近日，關(guān)于是否應(yīng)出臺物業(yè)稅的爭論引起各界關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家分析，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“殺手锏”在2007年推出。
“今年內(nèi)是否開征物業(yè)稅，取決于全國房地產(chǎn)價格以及中央政府調(diào)控房市的決心�！睎|北財經(jīng)大學財政稅務(wù)學院副教授李晶接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，2005年底，財政部部長金人慶明確提出物業(yè)稅時間表，將在“十一五”期間逐步出臺消費稅和物業(yè)稅，開征物業(yè)稅再次成為行業(yè)的焦點。
他說，消費稅調(diào)整已經(jīng)成為過去，但物業(yè)稅具體在2007年內(nèi)能否開征，從目前看來，其正式征收依然有待時日。雖然物業(yè)稅早已進入模擬測試階段，作為一個影響重大的稅種改革，物業(yè)稅前期的調(diào)試等準備工作需要耗費相當長的時間，而其立法程序必然要經(jīng)過上報人民代表大會審議等，過程相當復雜。因此，短時間內(nèi)要想在全國鋪開物業(yè)稅可能性不是很大。
征稅條件是否成熟？
“事實上，我國現(xiàn)在開征物業(yè)稅的條件還不成熟�！� 北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅接受本報記者采訪時表示，國內(nèi)目前內(nèi)外稅制不一，不同地方有不同稅種；而且產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰，以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的物業(yè)稅應(yīng)該如何征收？就連住房的基礎(chǔ)統(tǒng)計都沒有……征收物業(yè)稅面臨的現(xiàn)實問題不少。
對此，李晶則認為，盡管現(xiàn)行稅制中的確存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，房、地分設(shè)稅種，計稅依據(jù)不合理等問題。但這也是沒有直接修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅而選擇開征物業(yè)稅的一個重要原因。物業(yè)稅是在合并了現(xiàn)行分設(shè)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等有關(guān)稅種的基礎(chǔ)上推出的，它可以直接解決上述種種有關(guān)問題，規(guī)范整合現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收繁雜混亂的局面。
從房地產(chǎn)收費角度看，我國目前房地產(chǎn)業(yè)收費的項目的確多而且費大于稅。雖然房地產(chǎn)收費與房地產(chǎn)稅收息息相關(guān)，但收費與收稅畢竟是兩個不同的概念，且收費根本不可能取代征稅，二者不應(yīng)當混淆，更不應(yīng)當因為房地產(chǎn)收費問題嚴重，就放棄對其征稅的權(quán)力，放棄國家的宏觀調(diào)控。從物業(yè)稅角度看，物業(yè)稅的推出必然伴隨著部分收費的取消，必然會減少部分房地產(chǎn)收費。至于產(chǎn)權(quán)制度不明晰的問題，這不是稅務(wù)部門單方面能夠解決的問題，需要全社會或者相關(guān)部門的配合。
“一些觀點指出，目前我國開征物業(yè)稅存在太多的技術(shù)與征管問題。我個人認為并不盡然�！崩罹П硎荆瑥募夹g(shù)方面看，與其他稅種相比，物業(yè)稅的征收的確需要一定的基礎(chǔ)條件，如詳實的不動產(chǎn)登記資料、科學的房地產(chǎn)估價方法以及具備一定的稅收征管能力等等。
但不管是征收房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，對于有關(guān)技術(shù)的要求其實并沒有本質(zhì)的改變，關(guān)鍵在于掌握房屋所有者的信息資料。這就要求稅務(wù)部門繼續(xù)充分發(fā)揮社會的監(jiān)督力量，保持與公安部門、房產(chǎn)登記部門以及銀行信貸部門的友好合作，對房屋的使用與出租的情況進行即時監(jiān)控。
從征管方面看，國家地方稅務(wù)局在長期的房產(chǎn)稅與土地使用稅的征收中，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。至于物業(yè)稅制度本身，更需要在不斷稅收實踐中完善。任何一個稅制，不將其放在實踐，再完美亦一無是處。
