近來(lái)，國(guó)家將要出臺(tái)房產(chǎn)稅及其試點(diǎn)的新聞不斷，財(cái)政部有關(guān)專家也表示房產(chǎn)稅出臺(tái)已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。對(duì)此，近年來(lái)“只聽(tīng)樓梯響，未見(jiàn)人下樓”的房產(chǎn)稅或?qū)⒑芸斐雠_(tái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的議論也成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。
房產(chǎn)稅的出臺(tái)究竟會(huì)起什么樣的作用？它在推行過(guò)程中又將面臨哪些難點(diǎn)？房產(chǎn)稅能否成為樓市調(diào)控的利器？為此，本報(bào)就相關(guān)問(wèn)題采訪了四川省社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東。
“房產(chǎn)稅對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、完善稅收體系、調(diào)節(jié)收入二次分配……都將起到作用”
記者：房產(chǎn)稅之所以被熱議，或許是因?yàn)樗缓芏嚓P(guān)心樓市的人寄予厚望，認(rèn)為此稅一出必將對(duì)高房?jī)r(jià)造成打擊。你如何看待房產(chǎn)稅與高房?jī)r(jià)的關(guān)系？
蔣華東：就目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)的內(nèi)容來(lái)看，我認(rèn)為它對(duì)打擊投資投機(jī)性炒房，遏制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展有相當(dāng)?shù)淖饔谩螐恼{(diào)控效果來(lái)看，房產(chǎn)稅相對(duì)來(lái)說(shuō)確是一個(gè)比較直接、比較有效的工具和手段。
從長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，還能很好的引導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)回歸到消費(fèi)品市場(chǎng)行列，有助于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)(增長(zhǎng))和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。比如對(duì)更多、更大、更高價(jià)的房子征收更多的稅，就不會(huì)有那么多人不合實(shí)際地去買第二套、第三套房，房產(chǎn)稅的推行可以促進(jìn)消費(fèi)者合理、理性消費(fèi)。
記者：稅收不僅能起到增加財(cái)政收入，也能有調(diào)節(jié)社會(huì)分配的功能。房產(chǎn)稅是否會(huì)對(duì)收入起到二次分配的作用？
蔣華東：房產(chǎn)稅能對(duì)收入分配能起到很好的一個(gè)調(diào)節(jié)作用。十七屆五中全會(huì)也提出來(lái)了，“十二五”期間主要由國(guó)強(qiáng)朝民富的方向奮斗，通過(guò)調(diào)節(jié)收入分配，通過(guò)房產(chǎn)稅進(jìn)行財(cái)富二次分配，有錢的多納點(diǎn)稅，也讓大家都能分享到改革成果和共同富裕。
記者：你也曾經(jīng)提出，好的房產(chǎn)稅絕非短期政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成長(zhǎng)期的影響，你認(rèn)為房產(chǎn)稅還將在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮哪些作用？
蔣華東：房產(chǎn)稅如果設(shè)計(jì)得好，能夠進(jìn)一步理順或改革現(xiàn)有的中央和地方的財(cái)稅體制，進(jìn)一步完善現(xiàn)有的稅收體系。推行房產(chǎn)稅可以對(duì)現(xiàn)行的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)、使用環(huán)節(jié)稅費(fèi)做一個(gè)合理的調(diào)整，從而可以避免重復(fù)征稅行為的情況。其次，還能對(duì)土地出讓制度的進(jìn)一步的完善起到推動(dòng)作用，按照我個(gè)人的觀點(diǎn)，從消費(fèi)本身來(lái)講，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)反過(guò)來(lái)對(duì)土地出讓制度將能起到一個(gè)調(diào)整、改革的作用。
另外，房產(chǎn)稅還將對(duì)城市化起到好的推進(jìn)作用。因?yàn)橥ㄟ^(guò)房產(chǎn)稅能對(duì)投資投機(jī)行為進(jìn)行一個(gè)調(diào)節(jié)，從而保證大多數(shù)人能有房住，這樣就使得整個(gè)城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定和居住成本降低，有利于城市化進(jìn)程。
由于房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，沒(méi)有太多技術(shù)含量，過(guò)快的增長(zhǎng)吸引了大量資金投入，如果房產(chǎn)稅能給樓市降溫，還有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。隨著對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)方式的一個(gè)影響拉動(dòng)，它對(duì)于人民幣幣值穩(wěn)定和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的通脹壓力來(lái)講，也可以起到緩解危機(jī)的作用。
“房產(chǎn)稅按套、按面積或者按金額征收，稅基咋定，是要解決的技術(shù)難題”
記者：此前有人認(rèn)為房產(chǎn)稅遲遲未推出的原因是操作中存在許多技術(shù)問(wèn)題，現(xiàn)在這些技術(shù)問(wèn)題是否已經(jīng)解決？
蔣華東：所謂技術(shù)問(wèn)題主要是一些可操作的問(wèn)題，它有這樣幾個(gè)方面：
第一個(gè)從現(xiàn)目前上海、重慶試點(diǎn)方案透露出來(lái)的信息來(lái)看，首先是對(duì)象的確定、范圍的劃分。比如說(shuō)究竟是以面積、套數(shù)來(lái)征收，還是以資金額來(lái)確定？
第二就是信息掌握和如何操作的問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行和房管系統(tǒng)的信息共享機(jī)制還沒(méi)有建立起來(lái)，是分年還是一次性征收，哪些該免收，這些在很大程度上就加大了操作的難度。
