●10月1日起，針對(duì)特殊項(xiàng)目及典型區(qū)域，二手房交易設(shè)立最低成交價(jià)，本周過(guò)戶量大增
●目前一些所謂合理避稅風(fēng)險(xiǎn)很大，如假贈(zèng)與或先公證后過(guò)戶，一旦出現(xiàn)問(wèn)題不受法律保護(hù)
9月27日，海淀區(qū)地稅局交易大廳趕“十一”前末班車的客戶明顯增多
“中海凱旋園小區(qū)交易基準(zhǔn)價(jià)為13268元/平米，美麗園小區(qū)為10562元/平米……”從10月1日起，交易價(jià)格如果低于北京市地稅局公布的最低基準(zhǔn)價(jià)格，則必須按照最低基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算稅費(fèi)�！氨本┦械囟惥�7月10日頒布的《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）將于該日正式實(shí)施。
信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜告訴記者，《通知》主要是為杜絕買賣雙方在交易過(guò)程中私簽“黑白合同”，通過(guò)做低合同價(jià)進(jìn)行逃稅的行為。而做低合同價(jià)是現(xiàn)在避稅方式中最普遍的一種�！锻ㄖ分幸�(guī)定，對(duì)于成交價(jià)格低于二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，均以最低計(jì)稅價(jià)格作為核定征收稅款的基數(shù)，這無(wú)疑給欲做“黑白合同”的買賣方設(shè)置了一道難以逾越的屏障。
據(jù)了解，即將執(zhí)行的最低計(jì)稅價(jià)格相比目前正在執(zhí)行的稅政有四點(diǎn)不同，一是首次單獨(dú)列出了106個(gè)特殊二手商品房項(xiàng)目，使新稅更具針對(duì)性；二是最低計(jì)稅價(jià)格的更新時(shí)點(diǎn)有所變化，從每半年更新一次到“將由北京市地稅局根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況不定期進(jìn)行調(diào)整”，從而更貼近最新市場(chǎng)價(jià)。三是典型區(qū)域更加細(xì)化，由145個(gè)變成284個(gè)，指導(dǎo)意義更明確；四是最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)，原計(jì)稅價(jià)格主要參考的是建筑年代的修正系數(shù)，此次新規(guī)定對(duì)樓層和戶型也進(jìn)行了相應(yīng)修正系數(shù)調(diào)整，從而更能反映房屋實(shí)際價(jià)值。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，在很大程度上可攔截以“黑白合同”的形式逃漏稅行為。但據(jù)記者調(diào)查，盡管如此，二手房交易中仍存在一定的納稅漏洞。一些業(yè)主采取假繼承和假贈(zèng)與，以及先公證后過(guò)戶“合理”避稅，由于違反政策規(guī)定，交易雙方將承擔(dān)極大風(fēng)險(xiǎn)。
漏洞。堵塞
出臺(tái)背景：原政策難堵逃稅漏洞
據(jù)了解，此次稅收新規(guī)在去年就已現(xiàn)雛形。當(dāng)時(shí)依據(jù)的計(jì)稅價(jià)格是市建委每半年公布一次的二手房交易指導(dǎo)價(jià)格。但在實(shí)際操作中，通過(guò)“黑白合同”避稅很盛行。
在今年年初，北京市地稅局委托市建委城建研究中心進(jìn)行了一次更為細(xì)致的數(shù)據(jù)采集與分析，從而制定了新的最低計(jì)稅價(jià)格。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2005年1月24日，市地稅局出臺(tái)了第55號(hào)通知（現(xiàn)在仍以此政策為稅費(fèi)交納執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)）。
其中規(guī)定，對(duì)于二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格，如果合同成交價(jià)低于市建委發(fā)布的《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買賣指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)格）中確定的指導(dǎo)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，均以指導(dǎo)價(jià)格作為核定的基數(shù)征收稅款。
在實(shí)踐中，55號(hào)通知的局限性不斷顯現(xiàn)。比如只要是同一棟樓，建筑年代是相同的，不管是底層還是中間樓層，計(jì)稅價(jià)格都一樣，同時(shí)由于每半年才更新一次計(jì)稅價(jià)格，與市場(chǎng)上實(shí)際價(jià)格經(jīng)常會(huì)有較大出入。
新規(guī)變化：?jiǎn)瘟?06個(gè)特殊商品房
