今天下午，現(xiàn)任北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任來到南京，這也是他第三次來到南京。董教授此次南京之行給一些中小開發(fā)商的出路提出了自己的觀點，在演講前接受本站記者獨家專訪時，董教授認為，此次房地產(chǎn)市場中的觀望情緒大概需要“大約半年左右才能逐漸逐漸恢復(fù)過來”。
觀點一：“不是房價下跌就是拐點”
在“拐點”論充斥市場的今天，到底什么是“拐點”？到底是什么原因造成目前所謂的“拐點”論頻頻出現(xiàn)的呢？
董教授告訴本站記者，拐點是從去年十月份出現(xiàn)的。“拐點是有嚴格的經(jīng)濟學(xué)含義的，增長速度的變化這個點叫拐點，不是房價最高點然后往下來然后這叫拐點，不是這個意思”。他認為，從已經(jīng)出現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說交易量的確是下降了，但是從房價來看，一月份還是上漲了10%還多�！皯�(yīng)該說我們現(xiàn)在沒有看到拐點的出現(xiàn)”。
董教授說，從發(fā)展趨勢來講，08年房價的發(fā)展走勢可能會趨于平穩(wěn)一些，第一是07年各地放地的規(guī)模有所擴大，第二市場的運行規(guī)則改變了，老百姓的觀望情緒的確是有所加重，還有一個就是貸款的條件等等，物業(yè)稅等等都影響了老百姓的投資情緒，“但是我想讓房價明確地下跌這是不可能的”。
觀點二：房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)像股市下跌的問題
股市和房地產(chǎn)市場一向被稱為是市場經(jīng)濟的“翹翹板”，當(dāng)房地產(chǎn)市場火爆的時候，股市就顯得有些衰落，相反，當(dāng)股市火爆的時候，房地產(chǎn)市場就開始火爆，當(dāng)時在去年，中國的房地產(chǎn)市場和股市雙雙實現(xiàn)了飛躍，而到了08年，這兩個市場經(jīng)濟中的“冤家”又相互雙雙走下坡路。近日，中國的股市是一跌再跌，那么房地產(chǎn)市場會不會也出現(xiàn)相似的問題呢？
另外，作為中國房地產(chǎn)市場“老大哥”的萬科集團今年在全國各地的項目中頻頻降價，有業(yè)內(nèi)人士甚至稱，萬科的降價銷售堪比宏觀調(diào)控？這一切會不會都加大中國房地產(chǎn)市場走向低迷？
關(guān)于萬科的問題，董教授告訴本站記者，是從市場上來看，萬科確實降價了，“但是萬科的影響力還不足以撼動整個市場，萬科只有全國百分之一的開發(fā)商，還不足以撼動整個市場”。從官方的表態(tài)，還是看到政府是不希望這個市場產(chǎn)生大的動蕩。“產(chǎn)生大的動蕩沒有好處，如果房價下降15%，全國平均下降5%，那全國肯定會大亂，開發(fā)商開發(fā)的房子，開發(fā)商就沒法付工錢，建筑企業(yè)拿不到報酬，就沒給建筑工人開工資，建筑工人拿不到報酬就會跳樓，我們現(xiàn)在有一兩千萬的建筑工人，還有銀行的問題，比如說開發(fā)商這邊房子賣不動，銀行的錢怎么回收，很多人都會鬧事，這些問題都會出現(xiàn)”。董教授告訴記者，市場趨穩(wěn)或者說是追求穩(wěn)定，大家可以接受的增長，這是相對理性科學(xué)的態(tài)度。
“一個是房地產(chǎn)是沒有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢。這是一個市場規(guī)則房地產(chǎn)需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，宏觀調(diào)控改變不了城市化的進程，宏觀調(diào)控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調(diào)控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對這樣的問題，然后研究怎么樣去順應(yīng)這個潮流，然后讓房價相對趨穩(wěn)。從幾各方面來談，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的龍頭老大。房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)像股市下跌的問題”。董教授說。
觀點三：此次觀望可能要半年時間才能恢復(fù)
