近日，國稅總局針對36戶大型企業(yè)集團開展稅收稽查工作，房地產(chǎn)企業(yè)占到了此次稅收檢查企業(yè)總數(shù)的四分之一。業(yè)內(nèi)人士認為，此次或將對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征繳情況尤其是土地增值稅征繳情況進行較為全面的摸底調(diào)查，此舉意在針對目前升溫的房地產(chǎn)市場發(fā)出警示信號。
不影響房企利潤
在此次稅收自查工作中，包括萬科(000002)、金地集團(600383)、保利地產(chǎn)、大連萬達集團、SOHO中國(00410 HK)、北辰實業(yè)(601588)、華遠集團公司以及綠城房地產(chǎn)等8家公司。
北辰實業(yè)董秘郭川在接受中國證券報記者采訪時表示，此次土地增值稅稽查是全國稅務檢查的一部分，抽查的8家地產(chǎn)公司是各所有制類型企業(yè)的代表。一般在地產(chǎn)開發(fā)中，土地增值稅等稅收都預提一定比例，在項目結轉后匯繳，多退少補。此次稽查對公司沒有影響。
業(yè)內(nèi)專家認為，國稅局已于2007年重申土地增值稅，所有上市房地產(chǎn)公司在其損益表中全部都進行了撥備，所以新措施不會對公司的盈利有影響。但會影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財政狀況。各地方稅局在過去數(shù)年并沒有全數(shù)收取土地增值稅。
“企業(yè)不斷地用新的地產(chǎn)在做抵押，抵押之后現(xiàn)金流不會很充裕，如果要補交稅款，恐怕有很大的麻煩。”中央財經(jīng)大學劉桓教授認為，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程周期性比較強，一般項目四五年才能完成，而土地增值稅只有項目結清匯算清繳之后才能知道預交和應繳之間的差異，前幾年征收不嚴格，很多企業(yè)征收就不了了之。如果嚴格征收，毫無疑問將對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，對企業(yè)來說，如果現(xiàn)在征收，肯定增加企業(yè)的成本，影響現(xiàn)金流。根據(jù)此前國土資源部對土地成本占房價比例的調(diào)查，保守估計房地產(chǎn)項目平均有30%利潤，根據(jù)四檔累進稅制，應征的量很大。
警示地產(chǎn)過熱
分析人士認為，再次重申對土地增值稅的摸底，除了在金融危機背景下擴大稅源之外，此舉也對目前較為火熱的房地產(chǎn)市場和土地市場釋放了一個調(diào)控的信號。
鄒曉云表示，增值稅其實是從拿到土地之后，以當時的土地成本蓋好房子，扣除其他的建筑成本以及稅費之后，整個房地產(chǎn)項目的增值收益。這一稅種一直沒有真正地征收，2007年在房地產(chǎn)市場急劇升溫的時候曾經(jīng)提出過加強征收，但因2008年金融危機的到來而不了了之。
鄒曉云表示，現(xiàn)在只是對土地增值稅進行摸底，至于未來究竟如何征收，具體情況尚不得而知。而且從什么環(huán)節(jié)計算增值收益有待進一步考量。
劉桓認為，土地增值稅有點偏高，按照不同的毛利潤比例，增值稅采用四檔累進稅制，對企業(yè)來說是很大的負擔，所以，有沒有變通辦法將決定97號文件能否真正實施。他表示，可以考慮物業(yè)性質(zhì)、前一段時間的盈利高低進行變通。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%，增幅比前5個月提高3.1個百分點。“而目前，各地地王紛紛涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，現(xiàn)在重新摸底土地增值稅，可能是對目前房地產(chǎn)市場的警示信號。”鄒曉云表示。