第三，稅種的設(shè)計(jì)和稅基也是技術(shù)上存在的一個(gè)主要問(wèn)題。所謂稅基是什么意思呢？通常我們所說(shuō)的稅基就是其標(biāo)準(zhǔn)是按原始價(jià)還是評(píng)估價(jià)的問(wèn)題，如果按照原始價(jià)來(lái)計(jì)算，交易的時(shí)候是什么價(jià)格就是什么價(jià)格；但如果是評(píng)估價(jià)就麻煩了，這牽涉到全國(guó)不同的區(qū)域、不同的城市。比如成都有郊縣，它就不可能定義一個(gè)評(píng)估值，如何確定，如何更好的操作，這些都是很大的問(wèn)題。所以，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面推開(kāi)，我估計(jì)會(huì)有二三年的時(shí)間。
記者：房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)上，有人說(shuō)是千分之三，原則上第一套不征收。你認(rèn)為房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)如何制定才能達(dá)到其征收目的，又顯示公平合理？
蔣華東：我認(rèn)為如果房產(chǎn)稅只停留在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，或者房產(chǎn)當(dāng)中高端的持有環(huán)節(jié)，不管是相對(duì)于現(xiàn)在地方政府的土地財(cái)政，還是消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的消費(fèi)行為來(lái)講，它的作用都將是十分有限的。要從構(gòu)造我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)住房保障型市場(chǎng)的定位，改革土地財(cái)政和土地出讓制度出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅，保護(hù)和增加大多數(shù)老百姓的利益，這個(gè)征收才可能更公平合理。
就中高端征收來(lái)講，房產(chǎn)稅的征收不能簡(jiǎn)單的以套數(shù)來(lái)定，一定要面積、套數(shù)、金額結(jié)合起來(lái)全面考慮。它的設(shè)定要將它的征收對(duì)象、征收范圍、稅率計(jì)算方法等因素綜合起來(lái)才合理。比如你劃200平方米以上才征收，但對(duì)一些別墅住宅的限制是有限的，因?yàn)橛行﹦e墅的面積不一定很大，但它造價(jià)很高、檔次很高、總價(jià)就高了。這樣一來(lái)，就把限制的范圍縮小了，那么房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效用就相對(duì)降低了。
“應(yīng)該堅(jiān)持一戶一套房子的政策，其它的需求(商品房)就讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。”
記者：有人認(rèn)為因?yàn)榫用褓?gòu)買房屋是獲得使用權(quán)，因此征收房產(chǎn)稅是重復(fù)征稅，你如何看待？
蔣華東：現(xiàn)在很多人都擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。實(shí)際上，如果只是在大戶型、多套、豪宅型或規(guī)定多少價(jià)以上對(duì)象才征收來(lái)看，那純粹是對(duì)持有環(huán)節(jié)的額外征稅，實(shí)際上就是個(gè)消費(fèi)調(diào)節(jié)稅。調(diào)節(jié)稅是一個(gè)額外的行為，盡管它是以稅法的形式確定下來(lái)的，但大的稅種仍是依據(jù)我們現(xiàn)有的稅率條款來(lái)確定的，它沒(méi)有超出現(xiàn)在的稅法條款。1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，非經(jīng)營(yíng)性住宅是不收稅的。現(xiàn)在只是針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性中的大戶型、豪宅進(jìn)行收費(fèi)。但這點(diǎn)變化基本上沒(méi)超過(guò)1986年我們制定的“條例”，它只是把所有非經(jīng)營(yíng)性住房不收稅變成為“非經(jīng)營(yíng)性的住房(其中的大戶型要繳納稅)不征收”。
當(dāng)然，如果房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)依據(jù)變了，都要納，窮人才免，就需要理順現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅費(fèi)，剔除重復(fù)稅才行。如果仍按現(xiàn)行稅費(fèi)征收，就會(huì)有些重復(fù)征收。我主張消費(fèi)都要公平合理納稅，房產(chǎn)品作為消費(fèi)品，消費(fèi)了就應(yīng)該繳納消費(fèi)稅，我主張把房產(chǎn)稅擴(kuò)大到消費(fèi)稅這個(gè)范圍來(lái)認(rèn)識(shí)它，房地產(chǎn)這一塊的稅費(fèi)要整個(gè)的拿進(jìn)來(lái)。當(dāng)然，房產(chǎn)稅的推行，要合理負(fù)擔(dān)，該免則免，這也有助于樹(shù)立公民的納稅意識(shí)，明確應(yīng)盡的義務(wù)。
記者：今年政府又出臺(tái)了相當(dāng)多的政策來(lái)調(diào)控樓市，對(duì)于房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，除了房產(chǎn)稅還需要什么樣的辦法來(lái)調(diào)控市場(chǎng)？
蔣華東：調(diào)控的工具和手段可以是很多的。金融、財(cái)稅、土地、行政等等，都可以選擇運(yùn)用。這要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化來(lái)確定，而且近期出臺(tái)的政策還要同中長(zhǎng)期結(jié)合起來(lái)，這樣才能一步一步把我們房產(chǎn)市場(chǎng)推向一個(gè)健康、平穩(wěn)的正常軌道上。但從根本上來(lái)講，樓市調(diào)控還有賴于在制度上進(jìn)行改革。這包括，首先要把市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到解決大多數(shù)人住房需求上來(lái)，我認(rèn)為中國(guó)應(yīng)該建立住房保障型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)品本來(lái)就是滿足大家需要的，應(yīng)該堅(jiān)持一戶一套房子的政策，其它的商品房需求放開(kāi)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。其次，要改革土地財(cái)政和土地出讓制度。房產(chǎn)稅如果設(shè)計(jì)合理，它可以引導(dǎo)、改變現(xiàn)行的中央和地方的一個(gè)財(cái)稅體制，完善地方的稅收體系，端正地方對(duì)土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)，而且也有利于逐漸端正政府的角色，去定位到監(jiān)督上來(lái)。第三，要建立和完善與之配套的金融制度體系；第四，要建立健全與之相應(yīng)的法律法規(guī)。
