昨天，北京市地稅局公布了調(diào)整后的二手房交易計(jì)稅價(jià)格。新的最低計(jì)稅價(jià)格將于10月1日起執(zhí)行，將有效規(guī)避二手商品房交易時(shí)虛報(bào)價(jià)格的逃稅行為。
二手房已分成六種類(lèi)型
據(jù)北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)將二手房分為6類(lèi)，分別是二手商品住房、特殊二手商品住房、再上市的已購(gòu)公房、再上市的經(jīng)濟(jì)適用住房、二手辦公用房、二手商業(yè)用房。其中，二手商品住房指城八區(qū)以及昌平、大興、通州、順義、房山、門(mén)頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、亦莊19個(gè)區(qū)縣284個(gè)典型區(qū)域內(nèi)的二手商品住房；再上市的已購(gòu)公房指各區(qū)縣295個(gè)典型區(qū)域內(nèi)再上市的已購(gòu)公房，包含首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等六類(lèi)具有保障性質(zhì)的住房。
最低計(jì)稅價(jià)與房屋新舊有關(guān)
二手房交易計(jì)稅價(jià)格是基準(zhǔn)房屋交易價(jià)格的市場(chǎng)水平，不是所有類(lèi)型房屋的均價(jià)，計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為每平方米建筑面積單價(jià)。二手商品住房基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)是2000－2002年建設(shè)；房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的二手商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)的房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的經(jīng)濟(jì)適用住房。
房屋修正系數(shù)分為建成年代修正系數(shù)和樓層的修正系數(shù)，但特殊二手商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不做建成年代修正。其中，二手商品住房的基準(zhǔn)房屋建成年代標(biāo)準(zhǔn)為2000－2002年建設(shè)，因此設(shè)定2000－2002年建設(shè)房屋的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他年代建設(shè)的房屋修正系數(shù)分別是：1980年及以前的82％，1981－1990年的88％，1991－1995年的92％，1996－1999年的96％，2003－2004年的102％，2005年以后的106％。
最低計(jì)稅價(jià)與樓層有關(guān)
對(duì)樓層的修正系數(shù)，樓型總層數(shù)在7層及7層以下樓房的，設(shè)定3層的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)分別是：1層94%、2層97%、4層98%、5層95%、6層94%、7層90%.樓型總層數(shù)在7層以上樓房，設(shè)定次頂層的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)由次頂層開(kāi)始，21層及以上樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)8‰；11－20樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1％；10層及以下樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1.5％；頂層的修正系數(shù)為95％。公式：交易房屋計(jì)稅價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格×｛1－8‰（或1％或1.5％）×（次頂層數(shù)－本樓層數(shù)）｝。
最低計(jì)稅價(jià)按類(lèi)型測(cè)算
據(jù)北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：計(jì)稅價(jià)格=各類(lèi)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)。
其中，東城、西城、崇文、宣武區(qū)平房的修正系數(shù)為120，其他區(qū)域的平房不做房型修正，計(jì)算公式：平房交易計(jì)稅價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格×120％。
對(duì)于不同類(lèi)別的房地產(chǎn)，按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類(lèi)型進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正，以修正后的價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格征收稅款。
最低計(jì)稅價(jià)格·案例
最低計(jì)稅價(jià)可防虛報(bào)逃稅
據(jù)北京市地稅局負(fù)責(zé)人透露，規(guī)定二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，其目的是防止二手房買(mǎi)賣(mài)雙方虛報(bào)低價(jià)逃稅。
據(jù)透露，在時(shí)下的二手房交易中，有不少人為了少交稅而常常采取瞞報(bào)、虛報(bào)價(jià)格的方式。二手房交易的最低計(jì)稅價(jià)格，則明確設(shè)定了二手房交易的最低價(jià)格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價(jià)格逃稅。
這位負(fù)責(zé)人舉例說(shuō)，一套實(shí)際售價(jià)為每平方米7000元的住房，賣(mài)房人為了少交營(yíng)業(yè)稅等二手房交易稅收，就與買(mǎi)房人商量共同“減輕稅賦”，將房?jī)r(jià)“改造”成每平方米3000元，而實(shí)際仍以每平方米7000元的價(jià)格私下交易，最大限度地逃避交稅。但是，由于此套住房的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格為4000元，因此，地稅部門(mén)將按照二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅，而不是交易雙方虛報(bào)的超低房?jī)r(jià)。
另外，北京地稅部門(mén)今年還將與建委聯(lián)合，加強(qiáng)拆遷的契稅減免管理。并在時(shí)間、合法票據(jù)等方面，保證納稅人享受到二手房交易的稅收減免政策。
目前，在辦理土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)場(chǎng)所的20余個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，地稅、財(cái)政等管理部門(mén)已聯(lián)合辦公，為納稅人提供咨詢(xún)解答、減免稅辦理、契稅征收一條龍服務(wù)。
計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)將不定期調(diào)整
