被輿論一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房強(qiáng)征個(gè)稅懸疑終于劃上一個(gè)句號(hào)。近日，國(guó)家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅總局108號(hào)文，下稱《通知》）�！锻ㄖ芬�(guī)定：自8月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒(méi)有條件
在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。
業(yè)界人士認(rèn)為，國(guó)稅總局108號(hào)文件的出臺(tái)，意味著個(gè)稅征收將會(huì)是一個(gè)“強(qiáng)制性”的征收方式，同時(shí)也標(biāo)志著二手房稅政自愿申報(bào)模式已成為歷史。
稅政曝光首日過(guò)戶量翻五番
7月27日是《通知》被各大媒體競(jìng)相報(bào)道的第一天，當(dāng)天，二手房市場(chǎng)集中過(guò)戶現(xiàn)象就非常明顯。
據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其下屬權(quán)證部門過(guò)戶量比平時(shí)多了4倍左右，消費(fèi)者都在積極提供過(guò)戶所需資料，爭(zhēng)取在8月1日之前完成過(guò)戶。
來(lái)自鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的消息稱，27日當(dāng)天申請(qǐng)辦理加急過(guò)戶的客戶數(shù)量比平時(shí)日均過(guò)戶量增長(zhǎng)了5倍。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”一位權(quán)證專員反映，他一天共接到40多個(gè)要求辦理加急過(guò)戶的電話，甚至有很多二手房交易雙方剛做完面簽，買方貸款審批還在進(jìn)行階段的，也要求辦理加急過(guò)戶。
按照慣例，上述情況需要買賣雙方協(xié)商一致后，簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅的補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方權(quán)責(zé)及風(fēng)險(xiǎn)才能辦理過(guò)戶。而實(shí)際不涉及繳納個(gè)稅的一方（往往是賣方）要承受很大風(fēng)險(xiǎn)，因此協(xié)議往往很難達(dá)成。
“鏈家地產(chǎn)”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)稅總局108號(hào)文規(guī)定個(gè)稅起征時(shí)間為8月1日，因此，在8月1日之前出現(xiàn)消費(fèi)者趕搭個(gè)稅征收末班車，集中過(guò)戶的現(xiàn)象在情理之中。
上述權(quán)證專員表示，盡管當(dāng)天實(shí)際集中過(guò)戶量小于申請(qǐng)量，但未來(lái)幾個(gè)工作日，申請(qǐng)加急過(guò)戶的客戶還是繼續(xù)增多，真正迎來(lái)了集中過(guò)戶的高峰。
個(gè)稅征收更加合理化
對(duì)于此次下發(fā)的個(gè)稅征收通知，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為：108號(hào)文的出臺(tái)更加科學(xué)有利于個(gè)人所得稅的合理征繳，并能有效支持二手房市場(chǎng)的發(fā)展。
北京征收個(gè)稅的歷程，可謂“一波三折”。從2003年開(kāi)始，北京市地稅局就下發(fā)了關(guān)于個(gè)稅征收的2003年京財(cái)稅第732號(hào)通知，但由于當(dāng)時(shí)是采取自愿交納的方式征收，個(gè)稅在很大程度上很難征收上來(lái)。這種方式一直持續(xù)到2005年6月中旬，地稅局提出沿用2003年規(guī)定，并采取強(qiáng)制征收“一窗化”方式，但此次因?yàn)檎魇疹~過(guò)高，不久又恢復(fù)為自主交納階段。
北京中原表示，新的個(gè)稅征收政策在原有購(gòu)買、出售稅費(fèi)基礎(chǔ)上又新增了實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等扣除項(xiàng)目，真正做到了對(duì)售房贏利部分征收個(gè)人所得稅，支出明顯減少，更趨合理化。另外，對(duì)于征收比例問(wèn)題，國(guó)稅局這次制定的政策更顯得因地制宜，符合區(qū)域發(fā)展要求，有利于個(gè)稅征繳工作進(jìn)行。
鼓勵(lì)二手房與征稅兩不誤
