近兩年，全國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，部分地區(qū)過(guò)快過(guò)猛，甚至影響到社會(huì)公平與和諧。如何通過(guò)包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策的調(diào)控，有效抑制房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況，成為民眾普遍關(guān)心的焦點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局在制定“十一五”規(guī)劃時(shí)提出，要在條件具備時(shí)，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
構(gòu)筑科學(xué)房產(chǎn)稅制
據(jù)了解，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問(wèn)題是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，致使部分居民買(mǎi)不起房，而買(mǎi)得起房的人養(yǎng)房成本過(guò)低，不利于實(shí)現(xiàn)人人有房住的和諧社會(huì)目標(biāo)。
物業(yè)稅改革的基本框架就是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段收取的物業(yè)稅。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策，改為由購(gòu)房者在房產(chǎn)使用過(guò)程中分次繳清。這一模式意味著占住宅成本50%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)將在70年內(nèi)繳清，銷(xiāo)售時(shí)只需繳納微小的一部分。毫無(wú)疑問(wèn)，這種做法將大大降低房屋的開(kāi)發(fā)成本，從而大大降低房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。
但同時(shí)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市人民生活的改善，土地、房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)不斷上漲，而物業(yè)稅是按現(xiàn)有價(jià)值征收，在房產(chǎn)使用的50-70年的時(shí)間里，土地價(jià)格將不斷提高，最后房產(chǎn)分次支付的價(jià)格將比一次性支付的價(jià)格增加很多。
那么，如何通過(guò)征收物業(yè)稅達(dá)到平衡貧富、促進(jìn)社會(huì)公平的目的呢？據(jù)了解，物業(yè)稅將主要依據(jù)對(duì)土地資源的占用程度來(lái)征收，即對(duì)擁有單套面積過(guò)大、超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率；對(duì)低收入階層生活必需部分的自有住房實(shí)行低稅率。這樣一方面通過(guò)征稅抑制富裕階層過(guò)度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要量力而行、理性消費(fèi)；另一方面通過(guò)住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。
從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)稅通過(guò)稅率的設(shè)置來(lái)平均財(cái)富、平均稅賦，增加政府轉(zhuǎn)移支付能力，增進(jìn)社會(huì)公平，政府充當(dāng)著公共利益維護(hù)者的角色，這與原本收取土地出讓金的土地所有者的政府角色是不同的。數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的20年中，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到2005年的26平方米；1999年到2005年，城鎮(zhèn)居民每人每年居住面積的增長(zhǎng)速度為1平方米多，按照這樣的速度，我國(guó)可用于居住的土地將不可能滿足未來(lái)15年到20年的發(fā)展需要，因此從節(jié)約土地資源，抑制資源浪費(fèi)方面看，征收物業(yè)稅也是一項(xiàng)著眼未來(lái)的務(wù)實(shí)之舉。
完善物業(yè)稅任重道遠(yuǎn)
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出，我國(guó)已經(jīng)具備了開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。在20世紀(jì)80、90年代，人們生活水平的提高主要體現(xiàn)的收入的不斷增加，因此作為調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的重要手段，稅收的任務(wù)也主要表現(xiàn)在對(duì)工資收入進(jìn)行征稅。從上世紀(jì)90年代末至今，國(guó)民富裕程度大幅度提高，部分私人資產(chǎn)加速累積，與此相適應(yīng)，稅收在調(diào)節(jié)收入分配上也由單純對(duì)收入征稅逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)資產(chǎn)，如存款進(jìn)行征稅，并進(jìn)一步過(guò)渡到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅上。
目前，物業(yè)稅試點(diǎn)工作已經(jīng)在我國(guó)部分城市展開(kāi)，實(shí)行效果還有待進(jìn)一步觀察。但由于其對(duì)原有房產(chǎn)收稅模式的變動(dòng)較大，因此對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不可小視，推行過(guò)程中面臨的困難也不可避免。
我國(guó)住房類(lèi)型多樣，既有商品房，也有公產(chǎn)房，既有經(jīng)濟(jì)適用房，也有大型豪華別墅，如何科學(xué)細(xì)化諸多類(lèi)型住房的稅率水平，是物業(yè)稅開(kāi)征首要解決的問(wèn)題；其次，取消交易環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)大大降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資門(mén)檻，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時(shí)間內(nèi)有可能大幅增加，政府面臨著如何進(jìn)行有效監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的挑戰(zhàn)；此外，實(shí)行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高了，相應(yīng)地房租也會(huì)有所提高，而租房市場(chǎng)恰恰是以低收入者為主要承租對(duì)象的，過(guò)高的房租不利于住房資源的市場(chǎng)化流動(dòng)，因此有必要很好地協(xié)調(diào)物業(yè)稅與房租價(jià)格關(guān)系�？偠灾�，物業(yè)稅的出臺(tái)非一日之功，需要對(duì)各地不同住房情況進(jìn)行認(rèn)真分解和總結(jié)使這趨于完善，才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)合諧的目的。毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)稅將解決房和地分別征稅帶來(lái)的稅制不規(guī)范的問(wèn)題，比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值和納稅人的承受能力，有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為和囤積土地，提高土地資源的利用率，使未來(lái)地方政府分享土地增值帶來(lái)的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源，將更多的物力財(cái)力轉(zhuǎn)移到社會(huì)公共利益中來(lái)。
