九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)已經(jīng)實(shí)行一個(gè)月了，備受人們期待的稅收新政作為短期化見(jiàn)效快的政策對(duì)市場(chǎng)的影響如何呢，稅收新政達(dá)到它應(yīng)有的政策目標(biāo)了嗎？政策有哪些漏洞呢？需要完善的地方在哪里呢？下面筆者就相關(guān)問(wèn)題做初步討論。
稅收新政冷了二手房，火了租房，價(jià)格有漲有跌
首先看幾則相關(guān)報(bào)道：北京晚報(bào)：受房地產(chǎn)新政影響，從5月開(kāi)始二手房交易明顯回落，記者昨天從幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，上半年，本市二手房交易量為3.6萬(wàn)套，與去年同期相比，增幅僅為1％，與此同時(shí)，二手房均價(jià)達(dá)到6372元/平方米，上漲了718元，同比增幅為12.7％。
九部委稅收新政市場(chǎng)影響如何？供求雙方相互對(duì)峙（圖：商都新地產(chǎn)）
青海新聞網(wǎng)訊：由于受到房地產(chǎn)新政征收營(yíng)業(yè)稅的影響，進(jìn)入6月以來(lái)，西寧二手房?jī)r(jià)格略有上漲，交易量有所下滑。這是7月3日記者從西寧市房地產(chǎn)交易部門了解到的信息。一些房齡滿兩年的房屋，新政一出后轉(zhuǎn)售為租，因而目前西寧市房屋租賃市場(chǎng)房源較為充裕。
龍虎網(wǎng)報(bào)道：5月份出臺(tái)的“征收營(yíng)業(yè)稅”等樓市新政，在6月開(kāi)始對(duì)南京二手房市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響。記者昨天了解到，6月南京全市二手房買賣共成交8836套，環(huán)比5月份下降10.92%.另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該公司6月二手房成交量環(huán)比上月下降了42.14%，同時(shí)租賃掛牌房源環(huán)比上月上漲了85.5%，新政策的實(shí)施，使得多數(shù)人持幣觀望，賣家則轉(zhuǎn)售為租。
從上面的報(bào)道中我們看出，市場(chǎng)上市場(chǎng)冷熱情況發(fā)生了變化，二手房市場(chǎng)相對(duì)冷清，房源相對(duì)減少，價(jià)格基本穩(wěn)定，上行壓力存在；而租房市場(chǎng)相對(duì)火暴，房源明顯增多，租金受需求和供給相互作用，上漲的空間很大�？傮w上來(lái)講，需求方面居民持幣觀望的心態(tài)占大多數(shù)，供需矛盾暫時(shí)得到緩解；供給方面，相當(dāng)部分房源退出二手房市場(chǎng)，部分轉(zhuǎn)租為售，二手房市場(chǎng)價(jià)格上行有很強(qiáng)支撐，需求疲軟形成有價(jià)無(wú)市的局面，租房市場(chǎng)，租金上漲存在很大空間，主要是受需求季節(jié)性影響，未來(lái)價(jià)格下行支撐因素很大。那么造成這種市場(chǎng)變化的原因在什么地方呢？
稅收新政市場(chǎng)影響原因分析
總體來(lái)講稅收新政對(duì)市場(chǎng)的影響是在房產(chǎn)需求和供給兩個(gè)方面。
首先在需求方面，稅收新政對(duì)自主性需求影響不是很大，對(duì)投資和投機(jī)者在機(jī)構(gòu)和總量?jī)煞矫嬗绊懕容^大。對(duì)于自主性需求，由于自主性需求比較剛性化，變化彈性很小，此次居民持幣觀望主要原因在于稅收新政短期價(jià)格穩(wěn)定政策和信貸、土地等長(zhǎng)期房產(chǎn)結(jié)構(gòu)和價(jià)格政策相互疊加后，市場(chǎng)各方面壓力在較量和博弈中，短期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)受遠(yuǎn)期政策主導(dǎo)下變動(dòng)基本趨于穩(wěn)定，價(jià)格下行的支撐隨時(shí)間的推移逐漸增加，因此觀望的選擇是比較合適的。
對(duì)于投資者而言，短線投資者群體有增加的趨勢(shì)。稅收新政短期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)基本是上行風(fēng)險(xiǎn)大于穩(wěn)定和下行的可能，決定了短線投資是有利可圖的，從長(zhǎng)線來(lái)看，中長(zhǎng)期內(nèi)隨著市場(chǎng)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理化，房產(chǎn)穩(wěn)定的可能性增大，下行的可能在長(zhǎng)期內(nèi)有下降的空間，但需要一定的調(diào)整時(shí)間，這樣中長(zhǎng)期投資者獲利空間還是存在的，對(duì)于超長(zhǎng)期的投資者，注重的是房產(chǎn)的遠(yuǎn)期增值，從理論上說(shuō)房產(chǎn)是趨于增值的，剔除物價(jià)的影響，主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源稀缺因素，這部分投資者筆者認(rèn)為變化不會(huì)很大。