在拐點論的影響下，在大的房地產(chǎn)公司不斷降價的形式逼迫下，南京的一些開發(fā)商也采取了變相的降價方式，例如南京蘇寧地產(chǎn)在江北的項目就采取了“一口價”方式來促銷，而在此之前已經(jīng)有一些開發(fā)商已經(jīng)采取了這項措施？那么這次觀望到底要持續(xù)多長時間？
董教授認為，這次的觀望和過去不一樣，過去一般是持續(xù)兩到三個月，現(xiàn)在的觀望背景不太相同，原因有兩個方面，第一個是政府承諾要給老百姓一些補貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對政府的信心增強了。這樣他對市場那種急迫的心情就會下降。董教授舉例說，過去政府保障的力度不夠，現(xiàn)在要加強保障。加強保障會使一部分購買力得到政府的支持。正常的市場會因此受到影響。例如深圳要建十萬套保障房，應(yīng)該說這個量還是不小的，因為這個量供應(yīng)上來的，應(yīng)該對市場的漲幅是有沖擊的。還有整個需求受到了抑制，購買能夠和愿望下降，
另外最近出了拐點論的影響，“比如現(xiàn)在有個五星級酒店，他的老板說，的確我這一次進的一些肉有問題的，大家不要來吃飯了，那么的確大家會相信，如果是另外一個人說的，盡管他們是局長，那個飯店的肉可能有問題，但是不會有那么多人去相信他，大家知道這種心理。我們說王婆賣瓜自賣自夸的”。
觀點三：物業(yè)稅會征收，但是不知道時間點
物業(yè)稅也是去年的熱點話題，那么對于物業(yè)稅，什么時候能征收呢？又該怎么征收呢？在這個問題上，董教授顯得有些悲觀，在回答記者提問的時候，他的回答很直接：物業(yè)稅的發(fā)展方向是會征收，但是不知道時間點。
董教授認為，現(xiàn)在我們把很多問題想得太簡單了。首先是現(xiàn)在財產(chǎn)等不透明，即使有決心有辦法也要3年的時間才能做到。“我們有一個類似的東西，過去說征遺產(chǎn)稅到現(xiàn)在為止沒有征出來。我們連公布官員的財產(chǎn)都做不到，怎么能征遺產(chǎn)稅呢”。
其次，現(xiàn)在也沒有思路征物業(yè)稅�！叭绻凑諆r值來征收，你說我值八十萬我就值八十萬了，是有爭議的，如果按照面積征收都是行不通的，農(nóng)民雖然房子面積很大，但是城市化之后，一些人失業(yè)了，那么該如何來征收呢？我們會發(fā)現(xiàn)沒有任何一種思路可以在征”。所以，董教授認為，按照發(fā)展方向來講是要征的，但我也不清楚什么時候能征上來。
觀點四：開發(fā)商要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
此次董教授來到南京，還給南京的一些中小開發(fā)商的發(fā)展出路提出了幾點建議。他認為，整個市場的狀況全部變了，所以開發(fā)商必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。首先是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，拓展發(fā)展思路，“從經(jīng)濟學(xué)的角度研究發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)的回報要強于商業(yè)。商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)的主要是周邊的市場，只有工業(yè)才是世界性的，一般的服務(wù)項目不可以賣到國外的。500強里基本無地產(chǎn)企業(yè)的，麥當(dāng)勞是個啟示，我們現(xiàn)在的蓋房子賣掉的模式過時了”。
其次，考慮到沿海到北方發(fā)展�！皬倪@次宏觀調(diào)控的情況來看，沿海地區(qū)除了兩個省份影響比較大，別的地方還無所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個地方我認為是非常有前途的，因為居住環(huán)境來講，這個地方是最理想的居住環(huán)境，江蘇這邊就有點熱，從全國范圍內(nèi)來看，有錢人和一些企業(yè)家都普遍在這里買房子”。