由于市場(chǎng)上逃漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，市地稅局把重新制定最低計(jì)稅價(jià)格政策提上了日程。由于市建委每半年公布一次的二手房交易指導(dǎo)價(jià)格都是由市建委城建研究中心制定，所以此次數(shù)據(jù)采集和分析任務(wù)也落到了該中心肩上。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉回憶，今年1月份，北京城建研究中心就最低計(jì)稅價(jià)格的制定征求鏈家等經(jīng)紀(jì)公司的意見(jiàn)。王志偉說(shuō)，當(dāng)時(shí)鏈家主要對(duì)一些具體價(jià)格進(jìn)行了對(duì)照，建議把一些過(guò)低價(jià)格調(diào)高。北京城建研究中心表示，之所以專門列出106個(gè)項(xiàng)目，主要是考慮這些項(xiàng)目的交易價(jià)格明顯高于其所在區(qū)域平均價(jià)格。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松表示，此次新計(jì)稅價(jià)的參考系數(shù)增加了樓層、房型，計(jì)稅價(jià)更接近現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)成交情況，因此，對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，以做低合同價(jià)來(lái)避稅的空間將大為減小。同時(shí)，此次調(diào)整特別單列出了106個(gè)特殊二手商品房項(xiàng)目，就使得這些項(xiàng)目的二手房買賣避稅的操作空間大大縮小。
案例展示
最低計(jì)稅價(jià)降低逃稅空間
過(guò)去由于指導(dǎo)價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，所以“黑白合同”仍大行其道。案例顯示，張先生購(gòu)買了丁先生一套朝陽(yáng)園的房產(chǎn)，面積100平米，簡(jiǎn)裝，位于18層，建筑年代為2002年，實(shí)際成交價(jià)格為8500元/平米。因房產(chǎn)已超過(guò)5年，需交全額營(yíng)業(yè)稅，賣家丁先生為了少交稅費(fèi)與買家協(xié)商做低房屋交易價(jià)格，將房?jī)r(jià)改成每平方米5500元，而實(shí)際仍以每平方米8500元的價(jià)格私下交易。這樣營(yíng)業(yè)稅就由以前的46750元（總成交價(jià)85000×5.5%=46750元）變成30250元，逃稅額達(dá)1.65萬(wàn)元。
計(jì)稅價(jià)格調(diào)整實(shí)施后，朝陽(yáng)園被列為特殊的二手商品房，其基準(zhǔn)價(jià)格變成了7142元/平米，不過(guò)考慮到樓層修正系數(shù)，由于此房屋為高層，其樓層修正系數(shù)應(yīng)為[1-1%（21-18）]，則其最低的計(jì)稅價(jià)格為6927.74元/平米。按此標(biāo)準(zhǔn)丁先生至少要交近4萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，相比本應(yīng)交納的稅費(fèi)，逃稅空間已大為縮減。
漏洞。未堵
漏洞1 約9成業(yè)主不提供房屋原值
最新政策：如不能提供房屋原值，按成交價(jià)1%交個(gè)稅，否則按差價(jià)20%計(jì)算。
避稅空間：按成交價(jià)1%交個(gè)稅，稅費(fèi)通常遠(yuǎn)低于按差價(jià)20%計(jì)算。
市場(chǎng)情況：絕大多數(shù)業(yè)主選擇1%的較低納稅方式。
8月1日，北京開(kāi)始強(qiáng)制征收二手房個(gè)稅。同日，北京市地稅向下發(fā)通知，其中規(guī)定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)交個(gè)稅額的20%計(jì)算。
新規(guī)定實(shí)際上是將二手房轉(zhuǎn)讓中征收的個(gè)人所得稅設(shè)置了一個(gè)限定。根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)公司測(cè)算，不能提供房屋原值憑證的，絕大多數(shù)情況下其所交個(gè)稅比能提供房屋原值憑證的要少。如出售一套80萬(wàn)元的房產(chǎn)，如果沒(méi)有提供房屋原值憑證，按新規(guī)定要交80萬(wàn)×1%=8000元。但如果房主能提供原值憑證，原價(jià)加合理費(fèi)若為70萬(wàn)元，那么需交個(gè)稅（80-70）萬(wàn)×20% =2萬(wàn)元。
據(jù)了解，在目前實(shí)際操作中，只要出售方自稱不確定購(gòu)房原值就可按1%交稅，鏈家地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶中心對(duì)8月1日－9月10日的過(guò)戶量統(tǒng)計(jì)顯示，涉及個(gè)稅的交易雙方，選擇以成交價(jià)的1%作為交納方式的交易占到88.7%，而京城另一家知名中介的老總更是直言，目前業(yè)主都選擇較低的納稅方式，選擇以成交價(jià)的1%作為交納方式的交易占到9.5成以上。對(duì)此現(xiàn)象，地稅局目前沒(méi)有明顯措施。
漏洞2 采取假繼承和假贈(zèng)與“合理”避稅
避稅空間：繼承和贈(zèng)與無(wú)須交納營(yíng)業(yè)稅與個(gè)稅，只需交納少量契稅。
風(fēng)險(xiǎn)提示：交易雙方均有很大風(fēng)險(xiǎn)。一方毀約，另一方將不受法律保護(hù)。
據(jù)介紹，假繼承和贈(zèng)與的方式也是避稅手法之一。從經(jīng)紀(jì)公司反饋的情況來(lái)看，這種方式并不是很普遍，但確實(shí)存在。
