12月1日，北京的二手房轉(zhuǎn)讓開始強(qiáng)制征收土地增值稅。這是繼營業(yè)稅、個(gè)稅之后，調(diào)控以來北京二手房購買環(huán)節(jié)上落實(shí)的第三個(gè)稅種，意味著非普通住宅的轉(zhuǎn)讓將要增加1％左右的交易成本。
不過據(jù)鏈家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)，目前在北京的存量房市場上140平方米以上的住宅不到20％，容積率小于1的更為少見。因此土地增值稅真正可征收的范圍是很小的。事實(shí)證明，強(qiáng)制征收后的一周以來，市場波瀾不驚，遠(yuǎn)不見前兩次征稅帶來的震動。
然而強(qiáng)征土地增值稅帶來的心理震懾力是巨大的。稅種的頻繁重現(xiàn)，恰處宏觀調(diào)控一年來的政策“后適應(yīng)期”，很多人對政策出臺目的和實(shí)施效果正心存疑問，歡呼雀躍者漸少，理性探討者增多，這也是民眾心智逐漸成熟的體現(xiàn)。
有人指出，開發(fā)商在取得土地時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓金和土地增值稅，并將其作為房價(jià)成本的一部分轉(zhuǎn)嫁給購房者。既然已經(jīng)交過一次土地增值稅，為何又在二手流通環(huán)節(jié)再次征收？而且，為什么買一套140平方米以上的“非普通住宅”就要征收，而買10套“普通住宅”的真正炒房客卻可以規(guī)避？這是政策的遺漏之處嗎？
土地增值稅的由來和變化
其實(shí)，土地增值稅已經(jīng)有13年的歷史。國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司的張勤處長在7月的一次論壇是這樣解釋：“在92年中國房地產(chǎn)市場的高峰期，海南等地的土地炒買炒賣比較嚴(yán)重，國家出了一系列宏觀調(diào)控政策，土地增值稅是在那個(gè)時(shí)期出臺的。93年12月13日由國務(wù)院發(fā)布，是94年1月1日起實(shí)施。納稅人主要是為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物，并取得收入和收益的單位和個(gè)人。”張勤指出，我國土地法中規(guī)定，只有國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓，集體土地需要先變更為國有土地才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和開發(fā)。當(dāng)時(shí)土地增值稅的征稅對象主要是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。稅率從30％到60％不等，主要是針對當(dāng)時(shí)不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)而純粹炒買炒賣土地的行為，所以稅率比較高。
不難看出當(dāng)時(shí)土地增值稅的誕生有特殊的歷史背景，是針對土地的炒作現(xiàn)象而立。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室張學(xué)誕副主任也表達(dá)了類似看法：“93年開征的土地增值稅收主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國房屋交易增多，價(jià)格上漲迅猛，出現(xiàn)了一些人假借開發(fā)房地產(chǎn)囤積土地倒賣的情況，就出臺了土地增值稅�！苯裉斓耐恋卦鲋刀愓叩脑俅纬霈F(xiàn)又處政府利用稅收政策積壓地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房價(jià)的階段，與93年的歷史背景不盡相同。“政策出臺背景和配合國家對地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是有關(guān)系，同樣也是對于我國稅收體制的完善�！�
一稅重征的疑問
對于是否存在一稅重征的疑問，張學(xué)誕副主任認(rèn)為：“不能簡單地從名目的重復(fù)來理解這個(gè)問題。如果這樣片面的理解，那很多稅種都存在重復(fù)征收的嫌疑。實(shí)踐中到了90年代中后期，由于囤積倒賣土地的問題得以緩和，全國一些地方已經(jīng)不再增收土地增值稅，北京也不是所有的區(qū)縣都征收土地增值稅。這次出臺政策的稅收對象和辦法都不同，主要是為了稅收的完善和補(bǔ)充，不存在實(shí)際意義上的一稅重征問題�！�
有學(xué)者指出，良好地段的土地隨著時(shí)間的推移價(jià)值總是在不斷地提升，國家在市政配套上也給予了大量投入，單從字面看就很容易理解土地增值稅的意義。西方國家就對物業(yè)有不動產(chǎn)稅，按年度征收。而我國由于沒有物業(yè)稅，目前征收的是流轉(zhuǎn)稅，所以在流通環(huán)節(jié)中交易的收益方交納一定的稅收是應(yīng)該的，不存在重復(fù)征稅問題。然而客觀地說，我國稅收體系復(fù)雜、稅種稅目繁多，這一現(xiàn)狀是被張五常等境外經(jīng)濟(jì)學(xué)家和從業(yè)者所多次指出批評的。
