在美國(guó)，每年由于不能足額繳納個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅而被政府收回的房子不在少數(shù)。因此，這次由美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)應(yīng)該對(duì)我們敲響了警鐘。否則，在美國(guó)許多被沒(méi)收房屋業(yè)主身上發(fā)生的悲劇，難免不會(huì)發(fā)生在我國(guó)中下層百姓身上
近幾年來(lái)，無(wú)論是財(cái)稅部門、建設(shè)部門乃至學(xué)界，都有人呼吁學(xué)習(xí)美國(guó)的做法開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅到底是什么稅？美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)征收房產(chǎn)稅有什么啟示？我國(guó)到底該不該征收房產(chǎn)稅？為此，記者專訪了中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授金朝武博士。
記者：美國(guó)的房產(chǎn)稅或稱財(cái)產(chǎn)稅（propertytax）是如何征收的？
金朝武：在美國(guó)，房產(chǎn)稅或稱財(cái)產(chǎn)稅（propertytax），是針對(duì)房屋所有人征收的一種稅。美國(guó)地方政府的財(cái)政來(lái)源主要有兩個(gè)：一個(gè)是銷售稅（salestax），另一個(gè)就是財(cái)產(chǎn)稅。在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)通常分為三種：土地、土地改良（improvementstoland，或稱人造的不動(dòng)物產(chǎn)，如建筑物）、以及動(dòng)產(chǎn)。他們所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)（即房產(chǎn)）一般指的是土地和土地改良。稅務(wù)部門一般要求對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而且實(shí)際上也會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。影響房產(chǎn)價(jià)值的因素很多，比如地理位置、房屋裝修情況、占地面積、是公寓還是獨(dú)棟房屋、房屋周圍學(xué)校的好壞、配套設(shè)施情況、等等。有的房子在二三十年前甚至更早的時(shí)候所處的位置可能不是很好，周邊設(shè)施不一定很完善，也沒(méi)有很好的中小學(xué)，因此可能繳納的房產(chǎn)稅比較少。而隨著社會(huì)的發(fā)展、周邊環(huán)境的改變、配套設(shè)施的完善，房屋的價(jià)值就升高了。
房產(chǎn)稅通常用一定的百分比來(lái)表述，也可以用千分率來(lái)表示（即房屋價(jià)值每一千貨幣單位的稅額），因此也叫千分稅率。為了計(jì)算房產(chǎn)稅的方便，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般將核定的房屋價(jià)值乘以千分率然后再除以一千得出。例如，如果一個(gè)房產(chǎn)的核定價(jià)值為50萬(wàn)美元，所處位置為20個(gè)千分點(diǎn)的區(qū)域，那么該房產(chǎn)每年的房產(chǎn)稅就是1萬(wàn)美元。
記者：為什么說(shuō)房產(chǎn)稅或稱財(cái)產(chǎn)稅（propertytax）對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的形成起到了很大的助推作用？
金朝武：這是由于貸款利率的上調(diào)對(duì)買房人的影響遠(yuǎn)沒(méi)有房產(chǎn)稅的上漲對(duì)房屋所有人的影響大。由于每年要繳納數(shù)額巨大的房產(chǎn)稅使得購(gòu)房者在繳稅后再也無(wú)力支付月供了。斷供導(dǎo)致房屋被收回，而銀行拍賣價(jià)格又遠(yuǎn)低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)，從而形成了次貸危機(jī)。
舉一個(gè)例子說(shuō)：一般美國(guó)人的房產(chǎn)價(jià)值大多數(shù)在20萬(wàn)至30萬(wàn)美元左右（紐約、洛杉磯和舊金山是個(gè)例外）。利率上調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)，買房人即便是零首付，每個(gè)月也只能是多支付兩百多美元。而房產(chǎn)稅在過(guò)去的二十年內(nèi)對(duì)于許多房主來(lái)說(shuō)，可能不是上漲了5個(gè)百分點(diǎn)，而是上漲了5倍甚至10倍！比如在美國(guó)汽車城市———底特律，有的普通房主在二三十年前可能只要支付幾百美元，而到了現(xiàn)在則可能需要支付七八千甚至一萬(wàn)多美元。
同一個(gè)城市里同樣大小的房子，由于所處位置不一樣，所適用的千分率也不一樣，因此所需要支付的房產(chǎn)稅也不一樣。除此之外，如果是公寓或者并排房屋（相當(dāng)于我們所說(shuō)的雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等）的話，房主除了支付房產(chǎn)稅外，也還需要支付物業(yè)管理費(fèi)（一般叫HOAfees或者condofees）。但是大部分獨(dú)棟房屋的業(yè)主不需要繳納物業(yè)管理費(fèi)。美國(guó)絕大部分業(yè)主不管是否有錢，都通過(guò)銀行貸款購(gòu)買房產(chǎn)（因?yàn)橘J款利息可以稅前扣除），因此絕大部分業(yè)主都需要支付月供。
