“歷時幾年的調查，試行征收物業(yè)稅已成定局�！�3月5日，國家稅務總局稅收科學研究所所長劉佐在天津舉辦的第二屆地產峰會上透露，相關部門正在推進包括物業(yè)稅在內的已經確定的一系列稅收新政。
劉佐未透露物業(yè)稅開征的具體時間表，但他表示征收工作不會在全國范圍內同一時間展開，仍然采取“試點”方案，“也不意味著是今年�！蓖瑫r他建議，在房地產轉讓環(huán)節(jié)應征收增值稅。
此前國家稅務總局負責人也曾明確表示，實施城鎮(zhèn)稅費改革，條件允許時對不動產征稅是國家稅制改革的重要方向之一。這意味著，在消化土地增值稅清算政策、新企業(yè)所得稅法政策之后，房地產企業(yè)仍將面臨來自稅收方面的調控壓力。
空轉實醞釀破題
今年2月初，有媒體報道稱，北京市已率先向國家稅務總局提交了物業(yè)稅“空轉實”的申請。本報記者致電國家稅務總局地方稅司相關負責人，上述說法并未得到證實。但按照劉佐的說法，物業(yè)稅實轉“試點”最為可能在已進行“空轉”的城市中選擇。
目前，物業(yè)稅已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、天津等10個省市進行房地產模擬評稅試點。中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓認為，關于“實轉”試點的猜測聲音已久，應該充分考慮地方政府及有關部門的意愿，“最好是有前期準備的城市�！�
“物業(yè)稅的爭議難點在于如何計算。”劉佐強調，按照房地產評估值征稅是國際通行的辦法，這種辦法也將被我國采用。
對于上述方法，北京師范大學房地產研究中心主任董藩則提出質疑，沒有明確的評估標準和專門的機構，評估值是否真實以及可能引致的不公平之處都存在破解的難度。
“房地產評估值是一個數(shù)字，但征收可能會比這個值低很多�！眲⒆舯硎�，開征物業(yè)稅，有關部門的決策將充分考慮開發(fā)商的意見。而從國際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，對自住房屋則采取免征或少征的做法。對此，劉佐指出，試點將首先對經營性物業(yè)征稅。
按照這一思路，商業(yè)地產投資者將成為物業(yè)稅的首批“埋單者”，對于擁有多套普通商品住房的個人投資者尚無太大影響。北京大學不動產研究中心主任馮長春曾公開分析，商業(yè)地產、寫字樓牽涉面積比較少，因此適宜最先開征物業(yè)稅。
稅制改革成2008年重點
3月2日，民建中央的提案“關于完善我國多層次資本市場稅收政策”，成為2008年全國兩會的政協(xié)“一號提案”。
在劉佐看來，這一重要提案再次將推進稅制改革置于相當重要的位置。而企業(yè)所得稅法出臺后，關于資源稅、印花稅改革等一系列稅收措施亦在制訂和完善過程中。
“建議在房地產轉讓環(huán)節(jié)征收增值稅�！眲⒆糁赋觯康禺a產品應該和一般企業(yè)等同，在流通環(huán)節(jié)收取增值稅。
“如果這一建議的基礎是在房屋交易過程中除了營業(yè)稅外再增加一項重稅，那二手房交易的稅收負擔就更重了。”北京工商大學財政系主任李友元指出，而如果是用增值稅取代營業(yè)稅，計算方式則會發(fā)生變化。
事實上，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅。如果以一套30萬元的房產，經過多次交易，如果分別以50萬元、80萬元、130萬元的不同價格流通，在每一個環(huán)節(jié)都要征收增值稅，目前，增值稅的稅率為17%.
“以流通環(huán)節(jié)和增值多少為衡量標準，而非房產的轉讓時間。”李友元指出，增值稅一旦實行，在抑制房地產投機方面比營業(yè)稅更嚴厲。
“對二手房市場是放開還是收緊，這是國家有關部門需要考慮的問題�！崩钣言J為這將直接決定著相應稅收政策的“寬”與“嚴”。
早在“國六條”中，國務院就提出要“完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策”，而營業(yè)稅的高調亮相給后續(xù)政策的出臺留下了想象空間。
