兩個多月過去了，曾在地產(chǎn)界掀起大風浪的土地增值稅清理工作并沒有實質性進展。
此前的1月16日，國家稅務總局下發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），決定從2月1日起開始清算土地增值稅。
據(jù)本報記者多方了解，自《通知》下發(fā)以來，不少地方的開發(fā)商通過各種途徑來游說地方政府。這也是土地增值稅清理工作進展緩慢的重要原因之一。
上海也是如此�！锻ㄖ废掳l(fā)后，不少開發(fā)商曾通過各種渠道聯(lián)名上書市政府有關部門。
4月1日晚，上海本地的一位開發(fā)商向本報透露，上海的一個房地產(chǎn)業(yè)理事會，在《通知》出來后曾召開一個大型內部座談會。會后，該理事會曾向上海市政府集體上書，直言這項政策對當?shù)亻_發(fā)商可能帶來的嚴重后果。
這個理事會不僅聚集了眾多大型開發(fā)商，如上海城開（集團）有限公司總經(jīng)理倪建達、中華企業(yè)（13.70，0.01，0.07%）股份有限公司董事長朱勝杰、上海地產(chǎn)集團副總裁沈正超、曾擔任上海市房地局的上實集團總裁蔡育天等等；同時還吸納了不少地方官員，如上海市房地局的兩位副局長龐元、林應清，上海市建委副主任孫建平，閔行區(qū)房地局局長沈金榮等等。
正由于這個“陣容豪華”的理事會也參與了游說工作，所以，一位開發(fā)商非常自信地告訴本報記者，“非常有把握爭取到對我們有利的政策”。
開發(fā)商與地方政府的激烈角力，讓土地增值稅清理工作前景未明。4月2日上午，上海市財稅局一位負責人就表示，清理細則什么時候出，“現(xiàn)在還不好說”。
地產(chǎn)收益：地方政府、開發(fā)商共享
根據(jù)一位上海開發(fā)商提供的上述理事會提交給市政府的建議書的說法，1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開發(fā)土地是通過劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當大。這種情況下，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）規(guī)定的土地增值稅稅率高達30%—60%是合理的。
但1995年以來，上海開始全面實行商業(yè)六類項目土地的有償出讓，尤其是本世紀初開始，大部分商業(yè)六類項目的土地出讓實行了招拍掛，這樣的話，按照開發(fā)商們的說法，《暫行條例》所設置的稅率就明顯偏高了。
上述建議書還進行了詳細的分析。
按現(xiàn)行規(guī)定，大部分開發(fā)項目所繳的稅費和土地出讓金已超過銷售價格的30%以上。
以2006年的實際情況來看，當年，上海商品住宅平均價格約7039元/平方米，如按7000元/平方米計，其中，樓面地價約1500～2000元/平方米；前期工程費、建安費用和銷售費用、管理費用、財務費用等約2500元/平方米；配套費及其它規(guī)定費用約500元/平方米；稅前利潤是2000～2500元/平方米。
那么，交給政府的部分是：土地出讓金（扣除動拆遷補償費），450～600元/平方米（1500～2000×30%）；配套費及其他規(guī)定費用，500元/平方米；營業(yè)稅及附加，392元/平方米（7000×5.6%）；土地增值稅480～630元/平方米[（2000～2500-392）×30%]；企業(yè)所得稅，372～488元/平方米[（2000～2500-392-480～630）×33%].
綜上可以看出，企業(yè)合計交給政府2195～2610元/平方米。再加上消費者上繳的契稅105元/平方米（7000×1.5%），那么，開發(fā)商和消費者共向政府上繳2300～2715元/平方米，占房價的32.8%～38.8%.