“那么物業(yè)稅的征收面怎樣劃定？農(nóng)村的房子收不收物業(yè)稅？”張寅質(zhì)疑，如果收，是不太現(xiàn)實的；如果不收，城里人到農(nóng)村去買房、蓋房，該如何控制？
“從稅制設(shè)計角度出發(fā)，物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)當界定在全國范圍內(nèi)，既包括城市，也包括農(nóng)村。”李晶認為，盡管對于農(nóng)村的房產(chǎn)征收物業(yè)稅仍然有較長的一段路要走，但是對于農(nóng)村的房產(chǎn)征收物業(yè)稅，符合物業(yè)稅的稅制設(shè)置原則以及稅收的公平與效率原則。
他說，從稅收制度設(shè)計原理分析，合理的所謂物業(yè)稅應(yīng)針對家庭惟一居住用房之外的住房征收，以限制對土地資源的過度占用。我國是土地公有制，土地歸國家所有。因此，物業(yè)稅選擇對于家庭惟一居住用房以外的住房征收，誰多占有的住房，多占用的土地，就應(yīng)當納稅。
從這個角度出發(fā)，擁有兩套以上住房的人，不管其是在城市還是在農(nóng)村，都應(yīng)當屬于物業(yè)稅的征稅范圍。從城鄉(xiāng)角度看，一個納稅人，即使是地處農(nóng)村，即使身份是農(nóng)民，也沒有權(quán)力多占用耕地。農(nóng)民可以在宅基地蓋房居住，這套居住用房可以享受免稅待遇，但若占用兩套及以上住房，則亦納入征稅范圍。
單純從農(nóng)村角度看，盡管我國部分地區(qū)的農(nóng)村仍處在貧困之中，但仍有相當?shù)貐^(qū)的農(nóng)村已經(jīng)步入了經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)行列，而且由于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等特定地區(qū)的建設(shè)，城市的范圍逐步擴大，部分地區(qū)的農(nóng)村與城市的界限日漸模糊，城市與農(nóng)村之間往往一墻之隔，幾乎不存在城鄉(xiāng)差別，也很難劃分清楚城鄉(xiāng)界限。對此若不征稅，有失稅收公平，也會造成稅收流失。
以房產(chǎn)套數(shù)為征稅界定點
李晶向記者指出，物業(yè)稅應(yīng)以家庭持有房產(chǎn)的套數(shù)而不是以一些人提出的房屋面積為征稅界定點。限制人們對于一套以外住房的保有，限制居民對于寶貴土地資源的過度占用，以節(jié)約國家的土地資源，解決土地資源有限的問題。因為住房是準公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以應(yīng)該為此付費。
不論是現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，還是即將出臺的物業(yè)稅，有一點是共同的，即稅收應(yīng)保證個人居住的基本需求，使得“人人有房住”。
他說，政府代表國家執(zhí)行公共管理職能，首先應(yīng)當解決居民的基本生活問題。為此，對于個人居住的惟一家庭居住用房，應(yīng)予以免稅待遇。這套惟一的家庭居住用房無論大小，不分面積，無論是普通住宅還是豪華別墅，均免征物業(yè)稅。這一點完全符合國家的富民政策。
只要居民個人有能力、有條件、有愿望，是可以努力并被允許改善生活居住條件的。若人為地規(guī)定住房標準并在全國范圍內(nèi)適用，在我國各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡、各行業(yè)收入不均衡的環(huán)境下，極具不合理性。即使稅法賦予各地有根據(jù)情況調(diào)整的權(quán)力，這一標準也將很快隨著經(jīng)濟條件的變化而喪失其合理性。最主要的，這一標準的制定缺少理論依據(jù)。
因此他認為，物業(yè)稅不應(yīng)以房屋面積而是以持有房產(chǎn)的套數(shù)為征稅界定點。家庭基本的住宅應(yīng)享受免稅待遇，不應(yīng)課及稅本。但對于基本住宅之外的第二套、第三套、第N套住宅，即擁有多套住房的，都應(yīng)當征稅而且應(yīng)當設(shè)置高稅率征稅。
另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產(chǎn)不付費，這對投資者來講也是不公平的。因此，其要義應(yīng)當體現(xiàn)在對一套以外的住房課稅，而對于惟一的家庭居住用房免稅，不管這套房子的面積與質(zhì)量。
房價受抑制但不會大跌
“通過征收物業(yè)稅來降低房價的觀點是極其錯誤的�！睆堃蛴浾吲e例，美國早就征收物業(yè)稅，但房價該高的時候還是高。
