曾被暫停實(shí)施的杭州征收土地增值稅計(jì)劃將從2月起開始落實(shí)。
浙江中原物業(yè)顧問有限公司（下稱“中原地產(chǎn)”）、杭州金豐易居房屋置換有限公司（下稱“杭州金豐易居”）等中介公司，近日都從杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局收到了一紙文件——《關(guān)于代征土地增值稅的通知》（下稱《通知》）。《通知》稱，明天起，個(gè)人出售非普通住宅（即140平方米以上），開征土地增值稅；而轉(zhuǎn)讓普通住宅則暫免征。一波三折后，欲言又止的“杭州細(xì)則”終于水落石出。
據(jù)中原地產(chǎn)品牌管理部總監(jiān)王慧介紹，“元旦前數(shù)日，房產(chǎn)交易中心已經(jīng)口頭通知中介行，從元旦起，對(duì)于非普通住宅二手轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征土地增值稅。各家公司紛紛通知旗下各家分行，要求經(jīng)紀(jì)人馬上催促正在辦理過戶手續(xù)的客戶，力爭(zhēng)在政策實(shí)施前辦好全部手續(xù)。”
“然而，原本已明朗的政策又重新回到迷霧之中。1月4日，我們?cè)俸徒灰字行穆?lián)絡(luò)，得到的答復(fù)是征計(jì)的細(xì)則，已送到（杭州）市政府審批，但審批暫時(shí)還未通過，正式對(duì)外發(fā)布的文件也還沒出來，因而暫不征收�！�
根據(jù)《通知》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅：凡居住滿5年或5年以上的，免征；居住滿3年未滿5年的，減半；居住未滿3年的按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
而土地增值稅的征計(jì)有兩種方式：能出示相關(guān)依據(jù)的二手房轉(zhuǎn)讓，按轉(zhuǎn)讓時(shí)取得的增值額實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算征收：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；超過50％~100％的部分，稅率為40％；超過100％~200％的部分，稅率為50％；超過200％的部分，稅率為60％。這種計(jì)算方式相當(dāng)復(fù)雜。
此外，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)既不能提供購房發(fā)票，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，征收土地增值稅扣除項(xiàng)目金額難以確定的，可采取核定征收辦法，即按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格金額的0.5％征收率征收土地增值稅。以一套買入價(jià)80萬元、成交價(jià)100萬元的非普通住宅為例，采取核定征收辦法，具體為：100萬×0.5％=5000元。
對(duì)于上述兩種征計(jì)的方式，杭州金豐易居總經(jīng)理周強(qiáng)龍昨天在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱：以原價(jià)50萬元、成交價(jià)70萬元的房源為例，如果居住了2年，稅費(fèi)為1.5萬元。據(jù)此計(jì)算，如果能夠提供相關(guān)數(shù)據(jù)，所要繳納的土地增值稅為6.75萬元；而如果不能提供發(fā)票、價(jià)格評(píng)估報(bào)告等單據(jù)，即按轉(zhuǎn)讓總價(jià)的0.5％稅率來征收，稅款為3500元，兩者價(jià)差很大。
“本著趨利避害的心理，估計(jì)大多數(shù)人會(huì)選擇不能提供相關(guān)數(shù)據(jù)的核定征收法。因?yàn)榻鼛啄旰贾荻址績(jī)r(jià)格處于上行通道，部分老城區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯，兩者比較，按照不能提供發(fā)票的方式來算，更加合算�！敝軓�(qiáng)龍如是說。
王慧認(rèn)為，從總體上說，杭州二手樓市在此次征稅范圍內(nèi)的房源不會(huì)非常多。判斷的依據(jù)之一是：2005年杭州市區(qū)的二手房成交套數(shù)為22000套，其中，140平方米以上的非普通住宅不到總量的10％。
浙江裕興不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司執(zhí)行副總裁鄭瑛表示：新政頻出，對(duì)于消費(fèi)者的心理影響遠(yuǎn)大于實(shí)際效果。然而，此刻課以新稅，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，二手房的成交結(jié)構(gòu)將直接影響到一手新房的買賣，迫使消費(fèi)者更加熱衷于小戶型。
對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，各地進(jìn)展不一。與杭州形成比較的是，北京已經(jīng)先行一步，從去年12月1日起對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓的二手非普通住宅，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1％征收土地增值稅。上海目前仍處于緘默期，尚未有新政出臺(tái)的相關(guān)消息。
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
國家有心出臺(tái)政策調(diào)控房?jī)r(jià)，而我們看到稅費(fèi)政策的出臺(tái)造成的增長(zhǎng)要大于稅費(fèi)的增加，原因就在于稅費(fèi)的出臺(tái)并沒有控制住房?jī)r(jià)的上漲，反而為房?jī)r(jià)增添了不穩(wěn)定因素，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊利益關(guān)系的存在導(dǎo)致的政府在房?jī)r(jià)調(diào)控上的無作為或者少作為，并不能給市場(chǎng)以穩(wěn)定的因素，更重要的是高層政府雖然有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意愿和決心，但是調(diào)控工具的缺乏致使政府的意愿難以成為現(xiàn)實(shí)，而且單純稅費(fèi)的調(diào)控根本動(dòng)搖不了政府和開發(fā)商結(jié)成的利益集團(tuán)，沒有強(qiáng)勢(shì)的行政干預(yù)作為保障，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的口號(hào)成了名副其實(shí)的空話，這樣的情況下，民眾心中形成的是對(duì)政府的不穩(wěn)定預(yù)期，那么政策出臺(tái)增加的更是不穩(wěn)定因素，市場(chǎng)的恐慌會(huì)進(jìn)一步把政策的不穩(wěn)定因素放大，形成的市場(chǎng)動(dòng)蕩往往要比稅費(fèi)規(guī)模要大的多。
因此政府政策的出臺(tái)不僅帶來了房?jī)r(jià)的更大程度的上漲，而且把民眾更加的推進(jìn)了恐慌的預(yù)期之中，那么政府的政策其實(shí)是幫了倒忙的，政府在這個(gè)時(shí)候頻繁出臺(tái)稅收政策，已經(jīng)很明顯有趁火打劫的意思了。