由此可以看出，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)帶來的收益實際上已被地方政府和開發(fā)商共同分享。
嚴格清算，大部分開發(fā)商將倒閉？
上海市當?shù)匾晃毁Y深房地產(chǎn)專家的估算，按照《暫行條例》中的相關條款，最近三四年，上海的土地增值稅每年至少能征收400億左右。
但根據(jù)建議書，由于稅務機關一直沒有進行過清算，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將應該繳納的土地增值稅納入“應付賬款”科目。
這導致十余年來，開發(fā)商的下列經(jīng)營行為都未扣除應繳土地增值稅：上繳所得稅計算稅額；上繳投資者（國有資產(chǎn)管理部門、股東等）的利潤（或分紅）；轉讓房地產(chǎn)，都按市值轉讓；通過股權轉讓（包括企業(yè)改制）或企業(yè)兼并中含有房地產(chǎn)的，都按市值轉讓或作價。
實際上，《暫行條例》自1994年頒發(fā)至2002年，全國幾乎都沒有征收（1994年～1998年全國僅征收約8.2億元，2001年部分地區(qū)恢復預征，也僅征收約10.3億元）。
2003年～2006年，上海也僅對部分項目實行了預征（據(jù)估算，可能僅對150多個項目實行預征）。
土地增值稅預征是在房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權后不久進行的，但房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權并不是馬上進行開發(fā)，而是等待土地增值后再進行開發(fā)，以增加利潤。預征土地增值稅沒有辦法征收到房地產(chǎn)開發(fā)商取得的暴利，這是稅收制度上的缺陷。
所以，普遍的看法是，在房地產(chǎn)開發(fā)項目結束后進行土地增值稅清算，就可以彌補預征土地增值稅的缺陷，能夠征收房地產(chǎn)開發(fā)商從土地增值中取得的暴利，這樣也許會抑制房價的過快上漲。
更讓開發(fā)商們緊張的是，根據(jù)《通知》，土地增值稅的征收范圍，已不是單純“調節(jié)土地增值收益”，而是擴大到調節(jié)包括房屋在內的房地產(chǎn)增值收益。
“如果真正嚴格清算的話，大部分開發(fā)商都會倒閉�！庇虚_發(fā)商直言不諱地說。
開發(fā)商上書：賦予地方“相機決策權”
土地增值稅的征收稅率是開發(fā)商們最為關注的焦點問題。
他們希望，地方政府能夠根據(jù)本地實際，制定出不同的土地增值稅稅率。
比如，原通過劃撥取得的土地，房地產(chǎn)交易轉讓的增值額，其稅率按30%～60%計征；而通過協(xié)議有償出讓取得的土地，房地產(chǎn)交易轉讓的增值額，其稅率可以適當降低，如可按20%～30%計征；通過招拍掛有償出讓取得的土地，房地產(chǎn)交易轉讓的增值額，其稅率宜再進一步降低，如可按15%～30%計征。
不僅如此，上海的開發(fā)商們還希望能獲得更多的土地增值稅征收優(yōu)惠政策：
一、通過股權轉讓（包括企業(yè)改制）、企業(yè)購并等方式取得房地產(chǎn)的企業(yè)，其取得土地使用權和房屋所有權所支付的金額應按實際取得金額進行計算；
二、2007年2月1日以前竣工的項目、交易的房地產(chǎn)，仍按預征的稅率計征，2月1日以后竣工的項目、交易的房地產(chǎn)，則按《暫行條例》執(zhí)行；
三、政府應該歸并稅種，適當降低稅率，并承擔城市配套設施的費用�！拔遗涮琢艘院笸恋夭旁鲋担慵仁瘴议_發(fā)商的配套稅，又收我的增值稅，這明顯是不合理的�！币晃婚_發(fā)商表示。
“我們希望上海市政府和上海地稅部門，能將我們的建議轉交給國務院和國家稅務總局。”一家位于上海市靜安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總稱。
一位接近國家稅務總局人士的透露，目前國家稅務總局已經(jīng)陸續(xù)收到了不少類似的來自地方上的建議。
根據(jù)這位人士的說法，土地增值稅清理大限已經(jīng)過去兩個月了，雖然地方上基本上都沒有清理的跡象，但國家稅務總局并沒有強硬要求地方執(zhí)行。