第三，側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對較高的回報。未來幾年高檔住宅價格可能大漲。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)的開發(fā)，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開發(fā)商手中淘地。另外原來房價也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮(zhèn)的收入水平還不錯。提前進入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展，花大力氣搜集城市規(guī)劃變動信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地、獲取巨額土地增值回報，一定要去找這樣的區(qū)域。
附：董藩教授南京演講現(xiàn)場實錄
【董藩】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友很高興再一次有一個機會來南京跟大家交流。我們看到了報導(dǎo)說南京公布商品房的成本，限制利潤幅度，當(dāng)時我在央視的時候我都提到了這個觀點，我可以跟南京市場打個賭，如果他能夠不顧一切地采取措施，去限制這個利潤率的話，三年之內(nèi)，房地產(chǎn)要挎掉，五年之內(nèi)國民經(jīng)濟要衰退。不管怎么說，我打聽了一下，這個政策到最后是無法執(zhí)行的，經(jīng)濟的問題一定要有經(jīng)濟的手段去解決。房價到低我們從來沒有一個標(biāo)準(zhǔn)到底是多高或多低。我們是13億人口，我們可用的土地還是很有限的跟加拿大是完全不一樣的，現(xiàn)在在國外主要是二手房在交易，我們國家主要是新房，新房和二手房的價格是完全不一樣的，我隨口可以說出，十點八點的理由，中國房價跟外國房價是不能比的。我們不清楚房價到底是多少才是合適的？我們總是跟過去相比，過去的房價是非市場大供應(yīng)的，以前有大量的房改房，和歐美發(fā)達國家不一樣，從這個角度來講，資產(chǎn)還有膨脹的過程，有很多非常理論化的東西需要研究。我們看到?jīng)_刺大家耳朵的都不是一些很理性的觀點。合理的房價到底在哪里？今天我們沒有時間去談?wù)撨@個問題。我今天跟大家談幾個非常實的問題。我們主要談中小企業(yè)的發(fā)展策略。在座的各位開發(fā)商幾十億以下的開發(fā)商怎么來生存？
房價我可以告訴大家一個結(jié)論，房價在特殊情況下才會發(fā)生波動，是肯定會漲的，規(guī)律就是這個樣子的。我借鑒西方的闡述并不是非常完整，我加了兩個概念，一個是房地產(chǎn)是沒有替代品的，不然我們很難改變他需求變化的趨勢。這是一個市場規(guī)則房地產(chǎn)需求的東西一定是上漲的，人口總量又在增加，大量的工業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，所以大的趨勢很能改變，宏觀調(diào)控改變不了城市化的進程，宏觀調(diào)控也不能讓這些未婚的人不去同居，宏觀調(diào)控有些方面是能解決的，有些方面是解決不了的，我們必須面對這樣的問題，然后研究怎么樣去順應(yīng)這個潮流，然后讓房價相對趨穩(wěn)。如果房價下跌15%，全國有一半以上的工地是轉(zhuǎn)不動的，有80%的工地就要停下來了，金融也會成問題，還有房價大的盤原來賣一萬或者八千塊錢，現(xiàn)在賣六千，那原來買房的人就會覺得吃虧了，他們一定會要求退房的，像這種情況，萬科那邊有業(yè)主提出來怎么怎么樣等等，一定會這些這樣的問題，我們需要有一個穩(wěn)定的環(huán)境，不希望有那么多人到政府去鬧事。這要從幾各方面來談，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的龍頭老大。房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)像股市下跌的問題。像當(dāng)年的日本、泰國他們都是極端情況造成的。
情緒是情緒、愿望是愿望，我們在規(guī)律面前還是要尊重事實。08年房價會怎么樣，基本的判斷仍然是上漲，可能會趨緩，我們要分析幾個大因素，一個是土地控制面積問題，控制面積不是賣不要的面積，不是市場消化不了的面積。這就意味著什么呢？意味著現(xiàn)怎的供應(yīng)是多少呢？我過去批評整個國家宏觀調(diào)控在思路上出現(xiàn)了問題，一切的思路都能驗證，因為我們供求關(guān)系緊張，只能導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，我們沒有辦法改變市場變化的趨勢，看看現(xiàn)在的情況是什么樣子，從03年以來，市場的存量供應(yīng)一直是在下降的，因為市場的供應(yīng)越來越緊張，需求卻在不斷地膨脹。