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核心提示：國(guó)家稅務(wù)總局下月起清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。開發(fā)商們表示，新政策的實(shí)施將使樓盤開發(fā)成本增加；不少市民擔(dān)心，開發(fā)商今后會(huì)把實(shí)際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，房?jī)r(jià)還會(huì)因此上漲。 |
清算土地增值稅推高房?jī)r(jià)？
開發(fā)商稱新規(guī)將令開發(fā)成本大增，市民擔(dān)心
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的消息昨日剛在媒體公布，便引發(fā)內(nèi)地地產(chǎn)股和香港中資地產(chǎn)股股價(jià)大跌。開發(fā)商們表示，新政策的實(shí)施將使樓盤開發(fā)成本增加，對(duì)樓市影響極為深遠(yuǎn)，也正因?yàn)檫@個(gè)原因?qū)е铝俗蛱斓禺a(chǎn)股股價(jià)大跌。而不少市民擔(dān)心，開發(fā)商今后會(huì)把實(shí)際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，房?jī)r(jià)還會(huì)因此上漲。
從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代
據(jù)了解，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占比50%至100%的，稅率為40%；增值額占比100%至200%的，稅率為50%；增值額占比200%以上的，稅率為60%.
但是，因?yàn)榇饲皩?duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）的確定方法不詳，又有《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。目前包括廣州、南京、上海等大部分城市，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制，即按樓盤成交金額的1%-3%征收，待項(xiàng)目竣工結(jié)算后才最后清算具體稅收。以廣州為例，普通住宅預(yù)征比例為0.5%，綜合樓預(yù)征比例為0.7%，其他預(yù)征比例為1%.
但是，根據(jù)昨日公布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）精神，由于細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，這將標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面迎來土地增值稅“清算”時(shí)代。從“預(yù)征”進(jìn)入“清算”，對(duì)早期儲(chǔ)備了大量土地的大地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)水平有較大的負(fù)面影響，因?yàn)椤扒逅恪笔前丛鲋殿~實(shí)際征收稅費(fèi)，早期開發(fā)商拿地成本低，賣樓后實(shí)際增值額自然高，征稅也將增多。
萬(wàn)科董事會(huì)秘書肖莉坦言，一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。而從2004年起，萬(wàn)科即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004-2006年，萬(wàn)科3年間提留的準(zhǔn)備金先是從4000萬(wàn)元提高到了9000萬(wàn)元，繼而又提高到了3億元。
提早清算將令開發(fā)成本增加
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，《通知》實(shí)施影響最大的是：它提早了開發(fā)商清算土地增值稅的時(shí)間，使其無法避稅，從而增加開發(fā)成本。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者：“以前，土地增值稅在項(xiàng)目開始之初預(yù)征后，一直要到這個(gè)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，才征收土地增值稅。這給開發(fā)商們以投機(jī)的空間：比如可以保留部分房源不銷售，就能延緩繳稅期限；也有開發(fā)商將項(xiàng)目分多期開發(fā)，一個(gè)大型項(xiàng)目未最后開發(fā)完成也無需清算，因此來推遲整體的繳稅時(shí)間�！�
但是，《通知》增加了新的清算條件，提前了清算土地增值稅的時(shí)間。“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。
而且，《通知》還明確，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。這就避免了開發(fā)商最后一期項(xiàng)目遲遲不開發(fā)，整體項(xiàng)目就遲遲不清算繳交土地增值稅的情況。因此，《通知》一旦實(shí)施，開發(fā)商們的稅收成本必然上升，帶動(dòng)整體開發(fā)成本上升。
市民反應(yīng)
“房?jī)r(jià)更要漲了”
雖然國(guó)家稅務(wù)總局本次出臺(tái)的土地增值稅新規(guī)主要是針對(duì)開發(fā)商而不是廣大購(gòu)房市民的，但還是有不少市民擔(dān)心，開發(fā)商會(huì)把實(shí)際增加的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
