在今年全國“兩會”上，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的呼聲在媒體的報道中廣獲業(yè)界關(guān)注。其中，“取消土地增值稅和房產(chǎn)項(xiàng)目所得稅預(yù)征”的提案亦在行內(nèi)引發(fā)爭議。
目前，尚未有官方消息證實(shí)上述話題在“兩會”后引起高層關(guān)注。盡管地產(chǎn)界不乏將信息傳遞至高層的途徑，但要取消土地增值稅亦面臨諸多現(xiàn)實(shí)困境。結(jié)合今年開始施行的新的《增值稅暫行條例》以及“兩會”后公布的2009年中央財政收入預(yù)算及目前嚴(yán)峻的財政稅收形勢，“取消土地增值稅”的愿望短期內(nèi)或?qū)⒊蔀榕萦啊?
或已納入財政預(yù)算
已于今年1月1日起施行的新的《增值稅暫行條例》（以下簡稱“新條例”），是增值稅非全面轉(zhuǎn)型的直接成果。新條例的出臺背景，一方面是消除重復(fù)征稅、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、鼓勵企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級；另一方面是應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響。
修訂后的新條例核心變化包括：企業(yè)計算應(yīng)繳增值稅時，允許扣除購入機(jī)器設(shè)備所含的增值稅；降低小規(guī)模納稅人的征收率等。
配合新條例的施行，財政部和國家稅務(wù)總局隨后公布了廢止和失效的增值稅規(guī)范性文件目錄。
在新條例中，土地增值稅不在（變化）之列；相關(guān)部門公布的廢止和失效的增值稅規(guī)范性文件目錄中亦無涉及土地增值稅的相關(guān)文件。
在新條例已開始實(shí)施的背景下，“兩會”后公布的2009年中央財政收入預(yù)算中，國內(nèi)增值稅的預(yù)算額為14563億元，較2008年的執(zhí)行數(shù)13497.42億增長7.9%（與經(jīng)濟(jì)增長“保8”的目標(biāo)不相上下）。
在這份預(yù)算中，土地增值稅的收益并未被明確指出不在本年度財政收入預(yù)算之列，抑或有所減免。
考慮到工業(yè)企業(yè)增值稅的抵扣，結(jié)合上述資料及目前嚴(yán)峻的財政稅收形勢等因數(shù)分析，短期內(nèi)取消土地增值稅的可能性較小。
此外，從財政部和國家稅務(wù)總局的公開信息不難發(fā)現(xiàn)，土地增值稅在1999到2008年的10年間，從1999年6.8億到2001年10.3億再到2003年37.3億，前5年的絕對額相對較小；之后從2004年的75.1億到2006年231億再到2008年537億，絕對數(shù)額雖有較大增長，但增幅在2008年出現(xiàn)下降。
如果按照2008年土地增值稅在國內(nèi)增值稅中的份額（不到4%）計算，可以預(yù)計的是，2009年土地增值稅收入在600億上下。
事實(shí)上，按照土地增值稅征收的相關(guān)規(guī)定：“增值額未超過20%的免征土地增值稅”，對照目前的房地產(chǎn)市場形勢，要突破600億并非易事。
600個億是個什么概念？——不到2009年中央財政預(yù)算中稅收收入(33807億)的1.8%。
業(yè)界之爭
盡管土地增值稅在對國家稅收的貢獻(xiàn)中并不突出，但其是該繼續(xù)征收還是暫停甚至取消，業(yè)界對此亦是頗多爭議，并有兩種截然不同的觀點(diǎn)。
主張后者的理由主要有：
第一：1994年1月1日起施行的《土地增值稅暫行條例》，其出臺背景是，1993年前后，炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，開征土地增值稅是國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的客觀需要，并有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的行為�，F(xiàn)在市場形勢已發(fā)生變化，土地增值稅已完成被賦予的歷史使命，應(yīng)該退出歷史舞臺。
其二：在現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金壓力。“兩會”上相關(guān)的政協(xié)提案中不乏以具體的數(shù)據(jù)來證實(shí)房地產(chǎn)稅賦實(shí)在是企業(yè)難以承受之重。此時，政府當(dāng)施以援手，取消不合理甚或重復(fù)的稅種。
第三：取消土地增值稅，可以平抑房價、讓利于購房者，促進(jìn)市場健康發(fā)展。
反對者的理由主要有：
第一：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越大，開征土地增值稅是規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家的財政收入。一旦取消這個稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是降低房價。
