“我們花費(fèi)兩半年的時(shí)間看房，但每次都因?yàn)?0%個(gè)稅的問(wèn)題而不能交易”一直在深圳準(zhǔn)備買套二手樓的香港人YOYO已經(jīng)看樓看得筋疲力盡，“中介說(shuō)只能以房產(chǎn)證上的原來(lái)價(jià)格來(lái)過(guò)戶，不然就得由賣方來(lái)支付20%的稅額�！�
以一套不滿5年轉(zhuǎn)讓的非普通住宅為例，所發(fā)生的稅費(fèi)至少會(huì)占現(xiàn)行房?jī)r(jià)總額的11%以上，這尚不算買方所支付的其他成本，而在2005年之前，這個(gè)稅費(fèi)可能僅為房?jī)r(jià)總額的不足5%.以龍華一套107平方米的多層3房為例，售價(jià)85萬(wàn)元，涉及的賬面稅費(fèi)就可能在9萬(wàn)元以上。
不過(guò)，按照評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格，該項(xiàng)目合理的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約為70萬(wàn)元，即便如此，其計(jì)算下來(lái)的各項(xiàng)稅費(fèi)總額也超過(guò)了8.5萬(wàn)元，約占房屋總價(jià)款的11%.也就是說(shuō)，如果該房屋成交，買家將至少需要支付88.5萬(wàn)元的價(jià)格，折合單價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)元/平方米。
逃稅是目的為了促成交易，地產(chǎn)中介公司一般要求雙方簽兩份協(xié)議，所謂的“陰陽(yáng)合同”，即國(guó)土局備案價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)格，導(dǎo)致合同顯示賣家“無(wú)收益”，從而無(wú)需繳納個(gè)稅。比如售價(jià)60萬(wàn)元的房子，在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)只登記為30萬(wàn)元，賣家就可以“節(jié)約”6萬(wàn)元個(gè)稅。
深圳市房地產(chǎn)交易中心的尹潛德博士告訴記者，這種“陰陽(yáng)合同”的把戲在深圳樓市中較普遍，估計(jì)可以占到交易總量的20％~30％。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，每年深圳二手房供應(yīng)量大約有300萬(wàn)平方米，損失的稅收超過(guò)5億元。盡管對(duì)于如何阻截陰陽(yáng)合同的方案尚未有定論。但基本的思路是使用政府的評(píng)估價(jià)格，作為納稅的根據(jù)，從而使“陰合同”失去價(jià)值。
在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式以真實(shí)的成交價(jià)格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，另一份是在國(guó)土局備案中以原房產(chǎn)證價(jià)格簽訂的正式合同。因?yàn)閮煞莺贤�，一份是私下的，一份是公開(kāi)的，所以被形象地稱為“陰陽(yáng)合同”，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋說(shuō)。
“規(guī)避法律的行為是無(wú)效的，但是政府取證非常困難�！鄙呖诼蓭熓聞�(wù)所魏影表示。陰陽(yáng)合同在北京、深圳等活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)非常活躍�！霸谏钲谝呀�(jīng)成為潛規(guī)則，二手房交易幾乎每套必用�！敝薪楣救耸糠Q。
然而，“長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，由于陰陽(yáng)合同的普遍盛行，深圳市政府二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)是無(wú)效的�！敝性禺a(chǎn)李耀智說(shuō)，實(shí)際上從2004年開(kāi)始，二手房的價(jià)格上升非�？欤钦臄�(shù)據(jù)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。
更為重要的是，每年由于陰陽(yáng)合同，政府少收巨額稅負(fù)。每年深圳二手房供應(yīng)量大約有300萬(wàn)平方米，損失的稅收超過(guò)5億元。深圳社會(huì)科學(xué)院地產(chǎn)研究所主任高海燕對(duì)記者說(shuō)。
強(qiáng)征個(gè)稅缺乏細(xì)則“深圳市稅務(wù)局已經(jīng)向國(guó)土部門咨詢解決有關(guān)‘陰陽(yáng)合同’的問(wèn)題，不久將可能推出相應(yīng)的政策�！�3月底，深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)業(yè)管理處一位負(fù)責(zé)人在電話中向記者表示。
而中原深圳地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露：“深圳龍崗布吉已經(jīng)開(kāi)始試行，政府正在等待市場(chǎng)檢驗(yàn)的結(jié)果�！�
“該方案最遲于今年上半年推出�！绷硪恢槿耸勘硎�。
去年7月26日，《國(guó)稅總局征收個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問(wèn)題通知》由國(guó)家稅務(wù)總局正式發(fā)出，通知要求自2006年8月1日開(kāi)始，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅正式開(kāi)征，對(duì)于出售購(gòu)買未滿5年新房的房主而言，賣房產(chǎn)生的收益部分將被課以20%的稅收，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅這兩項(xiàng)稅費(fèi)成了不可避免的售房成本。
事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已經(jīng)以龍崗為試點(diǎn)，率先啟動(dòng)個(gè)稅的強(qiáng)制征收工作了。由專業(yè)評(píng)估人員擬定出分區(qū)商品房的市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，作為核定個(gè)稅征收的參考依據(jù)，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，賣方將有可能被地稅部門按照市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)征收個(gè)稅。
而對(duì)于本次業(yè)界盛傳的深圳將在全市范圍內(nèi)推廣龍崗個(gè)稅政策，深圳市地稅局辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，地稅局對(duì)龍崗區(qū)的嘗試密切關(guān)注，但目前尚無(wú)詳細(xì)的在全市范圍內(nèi)鋪開(kāi)的計(jì)劃以及時(shí)間表。
“加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管工作已經(jīng)成為今年地稅局的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，我們已經(jīng)向市里打了報(bào)告，今年將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人表示，“可以肯定，今后有關(guān)房地產(chǎn)稅收管理將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。”
對(duì)于如何避免陰陽(yáng)合同，深圳相關(guān)部門目前尚未做出細(xì)致規(guī)定，而目前深圳二手房交易仍舊按照《國(guó)稅總局征收個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅有關(guān)問(wèn)題通知》之前的操作進(jìn)行。而深圳業(yè)界目前則對(duì)政府可能采取的措施進(jìn)行了多種猜測(cè)和建議。
