《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(下稱《通知》)已于6月1日開始實(shí)施，這一新政策使利益各方的討論各執(zhí)一詞，其中關(guān)于“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅”規(guī)定是政策的重中之重。
沒對(duì)單位投機(jī)房產(chǎn)進(jìn)行限制
《通知》規(guī)定:“對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅�！�
文件對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅的主體不明確，對(duì)企業(yè)與個(gè)人的投機(jī)住房行為均進(jìn)行調(diào)控，還是僅對(duì)其中之一進(jìn)行呢？大家也莫衷一是。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》對(duì)其進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定，明確僅對(duì)個(gè)人的住房投機(jī)行為進(jìn)行調(diào)控。但是，如果以企業(yè)的名義購買住宅(這種情況在各個(gè)居民小區(qū)均存在)，再在不到5年時(shí)間內(nèi)出售，是否要全額征收營業(yè)稅呢？從文件來看，對(duì)其是不全額征收營業(yè)稅的，這除了不公平外，還容易給一些人鉆空子，借單位名義進(jìn)行投機(jī)。
并且，新文件的出臺(tái)背景是基于與居民生活息息相關(guān)的住房，對(duì)個(gè)人購買商鋪再轉(zhuǎn)讓的投機(jī)行為，此次新政策并未進(jìn)行調(diào)控。
未區(qū)分自住還是投機(jī)需求
這條稅收政策出臺(tái)的目的是為了打擊投機(jī)性購房，但也免不了會(huì)傷及無辜，主要原因在于新政策未區(qū)別對(duì)待自住需求與投機(jī)需求。
新政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營業(yè)稅。此處的住房未考慮投機(jī)還是自住，基于現(xiàn)在的人才流動(dòng)情形，如果個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件換購住房，其銷售居住購買不超過5年的唯一住房也要繳納營業(yè)稅。這就大大加大了換購住房者的成本，也有悖于我國現(xiàn)階段人們改善住房的需求。這個(gè)政策對(duì)個(gè)人出售唯一住房和投機(jī)者出售住房的政策是一視同仁的。個(gè)人出售5年內(nèi)購買的“唯一住房”是為其購買新住房換取資金；而投機(jī)者銷售住房是一種經(jīng)營行為，純粹是為了獲利。這兩者的性質(zhì)是有本質(zhì)區(qū)別的。
而個(gè)人所得稅相關(guān)法規(guī)對(duì)此則有所照顧，當(dāng)然其出臺(tái)正是基于國家鼓勵(lì)住房消費(fèi)的特殊時(shí)時(shí)期。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免除。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅�！�
由此可以看出，國家對(duì)于個(gè)人換購住房的問題在個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的處理上是一松一緊的，兩者在處理思路上是不同的。如果能將出售購買不超過5年的唯一住房的營業(yè)稅問題像個(gè)人所得稅一樣單獨(dú)規(guī)定，那么這個(gè)政策將避免傷及無辜的后果，當(dāng)然，稅務(wù)部門也應(yīng)對(duì)“唯一住房”標(biāo)準(zhǔn)制定統(tǒng)一的規(guī)定和有效的鑒別措施，不要讓炒房者鉆了空子。
稅收調(diào)控是否有效，還要看市場需求與新政策給投機(jī)者新增成本的博弈。在需求旺盛的情況下，這部分稅收可能轉(zhuǎn)化成交易成本，推升房價(jià)；在需求平穩(wěn)的情況下，又會(huì)極大地抑制二手房交易活動(dòng)。(作者單位分別為上海國家會(huì)計(jì)學(xué)院和山東百丞稅務(wù)師事務(wù)所)