第二：房價的漲跌是受市場供求關(guān)系的影響，征收土地增值稅對房價漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際支出所占比重不大，并且是作為必須的支出列入成本；土地增值稅是在有銷售的情況下征收，開發(fā)商的資金鏈緊張并不能歸咎于政府征收土地增值稅，而應(yīng)該從自身找原因，比如過度開發(fā)。
第三：土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平正義的一種價值體現(xiàn)，同時還是稅收政策公平的體現(xiàn)。增值了本就該交，工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)憑什么不該交？
第四：政府要取消一項(xiàng)已有的稅種抑或新增一個稅種，會有方方面面的考慮，不到形勢非常嚴(yán)峻，比如說這個稅種已經(jīng)到了嚴(yán)重影響行業(yè)發(fā)展甚至成為行業(yè)發(fā)展障礙的時候，不會輕易變更或取消。
楊大陸（四川大陸集團(tuán)董事長）：土地增值稅系重復(fù)收稅
開發(fā)企業(yè)在購買土地辦理土地手續(xù)的時候企業(yè)就已經(jīng)交了很多稅，賣房子的時候又收土地增值稅，系重復(fù)收稅。假定正常情況下，項(xiàng)目有利潤，也不應(yīng)該收取土地增值稅，因?yàn)槠髽I(yè)當(dāng)初在獲得土地的時候，是按照市場價值獲取土地，無論企業(yè)是以土地整治還是通過拍賣、通過投資等方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，并通過建設(shè)投入、營銷策劃、市場營銷等手段實(shí)現(xiàn)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品利潤而非土地利潤。正常經(jīng)營產(chǎn)生的營業(yè)稅、房屋成交時產(chǎn)生的契稅、項(xiàng)目開發(fā)過程中享有城市公共資源產(chǎn)生的公共建設(shè)配套費(fèi)、產(chǎn)生利潤交的所得稅乃至個人收入調(diào)節(jié)稅等，在開發(fā)的每個環(huán)節(jié)相應(yīng)的稅費(fèi)都交了，（只要不是直接炒地）就不應(yīng)該再交土地增值稅。
土地增值稅是一種社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價值體現(xiàn)，不是開發(fā)商的努力所能產(chǎn)生的，增值稅的收益應(yīng)當(dāng)屬于政府和社會大眾，征這個稅體現(xiàn)的是公眾利益。當(dāng)然，這個價值的產(chǎn)生也有開發(fā)商的付出，所以政府征收有一個比例。
征收土地增值稅有它的必要性。是政府取之于民用之于民、實(shí)現(xiàn)社會公平正義的體現(xiàn)。一旦取消這個稅制，有兩種情況可能產(chǎn)生，一方面是開發(fā)商降房價，讓民眾受益，這對房地產(chǎn)是一種有益貢獻(xiàn)；還有一種可能就是開發(fā)商將其作為利潤的增加，這樣就會創(chuàng)造更多的暴利行業(yè)，這顯然不是社會共識。
一旦沒有這個稅制，未來市場形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的時候，就沒有相應(yīng)的監(jiān)督和遏制機(jī)制，社會公平就難以實(shí)現(xiàn)。
政府為刺激市場，降低增值稅的稅率，作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易的一種手段是可以的，即便項(xiàng)目所交的增值稅為零或者政府將稅率在一定時間段調(diào)整為零也比取消這個稅制好。而有些項(xiàng)目通過運(yùn)作，增值稅幾乎可以為零.比如開發(fā)商獲得土地后快速開發(fā)，增值稅可能很低甚至為零，征收這個稅種也對促使地產(chǎn)商快速開發(fā)、不囤地有一定作用。
李蔚（四川大學(xué)教授）：工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)為啥不交？
我們國家是依法治國，稅收首先得有法律上的依據(jù)，首先得立法。
對政協(xié)委員提出的“取消土地增值稅”的建議，政府是否采信，政府應(yīng)該有它的通盤考慮，要考慮方方面面的問題。
如果將征稅僅僅作為宏觀調(diào)控的手段，而非稅收政策，征稅的目的是促進(jìn)開發(fā)或者是拉動GDP，通過征稅達(dá)到宏觀調(diào)控的目的，但實(shí)際上的效果有可能相反。不過，取消這個稅不太可能，增值了本來就應(yīng)該征收（增值稅），工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)為啥不交？
受到大環(huán)境的影響，國家出臺了一些減免稅收的政策和措施，目的是刺激消費(fèi)，拉動銷售，而取消這個稅種不收這個稅，于理于法都不合適。
何偉（四川師大地理與資源科學(xué)學(xué)院副院長）：提案有一定的合理性
關(guān)于土地增值稅的建議有一定的合理性，特別是在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場狀況下。其理由是：