市民朱小姐說：“現(xiàn)在廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，供應(yīng)量又不多，開發(fā)商們?cè)缇拖霛q價(jià)了，現(xiàn)在突然有政策增加稅收成本，（開發(fā)商）當(dāng)然會(huì)以此為借口漲價(jià)了�！�
記者留意到，有市民在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上留言說：“在需大于供的狀態(tài)下，這樣加大房?jī)r(jià)成本，房產(chǎn)商肯定要把這個(gè)稅計(jì)入成本，就是說開發(fā)商會(huì)把稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，房?jī)r(jià)更要漲了�！�
對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示，對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)；而供求關(guān)系依然是影響房?jī)r(jià)的決定性因素，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)還要從后期的供求情況來看。
業(yè)界反應(yīng)
贊
清算是為防止逃稅不會(huì)增加開發(fā)成本
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于清算土地增值稅的通知發(fā)布后，廣州房地產(chǎn)業(yè)界人士對(duì)此反應(yīng)不一。有房地產(chǎn)專家指出，由于近年來部分地方在征收土地增值稅的實(shí)際操作中存在漏洞，嚴(yán)征土地增值稅是去年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要部分，目的是為了防止開發(fā)商逃稅。該人士表示，土地增值稅本來就是開發(fā)商要如實(shí)繳交的費(fèi)用，不能說嚴(yán)征導(dǎo)致無法逃稅避稅就是增加開發(fā)成本。
彈
實(shí)際操作有難度擔(dān)心會(huì)重復(fù)征稅
房地產(chǎn)專家韓世同表示，土地增值稅應(yīng)該是征收土地增值的稅費(fèi)，應(yīng)不同于企業(yè)所得稅，如何確定土地增值額，這當(dāng)中存在征收的操作難度，如果按開發(fā)商賣樓利潤(rùn)來收，似乎又是重復(fù)征稅。所以該稅種處于極為尷尬的位置。
市場(chǎng)反應(yīng)
地產(chǎn)股股價(jià)大跌
據(jù)悉，《通知》出臺(tái)后，由于開發(fā)商們預(yù)料清算土地增值稅將增加開發(fā)成本，所以消息昨日一公布，立刻拖累包括內(nèi)地地產(chǎn)股和香港中資地產(chǎn)股股價(jià)大跌。在內(nèi)地股市中，截至昨日收市，萬(wàn)科和保利兩地產(chǎn)股股價(jià)都下跌了10%.而在香港股市中，一批中資地產(chǎn)股也大跌，截至昨日16時(shí)，富力地產(chǎn)股下跌8.59%，雅居樂下跌8.19%，上海置業(yè)下跌8.11%，世茂房地產(chǎn)和北京北辰也分別下跌了5.05％和4.12%.有房地產(chǎn)業(yè)人士分析，地產(chǎn)股股價(jià)下跌僅是該新規(guī)出臺(tái)的首個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)，隨著政策在下月實(shí)施，對(duì)絕大部分開發(fā)商都可能帶來開發(fā)成本增加的問題，這對(duì)樓市的影響將是深遠(yuǎn)的。（地產(chǎn)股股價(jià)大跌新聞詳見B5版）
網(wǎng)友熱評(píng)
截至昨日22時(shí)20分，某網(wǎng)上關(guān)于從2月1日起清算土地增值稅的新聞相關(guān)評(píng)論已達(dá)348條，網(wǎng)友反應(yīng)十分熱烈……
越調(diào)控越買不起房
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：222.185.2.*：這個(gè)政策是做官的關(guān)起門想起來的，實(shí)際上真正受害的是老百姓，這是治標(biāo)不治本的政策。實(shí)際上房?jī)r(jià)高企的原因，很大的根源在土地價(jià)格的不斷攀升，要想真正讓房?jī)r(jià)降下來，老百姓買得起房，國(guó)家應(yīng)該在土地出讓上少掙點(diǎn)錢，這比什么調(diào)控方法都好，但這是不可能的，所以房?jī)r(jià)越調(diào)越高，老百姓越來越買不起房，這次的調(diào)控效果也同樣，房?jī)r(jià)還會(huì)漲起來，不信走著瞧……
房?jī)r(jià)必漲趕緊買房
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：60.9.195.*：制定政策要經(jīng)過實(shí)際調(diào)查，沒有調(diào)查就出臺(tái)太倉(cāng)促！企業(yè)補(bǔ)交土地增值稅，肯定成本上升利潤(rùn)下降。所導(dǎo)致的結(jié)果就是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，分?jǐn)偟劫?gòu)房人手里！最終，必然的導(dǎo)致房?jī)r(jià)的再一次上漲！勸諸位趕緊買房，就這兩天，過期不候！
增值也是國(guó)家土地增值
某網(wǎng)站網(wǎng)友IP：125.215.31.*：我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)都是國(guó)有的，房產(chǎn)商只是買了使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，土地增值也是國(guó)家的土地增值，憑什么要房產(chǎn)開發(fā)商付土地增值稅？是不是合理？請(qǐng)各位談?wù)効捶ā?/P>
