在北京回龍觀租房住的“雙困”家庭老王一家看到了希望。
3月18日，北京住房保障辦有關(guān)負(fù)責(zé)人做客當(dāng)?shù)仉娕_(tái)訪談的時(shí)候表示，以貨幣補(bǔ)貼方式享受廉租房政策的“雙困”家庭，可以選擇貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)實(shí)物配租。
老王一家正在享受北京市40元/平方米/月的貨幣廉租房補(bǔ)貼，但是政府補(bǔ)貼的資金不足以使其全家在城八區(qū)租一套一居室。如果貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為實(shí)物配租，則老王一家有可能享受上政府直接供給的廉租房。
但是，即使能由貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為實(shí)物配租，目前北京可供配租的廉租房房源并不多。
由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心擔(dān)綱的《完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究》（以下簡(jiǎn)稱“廉租制度”）報(bào)告指出，目前全國(guó)廉租房在建、新建、已建數(shù)量還不到24萬(wàn)套。這對(duì)于全國(guó)城鎮(zhèn)低收入的住房保障家庭來(lái)說(shuō)是“杯水車薪”。
與此同時(shí)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局已聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)、租賃的優(yōu)惠政策，該政策刺激廉租房供應(yīng)量提升的意圖明顯。
房源難題
對(duì)于廉租房來(lái)說(shuō)，當(dāng)下最缺的還是房源。
北京市在“十一五”住房保障計(jì)劃中提出，未來(lái)將建150萬(wàn)平方米廉租房。但是這對(duì)于目前北京符合廉租房申請(qǐng)條件的人數(shù)來(lái)說(shuō)，數(shù)量仍顯不足。
上述北京市保障辦人士也指出，北京廉租房房源很緊張，申請(qǐng)由貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為實(shí)物配租的廉租房保障家庭，應(yīng)注意等候房源的風(fēng)險(xiǎn)。
到目前為止，并無(wú)公開(kāi)的數(shù)據(jù)說(shuō)明北京廉租房房源的情況。
由于廉租房建設(shè)需要政府完全提供建設(shè)資金和土地，很多地方政府對(duì)建設(shè)廉租房不積極，多數(shù)地方政策采取在經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房中配建廉租房的方式來(lái)建設(shè)廉租房。
廉租房定位保障城市低收入家庭，是保障功效最大的住房產(chǎn)品，但是一直面臨房源不足的困擾。
3月20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一介紹，去年有關(guān)部門(mén)共委托了4家機(jī)構(gòu)分別對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告”進(jìn)行課題研究。
其中由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心擔(dān)綱的《完善與創(chuàng)新廉租住房制度研究》（以下簡(jiǎn)稱“廉租制度”）報(bào)告中指出，2007年全國(guó)新建廉租房16萬(wàn)套，這比2006年以前全國(guó)廉租房總量的2倍還多。
據(jù)此推算，目前全國(guó)廉租房在建、新建、已建數(shù)量還不到24萬(wàn)套。
以北京市為例，符合廉租房保障條件的家庭可以申請(qǐng)兩個(gè)途徑的廉租房保障：一是貨幣補(bǔ)貼，北京市政府以每人40元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)家庭租房進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼；二是實(shí)物配租，即政府自建和收購(gòu)而來(lái)的廉租房直接分配給符合廉租房保障條件的家庭。
貨幣補(bǔ)貼方式已經(jīng)占到了北京市發(fā)放廉租房保障福利的80%.而對(duì)于貨幣補(bǔ)貼的家庭來(lái)說(shuō)，則面臨兩大難題：一是政府補(bǔ)貼的資金不夠在城區(qū)內(nèi)租一套房子，租房只能跑到郊區(qū)去住，這對(duì)就業(yè)又不利；二是廉租房的主要戶型一居室在北京的供求比例為1∶4，這些廉租房保障家庭即使拿到足夠的錢(qián)，也很難在市場(chǎng)上找到一居室的房子。
另外，廉租房保障家庭拿到貨幣補(bǔ)貼后未必真正用于租房用途。例如，截止到2006年6月，北京市共有5600戶家庭通過(guò)了收入和住房審核，但只有4115戶領(lǐng)取補(bǔ)貼租到了相應(yīng)住房。
“廉租制度”報(bào)告中指出當(dāng)前保障性住房領(lǐng)域的兩大問(wèn)題：第一，有的地方政府認(rèn)為建了經(jīng)濟(jì)適用房就能解決住房保障問(wèn)題。但實(shí)際問(wèn)題是，新修訂的經(jīng)濟(jì)適用房政策仍允許上市交易，這就等于政府建了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，而手中卻始終存不下來(lái)房源。第二，各地政府手中至今沒(méi)有充足的廉租房房源，全國(guó)廉租房才20多萬(wàn)套，顯然數(shù)量太少。
上述報(bào)告認(rèn)為，合適的住房保障體系應(yīng)該以政府手中有一定房源為前提，以此確立住房保障家庭的進(jìn)入和退出體系。
財(cái)政投入應(yīng)成為主渠道
按照國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”的要求，公積金增值收益、土地出讓凈收益和財(cái)政投入是廉租房建設(shè)的主要來(lái)源。
“廉租制度”報(bào)告中指出，至今為止，只有上海等少數(shù)城市將財(cái)政投入作為廉租房住房投入的主渠道，其他大部分城市都是將土地出讓收益和公積金增值收益作為主渠道。
依據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心調(diào)研的數(shù)據(jù)，目前東部、中部、西部地區(qū)公積金增值收益提取和土地出讓凈收益提取廉租房比例分別為87%、8%、5%和65.2%、17.1%、17.7%.