土地增值稅從理論上講，必須等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能征稅，但由于大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲遲不對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行竣工結(jié)算，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)無法及時征收土地增值稅，因此，各地均對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)征再清算的方式征收，但當(dāng)時出臺預(yù)征政策的主要目的是穩(wěn)定房價、防止開發(fā)商囤地，如今市場情況已發(fā)生變化，開發(fā)商不再熱情拿地，樓價也開始下滑，原來的稅務(wù)調(diào)控政策完成了使命，可以適當(dāng)考慮新的稅收政策調(diào)整。這在一定程度上可以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，有利于緩解房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的局面，但對于購房者負(fù)擔(dān)和信心都沒有直接作用。
由于目前大部分稅種特別是涉及增值稅等多種稅收均為行政機(jī)關(guān)制定的暫行條例，因此這些稅種的適度調(diào)整及變更也較為方便，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢和國家宏觀調(diào)控的需要靈活調(diào)整。但由于稅收政策的調(diào)整涉及面較廣，在實(shí)施過程中應(yīng)重視公眾參與，加強(qiáng)專家在稅收立法中的作用。
合理避稅
在國家沒有明確的關(guān)于土地增值稅的新政出臺的情況下，業(yè)界關(guān)于土地增值稅的爭論還會繼續(xù)。那么，在實(shí)際操作中，土地增值稅的征收情況又是怎樣的？開發(fā)商在繳納土地增值稅的時候是否有合理、合法的避稅方式？
據(jù)成都某區(qū)地稅部門房地產(chǎn)科相關(guān)人士介紹，目前土地增值稅是按項(xiàng)目并在項(xiàng)目開始有預(yù)售收入后開始預(yù)征，每月與營業(yè)稅一起申報，按月繳納。項(xiàng)目銷售達(dá)到清算條件（預(yù)售達(dá)到85%以上）的，清算時多退少補(bǔ)。
“目前土地增值稅的預(yù)征額度比照省局相關(guān)規(guī)定的下限進(jìn)行征收，即普通商品房按照預(yù)售的銷售額0.6%、非普通商品房1.2%、商業(yè)地產(chǎn)1.5%的比例進(jìn)行征收”。
另據(jù)某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部人員介紹，各地為了招商引資，在外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)征收上還有一些優(yōu)惠政策。比如，上述商業(yè)地產(chǎn)1.5%的土地增值稅預(yù)征比例，外資企業(yè)可以按1.2%的比例實(shí)行預(yù)征，個別地方對外資企業(yè)甚至實(shí)行預(yù)征免征，只在項(xiàng)目銷售達(dá)到清算條件的時候一并清算。
事實(shí)上，為避免繳納更多的稅費(fèi)，亦有開發(fā)企業(yè)將在內(nèi)地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目公司在境外注冊。本刊記者從國家商務(wù)部網(wǎng)站了解到，在成都進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并具有多個項(xiàng)目的國內(nèi)某企業(yè)，其房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司亦出現(xiàn)在商務(wù)部備案的外商投資房產(chǎn)企業(yè)名單中。
目前，我國土地增值稅實(shí)行“增值多的多征、增值少的少征、無增值的不征”的原則。土地增值稅的四檔稅率從30%到60%不等。與工業(yè)企業(yè)相對固定的增值稅稅率不同的是，土地增值稅因各地情況不同，征收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則也不同，即便是同一個地方，在不同時間，規(guī)則也在變化。
此外，國家對開發(fā)普通住宅出售實(shí)行土地增值稅的優(yōu)惠政策——建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
業(yè)內(nèi)人士指出，這里的20%就是合理合法避稅的臨界點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)可據(jù)此在房價的定價策略上進(jìn)行仔細(xì)核算，達(dá)到合理避稅的目的。
