北京政協(xié)委員、地稅局局長王紀(jì)平1月22日在北京“兩會”上透露，北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。
來自中介行業(yè)的消息表明，北京市初次制定的物業(yè)稅稅率為每年征收物業(yè)評估價值的0.8%-1.4%，實際征收額依據(jù)物業(yè)每年評估價值變化。
記者另外獲悉，除北京外，多個城市向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請方案。
各個城市所遞交方案內(nèi)容不同，依據(jù)自身情況而定，但意思都一致指向一點：目前這些城市已經(jīng)具備物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的條件，如果不能實現(xiàn)“空轉(zhuǎn)實”，再“空轉(zhuǎn)”下去已經(jīng)沒有意義。
申請：“空轉(zhuǎn)”到“實轉(zhuǎn)”
北京進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，至今已有3年。
2007年10月，國家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市由6個擴大到10個。而物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市擴大到10個已經(jīng)說明了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”三年的試點成果得到國家有關(guān)部門肯定，開始向全國推廣。
北京市地稅局一位有關(guān)人士說，北京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作全部由國家稅務(wù)總局來掌控，但是從北京市試點情況來看，一些諸如物業(yè)價值評估等難題已經(jīng)得到突破性解決。
記者了解到，北京市申報物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”主要出于三個方面原因：一是完善目前稅制，相應(yīng)國家稅務(wù)總局推出物業(yè)稅的工作；二是開辟新的地方稅源，優(yōu)化北京市稅收結(jié)構(gòu)；三是增強稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來調(diào)節(jié)購房需求。
王紀(jì)平表示，北京市會通過減輕企業(yè)稅、個人所得稅等途徑從另一方面平衡增加物業(yè)稅給納稅人帶來的稅收負(fù)擔(dān)，整體上不會增加納稅人負(fù)擔(dān)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，物業(yè)稅以前在北京以“房產(chǎn)稅”的名義進行空轉(zhuǎn)運行，物業(yè)稅開征后，北京市可能會對現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)稅收進行整合，減少一些重復(fù)納稅的地方。
所有參與物業(yè)稅政策制定的專家都傾向一種觀點：開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負(fù)擔(dān)。
或因如此，北京市在申報物業(yè)稅開征方案時表示，暫時不對民宅征稅。
中央與地方：財政再分配
上述北京市地稅局有關(guān)人士表示，開征物業(yè)稅要對房地產(chǎn)調(diào)控起到輔助作用，商業(yè)地產(chǎn)一向是投資性購房的熱點，而且物業(yè)價值比較好評估，價格風(fēng)險較小，因此選擇先對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，北京有可能三年內(nèi)暫時不對住宅征收物業(yè)稅，因為住宅量太龐大，目前物業(yè)稅評估等技術(shù)手段支持上還不能覆蓋。
“只征商業(yè)地產(chǎn)”等內(nèi)容均出自北京市所提交的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案。而北京地稅局一位知情人士介紹，多數(shù)試點城市為避免評估困難，都準(zhǔn)備只對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。
另一經(jīng)濟發(fā)達城市的提案內(nèi)容傾向于對商業(yè)地產(chǎn)和住宅都征稅。
各個城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”申報中十分積極，其主要原因是物業(yè)稅是對固定資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，之前有說法是物業(yè)稅歸地方政府。如果這樣，則物業(yè)稅將給地方財政收入帶來巨大利益。
以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計在4萬平方米以上，保守估計每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市房價升值更高，原來每平方米5000元的商業(yè)物業(yè)如今已經(jīng)上漲到了2-3萬元/平方米。按照物業(yè)評估值征收1%的話，上海市財政收入將增加上百億元。
記者獲悉，各地物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案的前提均是不增加納稅人負(fù)擔(dān)，都將采取降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的方式來平衡稅收。如果按照各地申報的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案，將是中央與地方財政收入的一次再分配。
上述知情人士告訴記者，各城市申報方案另一個存在較大爭議的地方是，各地申報方案不一，物業(yè)稅是否能分地區(qū)執(zhí)行？
北京市地稅局局長王紀(jì)平告訴記者，北京住宅數(shù)量龐大，而且產(chǎn)權(quán)不一，對北京住宅和商業(yè)全面征收物業(yè)稅不太可能。
而有財稅方面專家傾向于物業(yè)稅應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功能，一旦推出就要對全國過快上漲的房價起到抑制作用。
如果征收物業(yè)稅，則一些諸如醫(yī)院、軍隊等非盈利單位持有的物業(yè)也要征收，這個問題怎么解決？
最關(guān)鍵問題是，關(guān)于物業(yè)稅歸屬問題仍存爭執(zhí)，是歸中央還是歸地方并沒有最后明確。據(jù)悉，在這次“上書”以后，幾個主管部門仍對物業(yè)稅歸屬問題有較大分歧。
影響：商業(yè)地產(chǎn)有走低趨勢
據(jù)高力國際顧問公司24日發(fā)布的研究報告數(shù)據(jù)，受信貸政策和物業(yè)稅預(yù)期影響，北京商用物業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)成交量和價格在2007年第四季度呈現(xiàn)雙降趨勢。市場價格反應(yīng)靈敏的亞運村和中關(guān)村地區(qū)寫字樓租金還出現(xiàn)了明顯下降。
截止到2007年末，北京市寫字樓空置率達到16%.
高力國際投資與項目部董事黃卓偉告訴記者，2007年第四季度北京市中高檔住宅市場和其他商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)空置率上升等問題的主要原因是市場供應(yīng)變化和人們預(yù)期改變。
中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)成交量下降的另一個原因是需求量下降，多數(shù)購買此類住房的人為投資需求，而非自住。因此如何以合適價位將手中所購豪宅出售，是買家購買之前就需要考慮的問題。由于物業(yè)稅等一系列不利消息影響，房地產(chǎn)市場投資需求下降，并造成了豪宅和商業(yè)地產(chǎn)的成交量下降。
胡景暉表示，北京市在開征物業(yè)稅的同時，有可能將營業(yè)稅等流通環(huán)節(jié)稅負(fù)降低甚至取消，最終通過物業(yè)稅來達到“持有環(huán)節(jié)繳稅，促進房屋流通”的目的。而第一批進入物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)已經(jīng)圈定廠房、寫字樓、商鋪，商業(yè)地產(chǎn)進一步走低的趨勢大于中高檔住宅。