上述報(bào)告中指出，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各國(guó)也均以財(cái)政投入為主體來(lái)建設(shè)廉租房，并成立了專業(yè)的廉租房管理機(jī)構(gòu)，以社會(huì)或政府機(jī)構(gòu)來(lái)管理廉租房建設(shè)、分配、使用、退出等問(wèn)題。
國(guó)內(nèi)城市廉租房管理機(jī)構(gòu)和人員奇缺。截止到2007年底，全國(guó)城市平均每個(gè)城市之有2個(gè)政府工作人員在管廉租房工作。
有關(guān)專家指出，推行廉租房建設(shè)，還應(yīng)該花大力氣建立一套廉租房保障運(yùn)行機(jī)制，包括對(duì)轄區(qū)內(nèi)適合保障人群不斷進(jìn)行真實(shí)收入情況進(jìn)行調(diào)查。
例如，2007年北京廣渠門(mén)廉租房小區(qū)進(jìn)行騰遷時(shí)，不符合廉租房保障條件的家庭拒絕退出廉租房。在缺乏專業(yè)管理部門(mén)和法律體系情況下，此種行為無(wú)法得到妥善的解決。
此外，至今國(guó)內(nèi)仍沒(méi)完成居民住房普查工作，政府手中沒(méi)有準(zhǔn)確、詳細(xì)的數(shù)據(jù)來(lái)確認(rèn)城市中有多少人、哪些人應(yīng)該享受廉租房保障。而且個(gè)人誠(chéng)信體系沒(méi)有建立，廉租房分配中仍存在“錯(cuò)搭”的問(wèn)題。
上述報(bào)告中指出，土地出讓收益和公積金增值收益規(guī)模不確定、變化大，而且各地政府的土地收益沒(méi)有一本“明細(xì)帳”，在這兩個(gè)途徑投入不足時(shí)，財(cái)政資金應(yīng)作為主要投資渠道。
財(cái)稅政策刺激市場(chǎng)供應(yīng)
報(bào)告認(rèn)為，在地方政府財(cái)政投入保證廉租房建設(shè)同時(shí)，還應(yīng)積極拓寬投資渠道，以財(cái)政、稅收等多種手段支持社會(huì)機(jī)構(gòu)參與廉租房建設(shè)管理工作，支持個(gè)人將中小戶型的商品房轉(zhuǎn)租為廉租房。
除此以外，研究人員還建議政府可以把擬建的廉租房產(chǎn)權(quán)提前賣給社會(huì)投資者，承諾政府將通過(guò)財(cái)政反租（例如20到30年），并允許其產(chǎn)權(quán)上市流通。實(shí)際上，政府只要部分貼租，就可以解決政府廉租房房源及財(cái)力不足的問(wèn)題。
事實(shí)上，國(guó)家財(cái)政和稅收部門(mén)正通過(guò)稅收減免等方式來(lái)刺激社會(huì)資源參與廉租房建設(shè)。
19日消息稱，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局日前已聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)、租賃的優(yōu)惠政策。
依據(jù)此政策，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
此外，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。
有關(guān)專家認(rèn)為，這與報(bào)告中“以財(cái)政、稅收等多種手段支持社會(huì)機(jī)構(gòu)參與廉租房建設(shè)管理工作”不謀而合。
