物業(yè)稅問題的復雜程度在建國以來我國稅制發(fā)展史上是極為少見的，所以，有學者認為開征物業(yè)稅是一次“新土改”實不為過。
對比其他稅種，物業(yè)稅的影響因直接牽涉生產(chǎn)、生活兩方面而十分廣泛；因事關政府、企業(yè)、居民等不同利益主體而十分敏感；因既包括原有稅費的消并也包括稅制要素的重新設計而十分復雜。因此，各界對物業(yè)稅問題表現(xiàn)出了高度關注。
名稱
“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，是房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的別稱，“物業(yè)稅”是借用香港的稱呼，因此，物業(yè)稅就是對不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的別稱。但有學者認為，香港的物業(yè)稅與內(nèi)地所指的“物業(yè)稅”二者不盡相同。并且，“物業(yè)稅”與“物業(yè)費”名稱相似，在“物業(yè)費”已經(jīng)收取在先且有明確法律規(guī)定的前提下，為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，我國擬對不動產(chǎn)開征的稅種不宜使用“物業(yè)稅”這一名稱，還是依據(jù)征稅對象包括的具體范圍，稱之為“不動產(chǎn)稅”或“房產(chǎn)稅”較為合適。
開征的必要性
對于開征物業(yè)稅的必要性，學者有不同角度的闡述�？傮w上有四個方面：
房地產(chǎn)調(diào)控論。目前我國部分地區(qū)房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了泡沫的苗頭：房價過高，投機炒作現(xiàn)象顯著，存在著較大的金融隱患。因此，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，征收物業(yè)稅是擠壓泡沫，平抑房價，增強稅收作為經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿作用的重要舉措之一。
地方財政持續(xù)論。目前，土地出讓金是地方政府收入的重要來源。而現(xiàn)在實行的土地“批租制”要求用地者將購買40年至70年不等的土地使用權所需的大部分相關稅費一次性支付。在未來增量土地供給日益緊張的約束下，這種“寅吃卯糧”的做法與地方政府財政收入的剛性增長要求構成了潛在的矛盾。目前我國也沒有形成地方主體稅種，無法保證地方政府財政的穩(wěn)定性。因此，開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)有土地出讓金的支付方式，由一次性征收轉變?yōu)榻?jīng)常性稅收，培育地方主體稅種，是保證地方財政收入持續(xù)和穩(wěn)定的需要。
稅制完善論。從目前的房地產(chǎn)稅制來看，存在著稅費繁雜、費大于稅，征基過窄、免稅范圍太寬，計稅依據(jù)不合理，稅負不公平等一系列問題；從國家財稅體系來看，現(xiàn)代化的完整的稅收體系應包括完善的商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類三大體系。相對于其他兩類，我國的財產(chǎn)稅仍處于相對滯后的狀態(tài)。開征物業(yè)稅是建立健全財產(chǎn)稅體系的開端。
國際接軌論。加入WTO后，我國經(jīng)濟已經(jīng)融入世界經(jīng)濟的大循環(huán)，而發(fā)達國家大都統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。因此，開征物業(yè)稅也是引入國際慣例、同世界接軌的需要。
是否應取代土地出讓金
在物業(yè)稅開征后的稅費調(diào)整問題上，物業(yè)稅是否取代土地出讓金成為最具爭議的問題。支持物業(yè)稅取代土地出讓金的觀點認為土地出讓金的一次性支付是目前房地產(chǎn)價格過高的重要原因，如將其放在房地產(chǎn)持有階段并按年并入物業(yè)稅，房價就會因為房地產(chǎn)開發(fā)成本的減少而下降。而反對物業(yè)稅取代土地出讓金的觀點認為，土地出讓金與物業(yè)稅是兩個性質不同的經(jīng)濟范疇，稅是公共分配范疇，地價是市場范疇，兩者不能也不應當相互替代。如果取代，將會產(chǎn)生很大的負面效應，如降低行業(yè)門檻，導致房地產(chǎn)市場更為混亂；減少當期的地方財政收入，影響城市各項建設；滋生腐敗，降低土地資源配置效率等。
開征后是否會降低房價
認為開征物業(yè)稅將會降低房價的觀點上文已述。反對者認為，決定房價的關鍵因素是市場的供求，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，不會必然導致房價的降低。即使房地產(chǎn)成本的降低確實引起房地產(chǎn)購買價格的降低，但物業(yè)稅的開征，會增加房地產(chǎn)的持有成本。房地產(chǎn)使用期限內(nèi)的總房價增減將取決于購買價格的減少與持有成本增加的凈影響。
開征時機
一種觀點認為，物業(yè)稅受制于明晰產(chǎn)權、理順產(chǎn)權關系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、改革土地制度等諸多因素的限制。開征物業(yè)稅需要作大量的準備工作，不可操之過急。通常征收物業(yè)稅是經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)業(yè)成熟、居民住房充裕的國家實行的稅收政策，是在滿足了居民基本住房需求的前提下進行的。而我國目前居民的住房水平仍然處在解決基本住房需求階段。因此，如果這時候開征物業(yè)稅，不但會增加居民的負擔，而且會打擊尚未成熟的市場需求，影響我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
主張應盡快征收物業(yè)稅的觀點認為，常規(guī)性房地產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）實施越晚，房地產(chǎn)泡沫刺破后的沖擊會越大。特別是WTO全面實施只剩下不到兩年，應當在此之前實施常規(guī)性房地產(chǎn)稅收制度，提前釋放房地產(chǎn)泡沫，以消除境外熱錢沖擊中國金融穩(wěn)定的最大隱患。拖得越晚，房地產(chǎn)泡沫越多、越大，實施就越困難，實施后的沖擊也越大。而對于開征物業(yè)稅可能出現(xiàn)的負面問題，應該在實踐的過程中逐步加以完善。
納稅對象
觀點普遍認為，物業(yè)稅的納稅對象應該包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。但也有學者認為，在我國城鎮(zhèn)土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體所有的情況下，根據(jù)財產(chǎn)稅的納稅人總是財產(chǎn)所有人的原則，物業(yè)稅的課稅對象應該是房產(chǎn)，而不應包括不具所有權的土地。
個人房產(chǎn)的減免稅范圍
目前有以下幾種思路：一是將個人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營性物業(yè)范圍納稅，個人自住房產(chǎn)免稅；二是對一個家庭擁有的第一套房產(chǎn)實行免稅政策，第二套及第二套以上的房產(chǎn)征稅；三是實行免征額制度，即低于免征額的免稅，超出免征額的就超出部分征稅。而對于免征額的確定亦有兩種思路：根據(jù)住房面積確定或根據(jù)住房價值確定。
收入歸屬
多數(shù)學者借鑒國外物業(yè)稅的經(jīng)驗認為，物業(yè)稅收入應全部歸地方政府所有，用作維護和建設各項基礎設施的開支費用。但亦有少數(shù)學者認為，物業(yè)稅的收入主要是用于公共設施建設，如果將其全部劃歸地方，勢必會造成地方財力不均，進一步擴大地區(qū)間的貧富差距，也不利于中央對物業(yè)稅信息的掌控。因此，中央需要抽取一個很小的固定稅率，由地方和中央共享物業(yè)稅。
（作者單位：北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心）
