“三招”幫你減輕土地增值稅

　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑及其附著物，即人們簡稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入的單位和個人，應按照所取得的增值額和適用稅率計算征收土地增值稅。增值額是取得的收入與扣除項目之差，取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本費用、相關稅金及其他扣除項目，適用稅率實行四級超額累進稅率，分別為30％、40％、50％、60％，增值越多，稅率越高。計算該稅涉及的內(nèi)容之繁多為其他稅種無法比擬，稍有不慎或籌劃不當，會給企業(yè)帶來沉重的稅收負擔。土地增值稅的籌劃一般有三招：

　　利用借款利息的第劃

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用

　　企業(yè)會計制度規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人，為開發(fā)房地產(chǎn)而借人資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計人有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（三項期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目金額，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的。允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)，益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有禾U.

　　從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

　　利用建房方式的籌劃

　　1.房地產(chǎn)的代建行為

　　這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

　　2.合作建房

　　這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。

　　假如富民房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與利國實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由利國實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對利國實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不合土地增值稅，會降低購置成本。即使將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對富民房地產(chǎn)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的，雙贏。

　　分散經(jīng)營收入的籌劃

　　隨著人們生活水準的提高和全面建設小康社會進程的加快，居民對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。

　　在實際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工（毛墻毛地）時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝演公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不。用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。

　　以上介紹了土地增值稅納稅籌劃的幾種主要方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可靈活選擇運用。當然不要為了籌劃而籌劃，應在合法和不違法的前提下，直接減輕稅收負擔，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，此乃稅收籌劃之根不。