從歷史角度看，美國(guó)房產(chǎn)稅呈連年升高的趨勢(shì)。但是由于受經(jīng)濟(jì)蕭條、失業(yè)、健康、退休等多個(gè)因素的影響，許多人的收入在過(guò)去的幾十年里并沒(méi)有隨著房產(chǎn)稅的增加而增加，尤其是社會(huì)中下層人員。比如現(xiàn)在許多美國(guó)人的年收入也還只有三四萬(wàn)美元。值得注意的是，這不是他們除了生活費(fèi)用外的凈收入，而是需要用來(lái)支付所得稅、房產(chǎn)稅、社會(huì)保險(xiǎn)稅、醫(yī)療保險(xiǎn)、房屋貸款、生活開支等所有開銷的收入。
由于沒(méi)有足夠的錢支付房屋貸款、房產(chǎn)稅和所得稅（實(shí)際上他們也不能把自己的收入分門別類地分開用），最終由于房產(chǎn)稅和生活費(fèi)用在近二十年來(lái)大幅攀升，他們就在沒(méi)有足夠的錢來(lái)繳納房產(chǎn)稅和房屋貸款。這時(shí)稅務(wù)部門和銀行（更多的是銀行，因?yàn)槊绹?guó)人對(duì)繳稅更為自覺(jué)，而且繳稅是一年一次，等到四月份繳完所得稅以及七月份繳完房產(chǎn)稅后就沒(méi)有錢來(lái)交月供了）就會(huì)收回他的房子，通過(guò)拍賣方式扣繳稅款或者房屋貸款。
記者：購(gòu)房者能否通過(guò)轉(zhuǎn)移居住地降低房產(chǎn)稅的辦法降低風(fēng)險(xiǎn)？
金朝武：在理論上說(shuō)，如果房子升值后而屋主的收入不夠高，沒(méi)有足夠的錢來(lái)支付房產(chǎn)稅的話，他們也可以把房子賣了，搬到更加偏遠(yuǎn)的地方去。比如一個(gè)人二十年前生活的地方并不是太好，因此繳的房產(chǎn)稅也比較少，但是近些年來(lái)周邊環(huán)境改善了，周圍建了中小學(xué)和體育館等配套設(shè)施，他需要繳的房產(chǎn)稅就可能比二十年前多五倍或者十倍，而他現(xiàn)在年齡也老了，不能通過(guò)進(jìn)修或者隨時(shí)跳槽找到高薪的收入，或者由于身體健康問(wèn)題，每年的收入比較少。這是從理論上說(shuō)，如果他的房子升值到了20萬(wàn)或者30萬(wàn)美元，他可以把他的房子賣了，搬到更加偏遠(yuǎn)的地方，買個(gè)10萬(wàn)美元或者更加便宜的地方生活。就像在北京生活了二十年的人也可以把房子賣了，搬到寧夏或者甘肅的某個(gè)地方生活。但這不是每個(gè)人都愿意做的。因此美國(guó)每年都有老人由于還不起銀行貸款，在銀行收回房子前自殺身亡！
如果房產(chǎn)市場(chǎng)景氣的時(shí)候，銀行一般都能收回貸款。但是，美國(guó)人和中國(guó)人一樣，都是買漲不買跌。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，房屋拍賣的價(jià)格往往低于甚至大大低于房屋價(jià)值，這時(shí)銀行就無(wú)法收回房屋貸款。隨著越來(lái)越多的人不能償還房屋貸款，銀行收回的房子就越多，從而使得房產(chǎn)市場(chǎng)更加低迷，房屋拍賣價(jià)格就更低。在底特律，你可以找到只賣100美元一棟的房子！幾千美元一棟的房子更是比比皆是！當(dāng)銀行無(wú)法收回的房屋貸款越來(lái)越多，其債權(quán)債務(wù)的比例就發(fā)生了變化，最后可能由于資不抵債而宣告破產(chǎn)。
隨著第一個(gè)銀行的倒閉，更多的銀行在多米諾骨牌中倒下了，從而形成了次貸危機(jī)。
記者：在我國(guó)，近幾年無(wú)論是財(cái)稅部門、建設(shè)部門乃至學(xué)界，都有人呼吁學(xué)習(xí)美國(guó)的做法開征房產(chǎn)稅。那么，美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)征收房產(chǎn)稅有什么啟示？
金朝武：對(duì)于房產(chǎn)稅（注：這里說(shuō)的房產(chǎn)稅，僅指針對(duì)自然人所有的房地產(chǎn)征收的稅，與1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》所說(shuō)的房產(chǎn)稅不是一個(gè)概念），美國(guó)次貸危機(jī)給我們提了一個(gè)醒，是否開征應(yīng)當(dāng)慎重考慮。我國(guó)目前已經(jīng)征收的稅收就有二十多個(gè)，還不包括在許多西方國(guó)家視為稅收的社會(huì)保障稅（養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)）、教育費(fèi)附加、養(yǎng)路費(fèi)等。尤其是在我國(guó)，許多稅種都是價(jià)內(nèi)稅，老百姓在繳稅時(shí)不是特別敏感。但是房產(chǎn)稅則不同，它可能隨著市政建設(shè)和環(huán)境的改善而評(píng)估價(jià)值不斷上漲，所要繳納的房產(chǎn)稅也可能隨著老百姓收入的降低而增加。
其次，中國(guó)和西方國(guó)家征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)不同。不可否認(rèn)的是，西方許多國(guó)家確實(shí)都征收了房產(chǎn)稅，但是，并不是因?yàn)槲鞣介_征了，我們就得“跟國(guó)際接軌”。在西方，房產(chǎn)稅和銷售稅是地方政府的主要財(cái)政來(lái)源。而在我國(guó)，地方政府的財(cái)政問(wèn)題一直也是一個(gè)尖銳的問(wèn)題，但是這可以通過(guò)協(xié)調(diào)中央和地方稅收分配關(guān)系來(lái)解決，而不應(yīng)當(dāng)動(dòng)不動(dòng)就增加新的稅種來(lái)解決。
稅收對(duì)納稅人的影響巨大。在美國(guó)，每年由于不能足額繳納個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅而被政府收回的房子不在少數(shù)。因此，這次由美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)應(yīng)該對(duì)我們敲響了警鐘。否則，在美國(guó)許多被沒(méi)收房屋業(yè)主身上發(fā)生的悲劇，難免不會(huì)發(fā)生在我國(guó)中下層百姓身上。