案例顯示，7月22日，房主劉先生準(zhǔn)備將一套個(gè)人房產(chǎn)出售，其房產(chǎn)基本情況為建筑面積100平米商品房，2002年40萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)，此次售價(jià)為60萬(wàn)元，此房產(chǎn)裝修費(fèi)用為2萬(wàn)元并擁有有效發(fā)票。7月26日劉先生與客戶張先生簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》，由于張先生貸款買房，所以須待銀行審核一周通過(guò)后方可進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)。不料2006年8月1日個(gè)人所得稅正式與營(yíng)業(yè)稅一并征收，買賣雙方均不愿承擔(dān)個(gè)稅費(fèi)用，于是劉先生與張先生協(xié)商，采用“贈(zèng)與”形式避稅。通過(guò)評(píng)估，劉先生這套房產(chǎn)評(píng)估值為49萬(wàn)元，由于通過(guò)贈(zèng)與方式，只需要按評(píng)估值交納3%的契稅和0.5‰的印花稅，核算下來(lái)稅費(fèi)近1.5萬(wàn)元，而按照正常程序，劉先生須交稅費(fèi)近7.4萬(wàn)元。
“但假繼承和贈(zèng)與形式對(duì)買賣雙方來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)都很大�！�
信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜表示，如果買方出現(xiàn)不誠(chéng)信行為，法律上很難維護(hù)房主利益。買賣雙方事先會(huì)書面約定贈(zèng)與程序，但由于約定違背政策規(guī)定，因此不受法律保護(hù)。除非中介公司做資金監(jiān)管，但大型中介公司一般不做這種監(jiān)管，所以如果買賣雙方一方毀約，另一方將不受法律保護(hù)。
漏洞3 先公證后過(guò)戶規(guī)避高額稅費(fèi)
避稅空間：未滿5年房產(chǎn)交易，采取此方式可不按成交總價(jià)5.5%計(jì)稅
風(fēng)險(xiǎn)提示：因違反政策，一旦買房拖欠尾款，會(huì)使賣方承擔(dān)較大損失
在二手房交易中還有一種避稅方式，就是“先公證后過(guò)戶”�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松表示，在購(gòu)買二手房時(shí)，為規(guī)避稅費(fèi)而采取先公證再過(guò)戶的方式對(duì)交易雙方同樣有很大風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先是違約風(fēng)險(xiǎn)，如果買方尾款已交割清楚，屆時(shí)賣方有可能發(fā)生不配合過(guò)戶或終止交易（例如房產(chǎn)漲價(jià)賣方反悔）等違約行為；如果買方未將尾款交割，但已有法律手續(xù)認(rèn)可交易行為，一旦其最后拖欠尾款，也會(huì)給賣方帶來(lái)無(wú)盡麻煩。其次是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，一旦賣方有產(chǎn)權(quán)證作假、假冒房東等行為，并卷首付款逃走，買方將損失慘重。
第三是政策風(fēng)險(xiǎn)，例如營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行政策從原來(lái)2年延長(zhǎng)到了現(xiàn)在的5年，一旦未來(lái)再次延長(zhǎng)，稅費(fèi)仍需交納，買賣雙方很有可能陷入無(wú)休止的糾紛中。
從多家經(jīng)紀(jì)公司反饋的情況來(lái)看，“先公證后過(guò)戶”的避稅手法在北京運(yùn)用得不多，二、三線城市比較普遍。
■第一現(xiàn)場(chǎng)
近一周各區(qū)地稅局過(guò)戶量大增
中介估計(jì)，十一前夕集中過(guò)戶量同比將增3倍以上
9月27日上午，海淀區(qū)地稅局辦稅大廳的人流量比平時(shí)明顯增多。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，從上周一開(kāi)始，一改往常人流稀少的場(chǎng)面，平均每天差不多有400多人來(lái)辦理稅費(fèi)交納。其中相當(dāng)多的人都是為降低交易成本趕“十一”前的“末班車”。
記者從多個(gè)中介公司人員處也得到證實(shí)，近一周各區(qū)域地稅局辦理過(guò)戶涉稅手續(xù)人數(shù)均有所增多，較以往增加10%左右。包括“鏈家”市場(chǎng)總監(jiān)金育松在內(nèi)的多位房產(chǎn)專家估計(jì)，在本月最后幾天內(nèi)，集中過(guò)戶量還會(huì)繼續(xù)增多，同比增長(zhǎng)將在3倍以上。
在海淀區(qū)地稅局，記者遇到了前來(lái)辦理過(guò)戶的陳女士，她準(zhǔn)備購(gòu)買熙府桃園一套100平米房產(chǎn)。
陳女士稱，她和買家一起做低合同價(jià)主要是為了省稅費(fèi)，而計(jì)稅價(jià)格調(diào)整后，該小區(qū)被列為特殊二手商品房，計(jì)稅價(jià)格一下子提高了3000多元/平米，光營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)就多了18000多元，“所以中介公司業(yè)務(wù)員打電話約我和買主一起過(guò)來(lái)辦過(guò)戶，過(guò)了”十一“，類似我們這樣做低合同價(jià)就很難通過(guò)了”，陳女士說(shuō)。