對此，李晶表示，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素有很多，稅收只是其中之一。許多因素對于房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收，如房地產(chǎn)收費、福利房政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況等。在任何一個國家里，單憑簡單的物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房價格的基本走勢和格局，房價走高并不完全取決于物業(yè)稅。因此，對于物業(yè)稅的實施可能對房價造成的影響，購房者應(yīng)該有全面的心理準備。
他認為，合理的物業(yè)稅制度應(yīng)當能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生抑制作用，只不過，房價不可能因征物業(yè)稅而大幅下跌。物業(yè)稅對于房價的抑制作用取決于物業(yè)稅稅率水平的設(shè)置。如果物業(yè)稅的稅率水平高于甚至明顯高于銀行貸款利率水平，使銀行按揭購房不再有利可圖，因為這種“投資”已經(jīng)沒有利潤空間，多數(shù)的百姓必然不會再將購房作為一種投資行為。
當人們減少買房計劃、削減購房支出時，市場經(jīng)濟下的房價自然下降，回歸到正常的市場價格上。從這一角度講，物業(yè)稅不會對于普通購房者即自住型房屋購買者產(chǎn)生不利的影響，在其購房環(huán)節(jié)，會享受由于物業(yè)稅的出臺而可能帶來的低房價好處；在其擁有環(huán)節(jié)，會由于物業(yè)稅的減免而無需付稅，可謂利好。所以對于大部分的普通民眾來說，大可不必擔心“買得起住不起”的情況出現(xiàn)。
他說，對于投資者而言，結(jié)果則完全不同。如果其購置的是家庭惟一居住用房以外的房產(chǎn)，則被納入物業(yè)稅的征稅范圍，為其占有更多的資源而付出相應(yīng)的費用，投資房屋租賃成本會增加，風險也會提高，顯然會動搖投資類物業(yè)的市場前景，市場必將會減少很多個人投資者。
由此看來，物業(yè)稅的出臺，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還有可能降低城市居民的購房門檻，增強百姓改善住房的機會和能力。
“不過，值得注意的是，近幾年來，有些投資者并不以本人的名義購買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。這也不是一個簡單的小數(shù)字�！敝袊芾砜茖W研究院研究員李開發(fā)對本報記者表示，在征收物業(yè)稅的過程中如何打擊假名物業(yè)，以保證稅收的公正，也是一個大問題。事實上，在現(xiàn)實的征收環(huán)節(jié)，還有很多的細節(jié)問題有待界定。
“至于拿我國和美國征收物業(yè)稅相比較，我個人覺得不具備可比性�！崩罹П硎�，從土地的屬性上看，美國是土地私有制，而我國則是土地公有制。所以，我國目前實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付，所以，我們的房屋才有使用權(quán)的年限限制。
即使一定要作比，從稅收制度設(shè)計的角度看，美國物業(yè)稅也是鼓勵一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購第一套自住房時可以免除物業(yè)稅，購置第二套住房時，就應(yīng)對其納入征稅范圍進行征稅，并且隨著納稅人購置住房數(shù)量的增長，稅負會相應(yīng)增加。
他介紹說，美國對個人持有的動產(chǎn)一般情況下免除財產(chǎn)稅（物業(yè)稅）外，還規(guī)定若該動產(chǎn)被用于商業(yè)用途，則課以等同不動產(chǎn)的財產(chǎn)稅。可見，從稅收制度角度看，不論國度，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在保有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法，其稅收制度的調(diào)節(jié)目標是一致的，這是國際慣例。
值得一提的是，物業(yè)稅與其他稅收一樣，其所要實現(xiàn)的調(diào)節(jié)目標是明確的。物業(yè)稅有其推出的特定意義，但它只是在一定的調(diào)控范圍內(nèi)實現(xiàn)特定的調(diào)節(jié)目標。像任何一個稅種一樣，物業(yè)稅也不是萬能的。
中國經(jīng)濟時報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