將縮短最低計(jì)稅價(jià)格更新時(shí)間二手房最低計(jì)稅價(jià)普遍上漲
昨天，北京市地稅局公布了調(diào)整后的二手房交易計(jì)稅價(jià)格。據(jù)北京地稅局介紹，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況不定期進(jìn)行調(diào)整。
新的最低計(jì)稅價(jià)格顯示，北京房地產(chǎn)價(jià)格在穩(wěn)步上升，如位于五環(huán)外一線地鐵沿線地區(qū)朝陽(yáng)區(qū)管莊西里周家井的經(jīng)濟(jì)適用房建東苑小區(qū)2003年的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為3100元，而新的最低計(jì)稅價(jià)格已經(jīng)調(diào)整為4326元，宣武區(qū)廣安門(mén)外小紅廟南里蓮花晴園經(jīng)濟(jì)適用房也已經(jīng)由2003年的4180元的最低購(gòu)房?jī)r(jià)漲到了5947元。
本通知中二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格是依據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)測(cè)算的2005年房屋市場(chǎng)交易價(jià)格并考慮相關(guān)因素調(diào)整確定的，兩年中房?jī)r(jià)都漲了不少。
最低計(jì)稅價(jià)格·解讀
新政解決了三大問(wèn)題
1.對(duì)普宅與非普宅分別計(jì)稅
一套非普宅調(diào)低30萬(wàn)元，逃稅額減少1.8萬(wàn)元
根據(jù)鏈家提供的案例，王先生在建國(guó)路購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，面積為100平米，實(shí)際成交價(jià)格為10000元/平米，超出了建國(guó)路土地平均交易價(jià)格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，該房產(chǎn)為非普通住宅，需按3％稅率繳納契稅，即3萬(wàn)元。但王先生將房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格調(diào)低，從而規(guī)避部分應(yīng)繳納的契稅。
如果不區(qū)分普宅與非普宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，并按目前的指導(dǎo)價(jià)作為最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，建國(guó)路地區(qū)是6989元/平米。王先生如果最終將合同售價(jià)調(diào)整為7000元/平米，即視為普通住宅，繳納契稅時(shí)享受1.5％的優(yōu)惠。王先生實(shí)際繳納的契稅為7000×100×1.5%=10500元，少繳納了19500元。
契稅新規(guī)區(qū)分普宅與非普宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，并將非普通住宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)定為同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生最終將合同售價(jià)調(diào)整為7000元/平米，仍需按9648元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。即他需繳納的契稅為9648×100×3%=28944元，比不區(qū)分普宅與否時(shí)多28944－10500＝18444元。
因此，鏈家市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，不但增強(qiáng)了對(duì)普通住宅與非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)的公平性，也將加大對(duì)非普通住宅房產(chǎn)消費(fèi)者的控制和約束力度。
2.單列二手商品房計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)
今后二手商品房虛報(bào)價(jià)格進(jìn)行逃稅的行為將被杜絕
從目前來(lái)看，稅務(wù)部門(mén)辦理二手房交易繳稅時(shí)沒(méi)有對(duì)二手商品房單獨(dú)列出，但已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格同二手商品房?jī)r(jià)格相比有很大區(qū)別。市建委數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為4597元/平米，而已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為4209元/平米，而且局部區(qū)域市場(chǎng)中這兩者之間的差額更明顯。對(duì)此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍認(rèn)為，應(yīng)制定單一的二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格。
宮萍表示，2005年5·11系列宏觀調(diào)控政策中，受營(yíng)業(yè)稅和契稅新的征收標(biāo)準(zhǔn)影響最大的莫過(guò)于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時(shí)成本增大，極大減少了其預(yù)期利潤(rùn)，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在繳稅時(shí)虛報(bào)成交價(jià)格的現(xiàn)象，這進(jìn)一步凸顯制定二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格的必要性。
3.縮短計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)更新時(shí)間
此前每半年更新一次周期太長(zhǎng)，同時(shí)其覆蓋區(qū)域擴(kuò)至遠(yuǎn)郊區(qū)縣
目前市城建研究中心發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格每半年更新一次，宮萍認(rèn)為，這個(gè)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)的價(jià)格變化。特別是一些交易熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格變化較大，如果不及時(shí)更新，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進(jìn)而影響到二手房交易市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格體系的建立。
同時(shí)，北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，郊區(qū)二手房成交量不斷增長(zhǎng)。因此在制定二手商品房最低計(jì)稅價(jià)格時(shí)必須擴(kuò)大到房山、順義、門(mén)頭溝、密云、延慶、平谷等區(qū)縣。