每個城市平均還有60幾個鎮(zhèn)，只有一千套房子，是這么一個狀態(tài)，全世界經(jīng)濟范圍內(nèi)，只有我們國家買房子還要求人，不求人買不到，這是我們面臨的市場狀況。他在未來的一段時間內(nèi)，仍然會發(fā)揮作用，就說上漲的壓力非常大。全國來看，房地產(chǎn)市場的住宅是嚴重下降的，他還會影響兩年左右的供應(yīng)。當(dāng)然也有跟他相反的力量，我們會看到這樣一個數(shù)據(jù)，新開工的面積有上漲的趨勢，但從06年有點下降，施工面積上漲的幅度比較明顯的，竣工面積是在下降的。我們放地的時候，盤越來越大周期的確是長了，開發(fā)商也有人為的原因，那么在未來從05年之后，這個巨大的施工面積，在未來的兩年當(dāng)中會大量地吐出來。未來的增量會也明顯的增加。
還有一點關(guān)于保障房的問題，過去政府保障的力度不夠，現(xiàn)在要加強保障。加強保障會使一部分購買力得到政府的支持。正常的市場會因此受到影響。我們看到個別報道，深圳要建十萬套保障房，應(yīng)該說這個量還是不小的，因為這個量供應(yīng)上來的，應(yīng)該對市場的漲幅是有沖擊的。還有整個需求受到了抑制，購買能夠和愿望下降，提高首付的作用得以體現(xiàn)，提高利潤的作用明顯顯現(xiàn)，存款準(zhǔn)備金率不斷上吊，審查的嚴肅性提高；政府干預(yù)貸款規(guī)模和時間，過去已經(jīng)發(fā)生過。還有關(guān)于物業(yè)稅傳言的影響，可能很多人也一直很觀眾，我早就說過物業(yè)稅三年五年搞不出來了，這個問題是非常非常復(fù)雜的，還有其他一些原因，包括今天我們這個活動是媒體搞的，媒體當(dāng)中也會有很多并不科學(xué)的話放出來。所以總體上來看，這個需求的確還是受到了抑制，這也是緩和房價上漲趨勢重要的因素。與他相聯(lián)系，就是整個的預(yù)期發(fā)生變化，這種看法可能會發(fā)生變化。這次的觀望和過去不一樣，過去一般是持續(xù)兩到三個月，現(xiàn)在的觀望背景不太相同，就是什么呢？第一個政府承諾要給老百姓一些補貼，這樣的話，老百姓的情緒得到了很大的舒緩，對政府的信心增強了。這樣他對市場那種急迫的心情就會下降。另外最近出了拐角論，比如現(xiàn)在有個五星級酒店，他的老板說，的確我這一次進的一些肉有問題的，大家不要來吃飯了，那么的確大家會相信，對吧，如果是另外一個人說的，盡管他們是局長，那個飯店的肉可能有問題，但是不會有那么多人去相信他，大家知道這種心理吧。我們說王婆賣瓜自賣自夸的。
這一次的觀望，可能要達到什么程度呢？比以前的趕往時間要長，可能要大約半年左右才能逐漸逐漸恢復(fù)過來。這是我們上面看到的，即有促進房價上漲的趨勢，也有促進價格趨緩的趨勢。這種情況下，房價會上漲，但會趨穩(wěn)。這種情況下，小開發(fā)商怎么辦？整個規(guī)則變了，跟過去大不一樣，盡管房價是穩(wěn)中有升，但是規(guī)則變了。過去政府不太強調(diào)住房保障，第二我們不再調(diào)宏觀，還調(diào)控微觀，還有一個問題就說，對價格還有另外一些措施，比如說限價房的問題我不太贊同。管制房價的結(jié)果是使房價漲得更高。我們現(xiàn)在確實是在干預(yù)房價的形成，一些政策也不可能馬上就會發(fā)生什么大的變化，所以中小開發(fā)商的確有一個調(diào)整問題，還有大的背景，當(dāng)社會認為房地產(chǎn)存在暴利的時候，房地產(chǎn)業(yè)的好日子就結(jié)束了，大量開發(fā)商的進入開發(fā)領(lǐng)域，會攤薄它的利潤。
全社會會形成對開發(fā)商制約的輿論環(huán)境。整個市場的狀況全部變了。所以開發(fā)商必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。最近我總結(jié)一下，我給你這么幾點建議，高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，拓展發(fā)展思路，工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)進入市場調(diào)配資源地時代，以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺。這種調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價值。小企業(yè)怎么辦？工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景是非常廣闊的。工業(yè)地產(chǎn)的回報率有多大，我可以給大家看一張圖（如圖），在未來你說七年八年十年，我現(xiàn)在說不清楚到底這個過程是多長，但是我估計六七年市場就會成熟了。工業(yè)用地增加了商業(yè)住宅用地，他們那邊的漲幅就會大大緩解下來。
