從今年6月1日開始，九部委出臺(tái)的新政中規(guī)定營(yíng)業(yè)稅征收從兩年延長(zhǎng)到五年，導(dǎo)致很多原本快跨過原來兩年征收期的房屋，在出售時(shí)又要交納營(yíng)業(yè)稅。據(jù)記者了解，目前有很多原本打算出售房屋的業(yè)主進(jìn)入了觀望期，他們?cè)诔鍪酆统鲎馑@利益的衡量中猶豫不決。 記者請(qǐng)“我愛我家”的房產(chǎn)專家用數(shù)字來算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。
以王先生的房屋為例，他在2002年6月以69萬的總價(jià)購(gòu)入一套2室1廳1衛(wèi)103平米的住宅。
一、現(xiàn)在出租
該公寓精裝修，月租大約3500元/月，通過中介公司普通代理出租，需要一個(gè)月的租金作為傭金，那么一年的收益在38500元。
年平均投資收益率＝年收益/投資成本×100％
�。�38500/690000×100％
�。�5.5％
二、現(xiàn)在出售
現(xiàn)在該公寓的單價(jià)在9000元/平米左右，出售總價(jià)則為927000萬，另外需要交納印花稅和營(yíng)業(yè)稅總共約總房?jī)r(jià)的5.55％。
因此業(yè)主的凈收益＝現(xiàn)在的出售總價(jià)－原來購(gòu)房總價(jià)－所需稅費(fèi)－其他支出（其他支出包括中保費(fèi)、居間服務(wù)費(fèi)以及權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)，“我愛我家”共需20040元左右），
�。�927000－690000－927000*5.55％－20040
�。�165511元
年平均投資收益率＝投資收益/投資成本/年數(shù)×100％
�。�165511/690000/4×100％
�。�6％
從上面的例子可以看出，該房屋出售所獲得的收益相比出租所獲得的收益略高些。
針對(duì)此類房屋，“我愛我家”房產(chǎn)專家分析如下：
�。�1）房?jī)r(jià)持續(xù)走高，正是賣房的好時(shí)機(jī)。雖然，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控政策，但是，北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因主要是由供需比例決定的。旺盛的購(gòu)房需求導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)仍然保持了一個(gè)上升的趨勢(shì)。因此，對(duì)于部分房屋業(yè)主而言，不如把握現(xiàn)在時(shí)機(jī)，該出售是就出售。
（2）目前房源有所增加，租賃價(jià)格受影響。營(yíng)業(yè)稅的征收，使得許多業(yè)主產(chǎn)生了購(gòu)房遲疑，促使大量不滿五年的房屋進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)。房源供給量的增多，將會(huì)導(dǎo)致房屋租賃的價(jià)格受到某種程度的影響，收益也會(huì)隨之有所下降。
�。�3）以后有征收其它稅種的可能性。現(xiàn)在一直在關(guān)注的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、個(gè)人所得稅、空置稅等不排除有出臺(tái)的可能性，一旦增加了這些稅種，業(yè)主需要交納的費(fèi)用就會(huì)相應(yīng)增加。
�。�4）奧運(yùn)會(huì)帶來房產(chǎn)契機(jī)不容錯(cuò)過。營(yíng)業(yè)稅征收延長(zhǎng)年限后，很多房屋還需要再多等三至四年左右才能免稅出售，這樣就會(huì)錯(cuò)過了2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦帶來的升值時(shí)期。
最后，“我愛我家”的房產(chǎn)專家提醒業(yè)主，如果是短期投資者應(yīng)該抓住現(xiàn)在這個(gè)大好時(shí)機(jī)及時(shí)出售，以保證獲得最大的收益；如果是作為長(zhǎng)期投資者，不急于出售房屋套現(xiàn)，也可以以租代售，獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益。
