現(xiàn)出來。稅收環(huán)境的健全能夠有效的抑制不正常的投機(jī)活動(dòng)的存在，而在目前房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度不高，房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量缺乏市場(chǎng)化調(diào)控的情況下，個(gè)稅新政只能造成價(jià)格的繼續(xù)上漲和市場(chǎng)交易的短暫冷清，未來隨著市場(chǎng)交易的回暖，交易集中釋放的相當(dāng)時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)上升的壓力會(huì)逐漸增大。而真正的投機(jī)性和投機(jī)性需求并沒有真正得到打壓。沒有其他市場(chǎng)化手段的配合和市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，稅收新政的政策效果在短期內(nèi)是基本失效的，原本期待很高短期化稅收政策也成了中長(zhǎng)期化的政策，那么九部委新睜的影響在短期內(nèi)不會(huì)有令人滿意的結(jié)果。
個(gè)稅政策在目前的選擇是什么？
筆者認(rèn)為個(gè)稅政策應(yīng)該遵循誰舉報(bào)誰舉證的原則，現(xiàn)在按照總額征收的方法受低征收率的影響而失去了上述意義，國(guó)稅總局在總體比例的制定上過于寬泛，為地方政府提供了較大的博弈空間，各地打著保護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的旗號(hào)普遍采取了低稅率，而房產(chǎn)交易也普遍存在有房產(chǎn)原值憑證而故意不出示的情況，說明總額征稅的辦法適用的稅率過低了。
國(guó)稅總局應(yīng)該本著加以征稅規(guī)范化的原則，鼓勵(lì)市場(chǎng)應(yīng)用按照差額征稅的基本方法，總額征稅的方法很明顯存在不規(guī)范，也不能有效防止避稅的存在。所以應(yīng)該在總額征收的適用稅率上選擇高稅率原則，然后由房產(chǎn)交易者主動(dòng)出示相關(guān)的憑證資料，只有材料齊全的情況下才能適用按照房產(chǎn)交易差額征收的標(biāo)準(zhǔn)方式。對(duì)于確實(shí)存在房產(chǎn)原值憑證舉證難度的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)同類交易的均價(jià)以上的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量度，徹底堵住避稅的產(chǎn)生。
應(yīng)該說這樣的政策執(zhí)行是比較規(guī)范的，考慮到市場(chǎng)出現(xiàn)高稅率轉(zhuǎn)嫁的情況，筆者認(rèn)為政策的規(guī)范要比稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁更重要，因?yàn)檗D(zhuǎn)嫁問題在目前的情況下是無法避免的，經(jīng)過系列政策的調(diào)控和預(yù)熱，高稅率的個(gè)稅政策不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大的影響。
