土地增值稅來了，開發(fā)商利潤(rùn)空間減小了，據(jù)近日一位專程從北京來蓉進(jìn)行土地增值稅講座的稅法專家的科學(xué)計(jì)算，毛利率超過50%的項(xiàng)目，開發(fā)商利潤(rùn)將減少24%.同時(shí)，毛利率在20%——40%之間的開發(fā)項(xiàng)目基本不需要繳增值稅，甚至以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，這項(xiàng)政策對(duì)有些開發(fā)小項(xiàng)目的公司影響較小，甚至是好事。該專家還對(duì)新政的影響、出臺(tái)的背景以及未盡事宜都作了詳盡的分析，不時(shí)語出驚人。
影響——行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束
毛利率過50%的項(xiàng)目，開發(fā)商利潤(rùn)將減少24%
以前企業(yè)一般按銷售額1%——2%預(yù)繳土地增值稅，項(xiàng)目結(jié)束后重新計(jì)算，多退少補(bǔ)，但開發(fā)商常通過延長(zhǎng)銷售時(shí)間、保留項(xiàng)目公司等手段來避稅。土地增值稅清算政策的出臺(tái)，將使房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，開發(fā)商利潤(rùn)空間大大壓縮（行業(yè)毛利率平均下降10%）。毛利率超過50%的項(xiàng)目，開發(fā)商利潤(rùn)減少24%，然而毛利率在20%——40%之間的開發(fā)項(xiàng)目基本不需要繳增值稅，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，對(duì)有些開發(fā)小項(xiàng)目的公司影響小，甚至是好事。
產(chǎn)權(quán)式商業(yè)一半毛利潤(rùn)將作為土地增值稅上繳
清算土地增值稅，將加重一些企業(yè)的資金壓力，出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)合并重組，出現(xiàn)大企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)的局面。對(duì)于前幾年低成本獲地，開發(fā)項(xiàng)目獲利豐厚，未計(jì)提土地增值稅的企業(yè)，沖擊最大。此外，以開發(fā)高檔住宅為主的，特別是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)就要繳較大數(shù)額的稅款，套用一句歌詞就是“最近有點(diǎn)煩！”
盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)
項(xiàng)目利潤(rùn)將因此攤薄，那些在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰機(jī)制發(fā)揮作用，開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量整體性提高，對(duì)企業(yè)能力提出更高要求，選擇項(xiàng)目便會(huì)更謹(jǐn)慎。
目的——擠壓利潤(rùn)，抑制投機(jī)
“對(duì)于土地增值稅政策出臺(tái)的目的，最主要的還是在于擠壓房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間、抑制投機(jī)行為，”專家分析，“當(dāng)然，還有‘刺激普通住宅開發(fā)、引導(dǎo)合理定價(jià)；遏止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤行為等”。
背景——表明調(diào)控決心，增加稅收
宏觀調(diào)控政策的延續(xù)
以前對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)的調(diào)控以及對(duì)過熱投資的抑制都未能如愿，因此這次國(guó)家運(yùn)用了比金融政策更來得直接的稅收。不過說起187號(hào)政策的出臺(tái)，不得不提到去年的三大事件：
1、06年10月30日出臺(tái)的“封頂按揭”（是03年金融政策緊縮的肯定）
2、70/90政策（早在98年月日國(guó)務(wù)院23號(hào)文中就提出）
3、僅存活十幾小時(shí)就被廢止的90平米烏龍事件
以上三大事件加上187號(hào)文，表明了政府的調(diào)控決心。
國(guó)土部門尋求與稅務(wù)部門的合作，使囤地的開發(fā)商“吐地”
盡管早在1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年4月國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》中就規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但開發(fā)商仍鉆空子，通過各種手段囤地，比如反復(fù)“象征性”開發(fā)。土地增值稅清算將通過財(cái)稅手段，逼迫開發(fā)商吐地。
國(guó)稅總局借機(jī)增加稅收，強(qiáng)化稅務(wù)部門權(quán)威性
2000年開始，雖然國(guó)家每年都把房地產(chǎn)行業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，由于地方政府的保護(hù)，這些征管政策被各地地稅部門稀釋了，沒有治本。以房地產(chǎn)為為課稅對(duì)象，稅源充足、穩(wěn)定，同時(shí)土地增值稅的征收還可補(bǔ)償?shù)胤秸氖杖搿?/p>
“土地增值稅是個(gè)難題”
國(guó)稅總局承認(rèn)，“土地增值稅是個(gè)難題，特別是對(duì)于成本核算問題，估計(jì)今年會(huì)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)推行《企業(yè)成本核算管理辦法》”，這項(xiàng)措施其實(shí)早在06年國(guó)稅總局31號(hào)文中出現(xiàn)，出臺(tái)前卻被取消。另外，在關(guān)于土地增值稅的187號(hào)文下發(fā)十多天前，國(guó)稅總局還下發(fā)了173號(hào)文，即《關(guān)于使用新版不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問題的通知》，巧的是該通知的執(zhí)行時(shí)間同樣也是2007年2月1日，目的是與增值稅政策相配合，掌控真實(shí)的帳目信息。對(duì)于一些執(zhí)行“瓶頸”問題，187號(hào)文件中同樣沒有提及，如成本界定方面，如果獲得大量正確勞務(wù)發(fā)票（合法票據(jù)），如何確定其合理性；開發(fā)的房屋用做拆遷補(bǔ)償，項(xiàng)目收入如何確定；要求賬簿保存10年，10年內(nèi)如未清算，清算時(shí)，賬簿已銷毀，如何處理。
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相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