學(xué)工商管理有個藍海戰(zhàn)略，生意生意、要生成心意，這才叫生意。一個人的創(chuàng)造力等于信息加思維模式。小企業(yè)怎么辦呢？第一要搭乘到最后一批協(xié)議用地的“末班車”。要選好區(qū)域、研究模式，第一你可以直接建工業(yè)項目，然后適時出售股權(quán)，回避交增值稅；第二個思路，雙方合作，適時撤出（按照即時土地價格）；第三個、持續(xù)經(jīng)營，爭取經(jīng)營收益、土地增值、上市三種機會；四投資有科技含量的工業(yè)項目，爭取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過自己的工業(yè)上市項目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。開發(fā)商要選有科技含量的項目。有科技含量的，一旦上市了以后，用你的房地產(chǎn)企業(yè)，你自己建自己的工業(yè)企業(yè)，就會導(dǎo)致你整個資產(chǎn)可能會增值幾十倍。我們也不要瞧不起工業(yè)，有些項目回報很好，主要我們能夠低價買入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，具有世界性的成長空間。只有做工業(yè)也可以把個地握在手里。土地是財富之母。
我要告訴大家，從經(jīng)濟學(xué)的角度研究發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)的回報要強于商業(yè)。商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)的主要是周邊的市場，只有工業(yè)才是世界性的，一般的服務(wù)項目不可以賣到國外的。500強里基本無地產(chǎn)企業(yè)的，麥當(dāng)勞是個啟示，我們現(xiàn)在的蓋房子賣掉的模式過時了。那么區(qū)域怎么選？每個省都有好的區(qū)域，比如剛才看到的南京，南京過去的輝煌讓我們很欽佩，南京的未來更是值得期待。但是從全國來看的話，他有很多值得關(guān)注的點。我們要關(guān)注四個增長區(qū)，大連長興島、天津濱海新區(qū)、曹妃甸、北部灣。
進入一個市場要掌握好時機。最值得關(guān)注的是大連長興島，從國家發(fā)展趨勢來看，也要關(guān)注這個區(qū)域。我們過去的發(fā)展戰(zhàn)略是西部大開發(fā)戰(zhàn)略，現(xiàn)在來講的話，應(yīng)該說從政府的密度上來講，有所緩和，也所下降�，F(xiàn)在國際競爭這么強，政府的壓力也很大，軍事上要想強大，工業(yè)就必須強大，工業(yè)強了，軍事才能強。我們跟美國和其他國家還有很大的差距。新的領(lǐng)導(dǎo)班子他們就研究了一個新的發(fā)展戰(zhàn)略。我們國家領(lǐng)導(dǎo)人在篩選接班人的時候，我們就發(fā)現(xiàn)篩選年輕的。我們未來要建自由港，大家認為長興島是最適合建自由港的。長興島是在大連范圍內(nèi)的島，我們估計在未來的五六年當(dāng)中會投進去五六千億（如圖）。大家看它很容易封閉起來，變成自由港，要想發(fā)大財要研究國家的發(fā)展戰(zhàn)略計劃。這個城市將由誰來干，新加坡和我們一塊來干。他的定位是什么呢？有利于形成政策性地區(qū)，易于設(shè)立出口加工區(qū)或自由貿(mào)易區(qū)。長興島已經(jīng)是中國政府同新加坡政府合作的項目，長興島的全島規(guī)劃將由新加坡裕廊國完成，將是裕廊在中國完成的最大的項目。商務(wù)部正在辦理長興島的國家級開發(fā)區(qū)問題。國家主要領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)與新加坡領(lǐng)導(dǎo)就合作問題進行了溝通。李光耀同志在中國講話緊抓這個島，這個島的人脈關(guān)系及其豐富。上上下下都是非常支持這個島的開發(fā)的。我們看這是新加坡搞的規(guī)劃（如圖）。港口建設(shè)的力度是非常大的，港口規(guī)劃分了五大片。大家看一些大型企業(yè)已經(jīng)進駐了，比如說全球排名第六位的造船企業(yè)，韓國STX集團，也得有兩百億的投資。新加坡萬邦集團已經(jīng)進駐長興島，總投資約7億美元。中石油的項目有多大呢？估計到達到六七百億。其他的熱電集團投資25億人民幣�？傊@個地方需要有特殊政策，我們要在政策沒有出臺之前殺進去。