早在去年3月，某著名地產(chǎn)老總在私人博客上就發(fā)表過對稅收政策的不滿。他認(rèn)為開發(fā)商交納了土地出讓金后，還要交納土地增值稅等多種稅目，而最終這些稅通過房價(jià)轉(zhuǎn)給了個(gè)人購房者，事實(shí)上推高了房價(jià)�！俺隣I業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金同時(shí)在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴(kuò)大的作用�！绷硗�，“不是因?yàn)橥恋貎r(jià)值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因?yàn)橥恋厣系漠a(chǎn)出價(jià)值的提高拉動了土地價(jià)值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價(jià)格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造。那么土地增值稅只能是對最能挖掘產(chǎn)品價(jià)值行為的一種打擊，而不利于對經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值而提升土地利用價(jià)值的激勵。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場資源公開和競爭配置的過程中，已回避了因協(xié)議出讓使國有土地資源被低估的可能，如果過去的土地增值稅是為彌補(bǔ)政府首次出讓時(shí)的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來收益增加的稅收就沒有任何道理了�！彼嶙h這種征稅模式應(yīng)該改革。
征收公平和重稅不敏？
對征收對象的確定和收入重稅帶來的影響，專家的意見也有明顯不同。
國土資源部土地整理中心楊遴杰認(rèn)為“對于所有轉(zhuǎn)讓住房的人而言，大家都從再轉(zhuǎn)讓中因土地升值獲益，就應(yīng)該采取公平的稅制，而不是單獨(dú)向非普通住宅人群征收這些稅收。通過稅收人為地將市場切割開來，這樣的方式不僅對非普通住宅人群是種歧視，任何時(shí)候用政策來分割市場，都會對被針對者產(chǎn)生不好的影響。他們內(nèi)心厭惡和抵抗的情緒，對社會公正帶來的影響和對社會成本的浪費(fèi)是無法顯像的。對于通過稅收調(diào)節(jié)來進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，解決收入公平的問題，其實(shí)更好的辦法是給低收入者補(bǔ)貼。在西方國家，很多人也反對個(gè)人所得稅中的累進(jìn)稅制，因?yàn)槿藶閯澐至烁蝗撕透F人的稅收差異，其結(jié)果可能導(dǎo)致高收入者隱瞞和轉(zhuǎn)移自己的所得，從而使得事實(shí)上的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到中等收入者身上�！�
“重稅對于解決房價(jià)不斷上漲的問題也是沒有太大益處的。住房市場和普通商品完全不一樣，土地的固定性決定了這個(gè)市場的狹長。住房市場出現(xiàn)問題很多時(shí)候是沒有反撲的余力，只能由市場來自行調(diào)節(jié)。人為劃分市場的每一部分，只會造成供應(yīng)的延時(shí)，但不會因?yàn)檎哌^多干預(yù)而改變需求量。一些人還會能僥幸地覺得沒有被列入征收對象。單純停留在對開發(fā)商不斷地口誅筆伐和窮人、富人之類的單純道德層面的討論，不可能解決房價(jià)問題的。真正的出路給原本不斷撲向房地產(chǎn)市場的熱錢一個(gè)出口，供需的不平衡不是簡單靠增加流通環(huán)節(jié)的成本來遏制需求所能解決的。”
市場方面的反應(yīng)也在證明加大稅收對于解決房價(jià)上漲和解決居民實(shí)際居住上沒有太直接的因果關(guān)系。據(jù)鏈家公司的統(tǒng)計(jì)，北京的二手房市場上，50萬以下的房子供需之比已經(jīng)達(dá)到了1：5，而100萬以下的房子基本在1：4之間。而先前出臺的個(gè)稅政策在加大投機(jī)客流通成本的同時(shí)，同時(shí)也加大了中低收入購房置業(yè)成本。增加了他們的負(fù)擔(dān)。
而張學(xué)誕認(rèn)為：“對大戶型多征稅，恰恰體現(xiàn)了稅務(wù)的公平原則，有錢人是應(yīng)該多承擔(dān)一些稅收�！敝劣诙愂阵w制上設(shè)計(jì)欠缺的置疑（如多套小戶型不用征稅）和重稅不敏的問題，這是政策尚未考慮到的一面，應(yīng)該不斷在實(shí)踐中摸索調(diào)整。同時(shí)他指出，對于房價(jià)的調(diào)整，需要的是一攬子的配套計(jì)劃，稅收僅僅是其中的一個(gè)方面，不能指望通過征稅來解決一切問題。
