強調(diào)土地增值稅非新稅且“有免有減”，清算不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測算可多扣土地款和開發(fā)成本的20%……”昨天（18日），面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對所有轉(zhuǎn)讓項目征收而有相應(yīng)的免征和減征條款。同時也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
“這一聲明旨在強調(diào)土地增值稅的清算征收是符合房地產(chǎn)調(diào)控新政的，對開發(fā)商成本不一定全都構(gòu)成重大壓力，并進而平抑股市投資者對房地產(chǎn)股的盲目低估，以及購房者對成本轉(zhuǎn)嫁進房價的恐慌�！币晃环康禺a(chǎn)分析師稱。
并非新政
據(jù)國稅總局昨天的解釋，土地增值稅早在1994年就已經(jīng)開征。征收辦法是按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。并實行四級超率累進稅率。這一征收方式的依據(jù)即1993年12月底發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）。
“從實際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細則的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算，多退少補。”國稅總局表示，因此，近日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件�！�
清算制曾“名存實虛”
但根據(jù)開發(fā)商的說法，因為存在“由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的，可以預征土地增值稅”的以往規(guī)定，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)項目都以預征方式繳納土地增值稅�！爸挥挟斦麄�房地產(chǎn)項目銷售結(jié)束，進行項目公司工商登記注銷時才會遇到土地增值稅的清算問題。”深圳一家房地產(chǎn)公司發(fā)言人告訴記者。
于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇留余尾盤，不做結(jié)算，甚至擱置項目公司，不做工商注銷等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算。“以累進稅率繳納了土地增值稅的房地產(chǎn)公司很少見到�！遍_發(fā)商這樣表示。
根據(jù)新通知精神，多種情況被納入強行清算之列，包括：已轉(zhuǎn)讓物業(yè)占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等，和二手房個人所得稅征收過程類似，此次將土地增值稅清算環(huán)節(jié)進一步明確，即被市場認作土地增值稅強行清算的開始。
■記者觀察
落實細則是關(guān)鍵
從1月16日發(fā)布清算通知以來，17日、18日兩天，房地產(chǎn)股在資本市場全線下跌。昨天，滬、深、港三地股市仍有48只地產(chǎn)股下跌，跌勢雖較前天有所緩解，但仍未完全走出土地增值稅陰影�！斑@一方面反應(yīng)了投資者的一些非理性情緒，但一方面也表明這一政策一旦貫徹到位，確實會對開發(fā)商成本利潤率發(fā)生較大的影響。”上海地產(chǎn)股分析師林榮時稱。
“由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。”國稅總局昨天表示。
房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響的程度其實各有不同。中銀國際報告則表示，土地增值稅對于毛利率30%左右的房地產(chǎn)項目沒有實質(zhì)影響，但會使毛利率50%的項目毛利率，下降近8個百分點。因此，該稅收政策將對依賴高利潤率而非大交易量的開發(fā)商產(chǎn)生較大負面影響。同時，房地產(chǎn)企業(yè)是否在此前為土地增值稅清算充分計提了資金，也是企業(yè)利潤率能否受到影響的關(guān)鍵。
另外，和此前的二手房個人所得稅征收一樣，市場對累進稅率制征收土地增值稅的可行性仍存疑問：開發(fā)商想方設(shè)法虛報成本，做低收益怎么辦？而按照國稅總局通知精神，如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等各種原因無法進行清算，稅務(wù)機關(guān)可“參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅”。
“這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細則的出臺和落實�！庇惺袌鋈耸勘硎�。
