日前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組撰寫的一份有關繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。其實，物業(yè)稅開征的討論早已開始，中共十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而在2005年物業(yè)稅又被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，此舉意味著5年之內(nèi)我國將開征這一稅種。而今年全國兩會上，又有代表提出了開征物業(yè)稅的議案，因此，根據(jù)歷來調(diào)控政策出臺的習慣性路徑，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院此舉可謂是發(fā)出了一個政策出臺的初始信號，這個信號無疑對目前中國過熱的房地產(chǎn)市場和股票市場帶來了一絲涼意。
目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。這些稅費的計算不僅復雜，而且非常分散，征收起來難度也較大，不僅給稅務機關的征管工作帶來了麻煩，還不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展，并導致了全國各地特別是發(fā)達地區(qū)的房價虛高；此外，這些稅收都集中在交易環(huán)節(jié)，從稅收制度的設置上來看，這是不合理的，制度性因素是房地產(chǎn)市場走偏方向的因素之一。
所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費將隨之取消。其征收主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，在目前如此火熱的房地產(chǎn)市場大背景之下，在我國絕大部分地區(qū)房價出現(xiàn)了不同程度的上漲，并呈現(xiàn)上漲由一線城市向二線、三線城市不斷蔓延的趨勢下，在房價過高已成為社會各界反映較強烈的一個問題的環(huán)境下，開征物業(yè)稅的提議顯然給這些過火的現(xiàn)象潑了一瓢冷水。
首先，物業(yè)稅的開征，最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費用的，而惟獨投資房產(chǎn)不付費，這對投資者來講也是不公平的，因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達到有效抑制炒房的作用。
其次，開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和房地產(chǎn)投資開發(fā)的結構產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對消費者來說，房地產(chǎn)企業(yè)推出的高檔豪華別墅會缺乏很多吸引力。同時，物業(yè)稅主要對房產(chǎn)的擁有者征收，對于開發(fā)商來說，房產(chǎn)空置面積過多時，開發(fā)商不但要負擔貸款利息，還要負擔很重的物業(yè)稅。這樣一來，開發(fā)商為了應對這些負擔，將采取加大促銷力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開發(fā)出來的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對于炒房投機者來說，也必將會更加慎重。另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應時，將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價的沖動。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要繳納年租，這具有遞延效應，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價的無控制上漲，也抑制了房價的上漲。
物業(yè)稅的開征在另一方面也將對國內(nèi)A股市場特別是A股房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生影響。不可否認，A股房地產(chǎn)上市公司從基本面上看，除了人民幣升值加快這個常規(guī)的因素外，各地房價的強勁上漲也是市場提高地產(chǎn)股估值預期的催化劑。目前在A股市場上，房地產(chǎn)板塊市值占總市值比重僅次于金融行業(yè)，其一舉一動對股票市場的影響不言而喻。然而，當物業(yè)稅開征后，支撐其上市公司估值水平的因素之一？？房價將不會像現(xiàn)在這樣飆升，相反，會得到一定程度的遏制，這樣的信號對房地產(chǎn)上市公司而言，無疑是利空的，從而資本市場對房地產(chǎn)上市公司將進行一次在物業(yè)稅背景下的價值重估，進而影響到股票市場的波動。
物業(yè)稅的開征是一個關系到千家萬戶的重大工程，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的后果，而且還會引起股票市場的劇烈動蕩，所以物業(yè)稅開征一定要非常慎重，是一個穩(wěn)步推進的過程。我們希望政府能夠做到謹言慎行，在具體的實施思路上我們比較贊成采取先試點再推廣，以及新老劃斷的方式逐步推進。估計下半年將在深圳試點，因為深圳是我國市場經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，承受能力要強一些，試點的其他條件也相對成熟，而且深圳房地產(chǎn)市場是以香港炒家為主的市場，香港人黑市兌換人民幣已經(jīng)不對，以外籍身份購買房子更加不對，純粹屬于投機行為。而跟風的內(nèi)地居民和溫州炒家也無法形成制約政府的合力，被當成魚肉宰割的命運在所難免。因此，最有可能首先進行試點的城市直指深圳，在深圳取得成功經(jīng)驗后，再逐步在一線城市進而推廣開來。
在具體的實施模式上，新老劃斷是一個比較好的選擇，即對已經(jīng)一次性繳納土地出讓金的“老房”征收較低稅率的物業(yè)稅，對尚未一次性繳納的“新房”采用較高稅率的物業(yè)稅。當然，征收物業(yè)稅受到的阻力是非常多的。其中，最大的阻力可能并非普通百姓，而是地方政府。自1994年分稅制改革以來，我國地方政府的公共財政模式是一種“類聯(lián)邦制式”模式，在這種分稅制的公共財政模式下，國家拿了稅收大頭，留了一些稅種給地方政府。在這些地方性財政收入里最重要的就是土地出讓金。物業(yè)稅肯定會改變目前地方政府的財政模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國最發(fā)達的幾十個城市中，土地批租收入基本上占了地方財政收入的30%以上。毫無疑問，這樣的財政模式?jīng)]有持續(xù)性，弊大于利。因為政府的財政收入過多地依賴于土地，而土地是有限的，當?shù)胤秸诸^可批的地批得差不多了的時候，那么未來的財政收入流就危險了。
另外，一次性的批租也會刺激地方政府因為短期利益而抬高地價，后果之一就是房價高企。而物業(yè)稅一旦開征，自然就將“一次性”操作轉(zhuǎn)換為“階段性”分年份操作，土地批租將采取年租制，土地購買者通過競標，除當期繳納數(shù)量較小的一次性土地出讓金以外，在土地出讓期內(nèi)還要每年繳納一次年租。這具有一種遞延效應，地方政府沒有辦法在短期內(nèi)拿到所有的地租，就降低了他們過度批租的欲望，于是，那種地方政府驅(qū)動式的瘋狂上項目的勁頭將被冷卻，一種溫和均衡的發(fā)展觀油然而生。同時，地價下降帶來開發(fā)成本的下降，進而帶來房價下降，對普通消費者來說是好事，自然其對物業(yè)稅實施的阻力就小。當然，對于擁有兩套及以上的散戶炒房者或投機者來說又另當別論了。因此，物業(yè)稅的開征將使那些房價很高、開發(fā)程度劇烈、崇尚“大政府”的城市將遭遇到財政缺口，因為他們的新房稅收不足以填充財政開支。
他們將成為物業(yè)稅改革的 “財政惡化品”，可能成為物業(yè)稅改革的障礙勢力。相反，對于那些房價不高的城市，土地出讓金占財政收入不高而物業(yè)稅占地方財政收入的比例高的城市，卻將成為物業(yè)稅改革的支持者。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠為地方政府帶來穩(wěn)定的收入來源，因此，它能給地方政府帶來的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來源于由于房地產(chǎn)升值所帶來的房地產(chǎn)稅收增值，由此可見，物業(yè)稅改革會得到經(jīng)濟不是特別發(fā)達地區(qū)的歡迎。
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
