5月29日，國辦轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），其中關(guān)于二手房的稅收新政頗受市場關(guān)注，調(diào)控結(jié)果也備受市場期待。
經(jīng)常關(guān)注新聞我們會發(fā)現(xiàn)，《意見》從出臺到正式實(shí)施再到現(xiàn)在，市場經(jīng)歷了很大的波動。29號《意見》正式出臺，30日和31日兩天各地房地產(chǎn)交易中心人滿為患，交易人數(shù)比平時多出兩三倍，6月1號《意見》正式實(shí)施以后的幾天中，各地的房地產(chǎn)交易中心門可羅雀。
之所以出現(xiàn)這樣的情況，原因就是《意見》中稅收新政只注重對房產(chǎn)需求的調(diào)節(jié)，忽視了對房產(chǎn)供給的調(diào)節(jié)，而《意見》中關(guān)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)的政策重在長遠(yuǎn)調(diào)節(jié)，可以說"遠(yuǎn)水救不了近火"。
未來樓市變局中你會怎樣選擇？（圖片：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
稅收新政抑制需求成效不大，房價難以穩(wěn)定
《意見》規(guī)定："為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。"
從意見中我們可以看到稅收新政重在調(diào)控投機(jī)和投資性購房需求，而對投機(jī)和投資性需求進(jìn)行分析我們可以看到，投資性需求中短線需求者受影響較大，一部分會改變計劃，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L線投資者，另一部分則可能會處于觀望的階段，等待房價的變化。
對于投機(jī)者來講，稅收新政雖然增加了交易成本，但一方面營業(yè)稅調(diào)控力度小，不足以對投機(jī)利潤造成大的影響，另一方面，就當(dāng)前的商品房供需情況和相關(guān)的報道看，增加的稅收通過房價很容易的轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
而對于真正的正常房產(chǎn)交易，房產(chǎn)供給一方有相當(dāng)部分退出交易，購房者一部分因價格上漲和房貸首負(fù)的增加而暫時放棄計劃，另一部分表現(xiàn)為剛性需求，處于觀望狀態(tài)中�？傮w來講，這部分正常自住需求具有相當(dāng)?shù)膭傂�，會在短期�?nèi)回調(diào)，遠(yuǎn)期將推動住房價格上揚(yáng)。
稅收新政影響房產(chǎn)供給，供需矛盾加劇
通過以上對稅收新政的需求影響分析，我們同時看到，稅收新政的實(shí)施很大程度上影響了普通商品房的供給。對于正常房產(chǎn)交易，稅收對其影響較大，一部分房產(chǎn)退出了交易；而對于投資者，隨著部分短線投資者轉(zhuǎn)變?yōu)殚L線投資者，這部分供給無法及時轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Ч┙o，綜合需求供給分析可以看出，供需矛盾有加劇的趨勢。
房產(chǎn)供給稅收調(diào)控缺位
根據(jù)我國統(tǒng)計部門和土地房產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)，我國商品房空置面積在1.3億平方米左右，這部分供給為什么形不成有效供給呢？
原因是我國房地產(chǎn)稅制存在缺陷，"輕保有，重交易".在我國目前針對房地產(chǎn)的稅收中，房產(chǎn)取得環(huán)節(jié)耕地占用誰，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地出讓金等，交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，契稅，土地增值稅等，稅負(fù)相對較重，而在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，稅負(fù)騙輕，房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅起不到多大的作用。根據(jù)國外健全的房地產(chǎn)稅制，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)要小于保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這樣可以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的流通。對于我國來講，加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)可以使空置商品房形成有效供給，解決目前存在的供需矛盾。
筆者認(rèn)為，對于房產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該同時注重需求和供給的調(diào)控，這樣才能在打擊投資投機(jī)性需求的同時，滿足正常交易的實(shí)現(xiàn)。
出臺房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，調(diào)節(jié)供需矛盾
5月29日，北京召開物業(yè)稅改革國際研討會，國務(wù)院發(fā)展研究中心（以下簡稱國研中心）發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革研究成果，首次提出了中國實(shí)行物業(yè)稅改革的三個備選方案，并建議中國政府在2008年左右開征"物業(yè)稅".此前國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示，在"十一五"期間，中國將逐步推行物業(yè)稅。
應(yīng)該說這對我們是一個利好的消息。根據(jù)物業(yè)稅的設(shè)計理念，通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅，可以推動空置房產(chǎn)進(jìn)入市場形成有效供給，緩解目前的供需矛盾，房價究竟會不會下降及會下降多少，不管理論界和實(shí)務(wù)界有多少爭論，有一點(diǎn)我們知道的是，從一般經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，供給的增加會在一定程度上緩解供需矛盾，給高企的房價多一點(diǎn)穩(wěn)定的支撐。
我們希望物業(yè)稅能夠盡快出臺，在目前保有環(huán)節(jié)稅收缺位的情況下，其他稅收的調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮都是缺乏有力支撐的。其他供給的調(diào)節(jié)手段雖然是根本性的，但對目前來講并不是有效的措施，至少在五年內(nèi)作用不會大。相比于國研中心2008年左右開征"物業(yè)稅"的預(yù)期，我們更期待著物業(yè)稅的作用。