對(duì)于投機(jī)者而言，注重的是短期的投機(jī)利潤(rùn)，要求市場(chǎng)在比較短期內(nèi)有潛在的變化趨勢(shì)，而從目前來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不是很明顯，各種短期，長(zhǎng)期因素相互作用，人們購(gòu)買的需求放量存在不確定性，從現(xiàn)在到新房產(chǎn)放量的兩年左右的時(shí)間里，房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)不是很明朗，穩(wěn)定的可能性更大，因此市場(chǎng)留給投機(jī)者的空間不是很大。
因此，九部委稅收新政對(duì)市場(chǎng)造成的影響不確定性作用大于確定性的作用。從調(diào)節(jié)的力度和實(shí)施的操作性來(lái)看，稅收新政的作用是有限的，九部委此次的稅收政策，市場(chǎng)試探的意圖占主導(dǎo)，可以說(shuō)是給市場(chǎng)放了一顆煙霧彈，加上其他的長(zhǎng)期性政策，稅收新政給市場(chǎng)造成的是一種不確定性的氣氛，市場(chǎng)各主體都在考慮自己的下一步行動(dòng)。租房市場(chǎng)季節(jié)性因素和新政效應(yīng)的疊加造成了收益增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，一些資金會(huì)大量進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這樣二手房市場(chǎng)冷清的局面可能還會(huì)繼續(xù)，價(jià)格下行的可能性不大。
另外在供給方面，二手房市場(chǎng)變化的主要是一些正常交易和短期投資者。正常交易的房產(chǎn)在加價(jià)不成功的情況下會(huì)選擇退出或者進(jìn)入租賃市場(chǎng)，謀取短期收益；一些短期投資者也會(huì)在這個(gè)租賃黃金時(shí)期轉(zhuǎn)變投資策略，成為中長(zhǎng)期投資者。表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是部分5年之內(nèi)的房產(chǎn)退出二手房市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)增加。在租賃市場(chǎng)中，新的需求來(lái)自一些正常交易者，在觀望期他們會(huì)選擇租房暫時(shí)解決住宿問(wèn)題，待到市場(chǎng)比較明朗時(shí)，這部分需求會(huì)釋放出來(lái)，可以預(yù)計(jì)的是租賃市場(chǎng)租金上行壓力會(huì)繼續(xù)存在，未來(lái)二手房市場(chǎng)供給要接受需求集中釋放的考驗(yàn)，價(jià)格短期內(nèi)上行的壓力還是很大的。
稅收新政市場(chǎng)效果是否達(dá)到了預(yù)期政策目標(biāo)
此次市場(chǎng)出現(xiàn)的變化不能完全歸功于稅收新政，是九部委政策集中作用的結(jié)果。實(shí)事求是的講，稅收新政關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定在力度上是很小的，對(duì)投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求的打擊效果很小，在可操作性上還有需要改進(jìn)的地方。筆者以前在相關(guān)文章中分析過(guò)，九部委稅收新政主要的目的是探測(cè)市場(chǎng)的反映，為以后稅收政策進(jìn)一步完善積累經(jīng)驗(yàn)，投石問(wèn)路的意圖占據(jù)主導(dǎo)地位。
從目前市場(chǎng)的反映來(lái)講，表面上看，稅收新政起到了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊投資和投機(jī)性需求的目的，二手房市場(chǎng)交易冷清，價(jià)格基本沒(méi)有變動(dòng)的空間，上行可能基本得不到需求的有效支撐，下行受到基本供求因素的影響，可能性不大，價(jià)格在民眾持幣觀望中保持穩(wěn)定是此后一段時(shí)期內(nèi)的持續(xù)狀態(tài)。但靜水水深流，在住房需求中，自主性的正常交易需求是占據(jù)主體的，也是非常剛性的，居民持幣觀望是短期的，未來(lái)市場(chǎng)比較明朗時(shí)，這部分需求和以后新增的需求會(huì)疊加在一起釋放，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)震蕩期，國(guó)家房產(chǎn)供給政策將接受更嚴(yán)重的考驗(yàn)，出于這樣的考慮，一些資金可能會(huì)趁二手房冷清的時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，等將來(lái)需求釋放時(shí)獲利。