第二點要考慮到沿海到北方發(fā)展，從這次宏觀調(diào)控的情況來看，沿海地區(qū)除了兩個省份影響比較大，別的地方還無所謂，北方受影響比較小，特別是往北去，遼東半島這個地方我認為是非常有前途的，因為居住環(huán)境來講，這個地方是最理想的居住環(huán)境，江蘇這邊就有點熱，從全國范圍內(nèi)來看，有錢人和一些企業(yè)家都普遍在這里買房子。我們做投資的是什么？就是研究市場和回報，為什么要到沿海發(fā)展，沿海是富人集中的地方。在這宏觀調(diào)控當(dāng)中，我們廣的影響是比較大的，北方的市場相對是比較穩(wěn)的。為什么一月份公布的數(shù)據(jù)仍然在上漲，這就給我們一個啟發(fā)，我告訴你，第一次的宏觀調(diào)控，我們研究了一下，北方受影響比較小。比如說山東這一帶，很多很好的地方，煙臺、威海包括很多小城鎮(zhèn)，青島的小城鎮(zhèn)有兩年沒有啟動了，但是在未來的兩年當(dāng)中會啟動，但是仍然是非常非常好的。我高度看好山東這個市場。你們在座的各位到外地去投資，不妨到山東半島去看一看。
第三要側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對較高的回報。未來幾年高檔住宅價格可能大漲。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)的開發(fā)，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年，可以到一些小開發(fā)商手中淘地。在這里我講一個觀點，要想方設(shè)法淘地。保障房最主要是建在大城市，中小城市那邊，政府沒有經(jīng)歷去管他，另外原來房價也不夠高，大家的抱怨也不是那么重，很多中小城鎮(zhèn)的收入水平還不錯。提前進入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展，花大力氣搜集城市規(guī)劃變動信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地、獲取巨額土地增值回報，一定要去找這樣的區(qū)域。
今天講的五點，這是我想到的，目前中小企業(yè)開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的。謝謝大家！
【問】：目前關(guān)于拐點問題，我想替百姓問個問題，就是現(xiàn)在我們該不該買房？
【董藩】：這個我沒有辦法回答，你需要你就買，你不需要你就不買。
【問】：現(xiàn)在物業(yè)稅討論得也是比較熱的、比較敏感的問題，很多人關(guān)心究竟怎么收、什么時候收？
【董藩】：物業(yè)稅征不得了，我們把很多問題想得太簡單了。我們有一個類似的東西，過去說征遺產(chǎn)稅到現(xiàn)在為止沒有征出來。我們連公布官員的財產(chǎn)都做不到，怎么能征遺產(chǎn)稅呢�，F(xiàn)在也沒有思路征物業(yè)稅。你說我值八十萬我就值八十萬了，是有爭議的。按照價格征和面積征都是行不通的，還有一種思路按照容積率征。我們會發(fā)現(xiàn)沒有任何一種思路可以在征。按照發(fā)展方向來講是要征的，但我也不清楚什么時候能征上來。
【問】：今天我們聽到了很多關(guān)于中小開發(fā)商走出去的問題，但是我想問一個非常具體的問題，比如說一個區(qū)域里面，萬科他的房價在打折，他可以打到九折、九五折，但是一些中小開發(fā)商他的發(fā)展思路在哪里？
【董藩】：房價不太可能出現(xiàn)太大的振蕩。網(wǎng)上的報道是什么，先前買房的人去鬧事了，你這樣做會給政府惹麻煩的。所以政府的出發(fā)點我們要看到，政府也在努力地去穩(wěn)定房價，而不是讓房價下跌，我們也看到了房地產(chǎn)主管部門官員的表態(tài)，希望房價穩(wěn)定，一個企業(yè)打折沒關(guān)系，我們不管他是什么動機，我們要關(guān)注整個市場會不會發(fā)生振蕩的變化。
【主持人】：謝謝董藩教授這么長時間，這么精彩的演講。我們以熱烈的掌聲感謝董老師！謝謝！
