據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)，受1月～2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額下降20.9%（銷(xiāo)售面積下降14%）的影響，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅下降22.7%.持續(xù)回落的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，預(yù)示著房地產(chǎn)稅收新局面的到來(lái)。結(jié)合去年以來(lái)房地產(chǎn)稅收的走勢(shì)，可以看出，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)稅收的深度影響已開(kāi)始顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)四稅收入普降
受調(diào)控力度不斷加大影響，去年以來(lái)，直接針對(duì)房產(chǎn)或土地征收的4個(gè)稅種（契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）收入普遍下降，增幅逐步回落。
從增速上看，房地產(chǎn)四稅均呈下降趨勢(shì)。去年4個(gè)季度的累計(jì)增速分別為：契稅27.5%、27.5%、25%、12.1%；土地增值稅112.9%、91.1%、74.2%、61.3%；房產(chǎn)稅25%、24.4%、23.6%、23.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅22.7%、22.5%、21.7%、21.7%.
進(jìn)入2012年，這種下降趨勢(shì)更為明顯。其中，直接受土地交易額和房產(chǎn)交易額影響的契稅跌幅最大。今年前2個(gè)月，契稅同比下降15.7%，增速比2011年回落91.2個(gè)百分點(diǎn)，而以納稅人銷(xiāo)售新建房屋和二手房的土地增值收益為稅基的土地增值稅，在2011年增速回落16.1個(gè)百分點(diǎn)后，今年前2個(gè)月同比下降0.4%，增速比2011年回落61.8個(gè)百分點(diǎn)。
從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)四稅也發(fā)生了變動(dòng)。去年，四稅占全部稅收的比重保持在8%的水平不變，但主要受土地交易和房產(chǎn)交易影響的契稅和土地增值稅占全國(guó)稅收的比重分別由第一季度的3.4%和2.5%下降至年底的3.1%和2.3%，分別下降了0.3個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。主要受房租和商業(yè)地產(chǎn)影響的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占全國(guó)稅收的比重則分別由年初的1%和1.2%上升至年底的1.2%和1.4%，各上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)。土地和住宅交易產(chǎn)生的稅收比重下降，房租和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的稅收比重上升，顯示房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的稅收結(jié)構(gòu)悄然變化。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由正轉(zhuǎn)負(fù)
除房地產(chǎn)四稅外，房地產(chǎn)公司繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，以及二手房買(mǎi)賣(mài)形成的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，也不同程度呈下降趨勢(shì)。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅方面，2010年增速為32.4%，2011年第一季度回落至28.3%，到2011年底降至14.9%.全年增速回落17.5個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度超過(guò)50%.今年前2個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入同比下降22.7%，增速比2011年全年回落37.6個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅同比下降12.3%，增速比2011年回落34個(gè)百分點(diǎn)；來(lái)自房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅同比下降25.8%，增速比2011年回落57.4個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的增速由升轉(zhuǎn)降，是房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)入新階段的標(biāo)志。據(jù)財(cái)政部資料，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅約占營(yíng)業(yè)稅總額的1/3，營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)稅收的15%左右。據(jù)此估算，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占全國(guó)稅收的5%，是房地產(chǎn)稅收中占比最大的部分。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增速由升轉(zhuǎn)降，也是日益嚴(yán)格的調(diào)控政策的滯后反映。調(diào)控手段作用于房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)進(jìn)而反映到稅收上來(lái)，必然存在時(shí)滯。同時(shí)，人們對(duì)房?jī)r(jià)的感受通常來(lái)自于環(huán)比數(shù)據(jù)，而稅收統(tǒng)計(jì)分析通常使用同比數(shù)據(jù)，同比和環(huán)比的差距也存在時(shí)滯。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況為例，雖然從去年年初開(kāi)始，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)就開(kāi)始不斷增多，但是從同比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)到8月以后才開(kāi)始緩慢減少。到今年1月份，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)開(kāi)始下降，但是從同比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)較上月增加了1倍左右；到2月份又再次增加近1倍，達(dá)到27個(gè)。
反映在稅收上也是如此。雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速日益下滑，但就同比數(shù)字看，依然保持較好增速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以滬深兩市目前已公布年報(bào)的24戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)看，2011年利潤(rùn)同比增長(zhǎng)22.9%，稅收（含收費(fèi)）同比增長(zhǎng)43.9%.
不同條件下政策顯效有差別
受?chē)?guó)家整體調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)相關(guān)稅收走勢(shì)具有一致性，但同時(shí)不同稅種的差異變化體現(xiàn)出不同的政策顯效特點(diǎn)。
舉例說(shuō)來(lái)，契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額。土地的交易額與國(guó)土部門(mén)的用地規(guī)劃密切相關(guān)，房產(chǎn)的交易額主要受新建住房、二手房的交易量和價(jià)格的影響。
去年以來(lái)，之所以契稅收入增速回落最大，究其原因，主要是受二套房限購(gòu)、銀行收緊流動(dòng)性等政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的意愿下降。數(shù)據(jù)顯示，今年1月～2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積0.47億平方米，同比下降0.5%，增幅比2011年全年下降了3.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2010年以來(lái)的首次下降。
而房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額。因此，影響房產(chǎn)稅增長(zhǎng)的主要原因有二：一是房屋租賃價(jià)格，二是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量。
統(tǒng)計(jì)顯示，住房租金價(jià)格由2011年1月份同比增長(zhǎng)7.1%，一路下行至去年6月份降至5.4%，至9月份降至3.4%，至去年底降至2.9%，至今年1月降至2.6%，至今年2月底進(jìn)一步降至2.5%.房租價(jià)格下降，減少房產(chǎn)投資收益進(jìn)而減少房產(chǎn)投資需求，使得房地產(chǎn)稅源縮量，這部分體現(xiàn)了國(guó)家穩(wěn)定物價(jià)相關(guān)政策的效果。
對(duì)住宅的調(diào)控，使得資金流向商業(yè)地產(chǎn)。隨著調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，流向商業(yè)地產(chǎn)的資金增多，商業(yè)地產(chǎn)供大于求現(xiàn)象開(kāi)始顯現(xiàn)，影響商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)和稅金的增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前2個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)了42.5%，竣工面積增長(zhǎng)了47.9%，而銷(xiāo)售面積僅增長(zhǎng)11.4%，使得待售面積增長(zhǎng)了21.2%.商業(yè)地產(chǎn)高投入、廣竣工、慢銷(xiāo)售的局面制約了相關(guān)稅收的增長(zhǎng)，這是國(guó)家調(diào)控政策長(zhǎng)期持續(xù)的效果顯現(xiàn)。
總而言之，對(duì)于處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也是重要的稅收來(lái)源。據(jù)長(zhǎng)江證券的分析師測(cè)算，房地產(chǎn)預(yù)收收入的18%左右為稅賦。在不考慮土地出讓金的情況下，房地產(chǎn)稅收占財(cái)政收入的比重也一直處于上升渠道，目前已經(jīng)占12%的份額，在有的地區(qū)甚至超過(guò)了20%，如果再加上土地出讓金的話(huà)，整個(gè)來(lái)源于房地產(chǎn)的財(cái)政收入超過(guò)25%.在此情況下，要警惕房地產(chǎn)稅收增速下滑甚至是負(fù)增長(zhǎng)帶來(lái)的不良影響，及早做好相關(guān)準(zhǔn)備。