所以嚴(yán)格來(lái)講，與其說(shuō)是稅收新政起了作用，不如說(shuō)是市場(chǎng)自身形成的不確定性氣氛起了作用。撇開(kāi)營(yíng)業(yè)稅新政的調(diào)節(jié)力度不考慮，稅收新政的煙霧彈效應(yīng)還是很有效的，從這樣的意義上來(lái)講營(yíng)業(yè)稅新政起到的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
九部委稅收新政需要完善的地方
從理論上說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅在調(diào)控環(huán)節(jié)和調(diào)控力度上都是有限的，在操作性上也不能體現(xiàn)房產(chǎn)越多力度越大的調(diào)控。在打擊投資和投機(jī)性需求上，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅能夠直接針對(duì)交易利潤(rùn)征收20%的所得稅，在打擊力度上重于營(yíng)業(yè)稅，打擊環(huán)節(jié)上直接針對(duì)投資和投機(jī)所得進(jìn)行調(diào)節(jié)。但從操作性上講，目前各相關(guān)部門在工作機(jī)制上還缺乏相應(yīng)的配合，信息共享和相互約束，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅的實(shí)行基礎(chǔ)還存在一些問(wèn)題，在新政實(shí)行的一個(gè)月中，經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)于營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都很重要。
筆者認(rèn)為當(dāng)局在考慮個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)睡的選擇上一定下了不少工夫。營(yíng)業(yè)稅調(diào)控力度小，但調(diào)節(jié)作用明顯，實(shí)行起來(lái)相對(duì)成熟；個(gè)人所的稅調(diào)節(jié)力度大，但實(shí)行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆轍，以后等到經(jīng)驗(yàn)相對(duì)成熟，個(gè)人所得稅肯定會(huì)擇機(jī)推出。
另外在促進(jìn)房產(chǎn)流動(dòng)上，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)該相應(yīng)推出，比如已經(jīng)討論了很久的物業(yè)稅；在地產(chǎn)的合理利用上，土地空置的地產(chǎn)稅也要相應(yīng)考慮。我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)稅制還不健全，交易環(huán)節(jié)稅收比較健全，稅負(fù)也相對(duì)比較重，而在房產(chǎn)地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，稅收建設(shè)比較落后，稅負(fù)也比較輕，這樣的稅制結(jié)構(gòu)造成了房產(chǎn)地產(chǎn)的流動(dòng)性較低，政府在解決此類問(wèn)題上，只能選擇行政化的調(diào)控手段，這樣的手段必然造成地方和中央的博弈和討價(jià)還價(jià)，也為尋租提供了可能性，那么腐敗就無(wú)法避免，政策的效果就要大打折扣。
再次，在相關(guān)部門的工作機(jī)制的相互配合上需要作出一定的改進(jìn)。比如購(gòu)房者在申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)，銀行應(yīng)該要求出具以前的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅完稅證明，并要求提供房產(chǎn)交易部門的交易信息，以比較客觀的確定購(gòu)房者購(gòu)買的房產(chǎn)是自住還是投資還是投機(jī)性的，從而確定信貸首付和資格。在房產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)，房產(chǎn)主管部門應(yīng)該在房產(chǎn)實(shí)名制上下工夫，要求過(guò)戶者提供本人及配偶或者相關(guān)近親屬的營(yíng)業(yè)稅和所得稅完稅證明，并要求出具基層權(quán)利部門出具的個(gè)人購(gòu)房證明，確保購(gòu)房是用于房產(chǎn)登記者的真實(shí)需求，對(duì)于冒用他人名義過(guò)戶而躲避納稅的行為要嚴(yán)加懲罰。
九部委稅收新政在各方面需要進(jìn)一步的完善和改進(jìn)，各方面條件成熟了，稅收新政應(yīng)有的作用才能夠發(fā)揮出來(lái)。