在目前市場(chǎng)上存在著由于一些歷史遺留問(wèn)題及市場(chǎng)狀況而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)到手的現(xiàn)象，若以產(chǎn)權(quán)證上時(shí)間為基準(zhǔn)，則有30％公房為劃為征收個(gè)稅的行列，對(duì)于二手商品房來(lái)說(shuō)劃入比例將更大。據(jù)北京中原成交數(shù)據(jù)顯示，5年以內(nèi)成交的二手商品房占總成交量的60％。如果這樣將會(huì)在很大程度上制約二手房供需量，進(jìn)一步加劇目前市場(chǎng)1：6的供需比。顯然這是不符合政府鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)發(fā)展的大政方針的。
北京中原認(rèn)為，《通知》規(guī)定個(gè)稅起征點(diǎn)以購(gòu)房合同或發(fā)票為基準(zhǔn)，對(duì)公房市場(chǎng)無(wú)太大影響；對(duì)二手經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，5年以內(nèi)平價(jià)出售無(wú)贏利，不需交納個(gè)人所得稅，5年以上根據(jù)免征個(gè)人所稅條件，都處于免征個(gè)人所得稅范圍之列，因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)影響；二手商品房市場(chǎng)目前至少購(gòu)房時(shí)間為2001年8月1日以前的自用住房是處在免征范圍內(nèi)，不致于出現(xiàn)上述房屋若按產(chǎn)權(quán)證時(shí)間而征個(gè)稅而導(dǎo)致這部分房源不能釋放，影響房源上市問(wèn)題出現(xiàn)。而對(duì)于處于征收個(gè)稅行列的二手商品房來(lái)說(shuō)，由于108號(hào)文中對(duì)扣除項(xiàng)目作了增加，因此，從征收額度來(lái)看，其實(shí)并不高，對(duì)消費(fèi)者影響不太大。此次108號(hào)文的出臺(tái)在鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上保證稅收工作的順利征繳，可謂一箭雙雕。
個(gè)稅征收考慮更加周到明確
值得關(guān)注的是，從近日國(guó)稅總局下發(fā)的征收個(gè)稅通知來(lái)看，考慮問(wèn)題更加周到和明確化。
首先，對(duì)于裝修費(fèi)用的最高比例作了限制，如二手商品房比例最高為10％，這很好規(guī)避了通過(guò)裝修費(fèi)來(lái)減少個(gè)稅支付的可能性，再加之2006年計(jì)稅價(jià)格又將其總價(jià)作了最低限定，雙管齊下，將有效遏制避稅現(xiàn)象出現(xiàn)。
其次，此次國(guó)稅局108號(hào)文中還對(duì)因不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在計(jì)算應(yīng)納個(gè)人所得稅額時(shí)，明確規(guī)定按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1％－3％幅度來(lái)計(jì)征個(gè)稅，具體征收比例要視納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素不同而有所區(qū)別。如一套售價(jià)為60元的二手商品房，若不能提供完整的扣除項(xiàng)目資料，則按照600000×（1％－3％）來(lái)征收，個(gè)人所得稅額在6000－18000元之間。
出售成本可能會(huì)增加2％左右
北京中原和鏈家地產(chǎn)兩家中介機(jī)構(gòu)都對(duì)新的二手房稅政做了詳細(xì)的分析。
以趙先生為例，假設(shè)趙先生2002年12月在團(tuán)結(jié)湖區(qū)域附近購(gòu)買了一套商品住宅，商品建筑容積率為2.0，但該房屋面積為100平米，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格為6500元／平米，則其房屋購(gòu)買總價(jià)為65萬(wàn)元，裝修費(fèi)用花了5萬(wàn)元。在購(gòu)買此套房產(chǎn)時(shí)，趙先生首付了20萬(wàn)，其余的45萬(wàn)通過(guò)銀行貸款。如果現(xiàn)在趙先生想將這套房產(chǎn)以9000元／平米出售給張小姐，出售總價(jià)為90萬(wàn)。假設(shè)截止出售時(shí)趙先生總共所還的貸款利息為4萬(wàn)元，則出售者趙先生在此次個(gè)稅政策實(shí)施后應(yīng)該繳納的個(gè)人所得稅為19995 （90－65－65×1.5％－65×0.05％－90×5.5％－90×0.05％－5－4）×20％元，也就是說(shuō)趙先生出售房產(chǎn)在個(gè)稅實(shí)施后將會(huì)增加2.22％的成本。
