物業(yè)稅不會使買房易養(yǎng)房難

　　物業(yè)稅對房價的影響，絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者節(jié)約、理性消費，進而抑制房地產(chǎn)界投機行為。這才是“物業(yè)稅”最重要的功能。

　　家稅務(wù)總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。一席間，各種說法層出不窮：有人樂觀地預計，開征物業(yè)稅會使房價降四成；也有人擔心開征物業(yè)稅后，房屋可能買得起住不起。針對這種種傳言，中央財經(jīng)大學稅務(wù)專家劉桓說，房價會降，但不會出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難。

　　讓我們先來看看“房價降四成”是怎么算出來的？地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納 1/70，于是，70-1/70＝98.57%，表現(xiàn)在房價中，成本下降50%×98.57%＝49.29%.再除去其他因素的10%，還有39%的降價幅度。這個振奮人心的消息估計會讓許多老百姓怦然心動�！胺績r降四成”，意味著原來50萬元的房子，現(xiàn)在只要30萬元，這不是天上掉餡餅嗎？然而，這種想法真是太天真了。

　　說到地價，其中占大頭的，在大多數(shù)人看來無疑是“土地出讓金”了。作為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要杠桿，“土地出讓金”并入物業(yè)稅，很有可能造成土地使用權(quán)市場價格信號的扭曲。此外，在城市化的高速發(fā)展階段，“出讓金”被改為“70年每年征收一點的稅”，根本就是“遠水解不了近渴”，取消土地出讓金無疑將出現(xiàn)城市發(fā)展停滯不前的現(xiàn)象�！巴恋爻鲎尳稹蹦芊癫⑷胛飿I(yè)稅，在許多決策者看來，缺乏可操作性。

　　即使“土地出讓金”并入物業(yè)稅，實質(zhì)上對房價的影響也非常有限。在現(xiàn)實中，地價影響房價，最主要的原因不是土地出讓金，而是受拆遷補償費用的影響。土地出讓金為500萬元每畝的土地，它的拆遷費用每畝要六七百萬甚至上千萬元。其實，“土地出讓金”折算到每套商品房的價格中，一般連1/10都不到。那種認為開征物業(yè)稅會使房價降四成的說法，首先就把土地出讓金與地價混為了一談。

　　至于將房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地增值稅等籌劃并入“物業(yè)稅”稅種，它們對房價的影響也微乎其微。房產(chǎn)稅不是針對居民住宅的，城市房地產(chǎn)稅是對外國企業(yè)和個人占用土地所征收的一種稅，土地增值稅在目前稅制中，全國各地都基本沒有得到執(zhí)行。想依靠“物業(yè)稅”來達到直接平抑房價的目的，簡直就是天方夜譚。

　　即使在理論上，通過“物業(yè)稅”的征收能夠使房地產(chǎn)價格有所下跌，一般來說，在目前的情況下，基于住房需求十分旺盛的現(xiàn)實，開發(fā)商的讓利空間也不會太大。房產(chǎn)商不是吃素的，他們怎么可能“忍看房價成流水”。前段日子房產(chǎn)大鱷任志強還說，“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”。換句話來理解，開征物業(yè)稅，房產(chǎn)商一定會通過增加小區(qū)附加值（如品牌）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價。房價是一個動態(tài)均衡的過程，在當前房地產(chǎn)需求大于供給的條件下開征物業(yè)稅，有限的房價下降空間更有可能會立刻被膨脹的消費者心理預期所抵消。這時房價不僅不會下降，甚至還有可能上升。

　　實際上，長期以來，許多人，包括專業(yè)人士對物業(yè)稅都存在某種程度上的誤解。物業(yè)稅對房價的影響，絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者節(jié)約、理性消費，進而抑制房地產(chǎn)界投機行為。這才是“物業(yè)稅”最重要的功能。