房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的稅收籌劃——土地增值稅的籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。②地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。這里所說的“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。所謂“附屬物”是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
土地增值稅的籌劃主要包括下面幾種方法。
（一）適當增值稅籌劃法
我國土地增值稅法規(guī)定：納稅人建造普通住宅出售，增值額沒有超過扣除項目金額20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％時，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。納稅人建造房屋出售時，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔(dān)的關(guān)系。
1.納稅人享受起征點的照顧
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房代售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為5％×（1＋7％＋3％）X＝5.5％X
這時，其全部允許扣除金額為：100＋5.5％X
該企業(yè)享受起征點最高售價為
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48.
2.納稅人不享受起征點的照顧
假設(shè)此時的售價為（128.48＋Y），由于售價提高，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時
允許扣除的項目金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后，增值額的計算公式為：4.5％Y＋21.41
所以，應(yīng)納土地增值稅為：30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)要使提價帶來的效益超過起征點增加的稅收，就必須使
Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲得更大的收益，就必須使價格高于137.44.
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，銷售定價為128.48是該納稅人可以享受起征點的最高價位。
（二）收入分散籌劃法
在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產(chǎn)的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點顯得尤為重要，因為土地增值稅是超率累進制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng)，使得稅負增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強的現(xiàn)實意義。
收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的設(shè)施，具體籌劃如下：
假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)，因為房屋已經(jīng)使用一段時間，里面的設(shè)施已安裝齊全，估計市場價格為1000萬元，里面的設(shè)備價格為100萬元。
如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時，采取以下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則可以很好地解決問題。而且這種方式也可以節(jié)省印花稅，因為購銷合同的印花稅稅率為0.03％，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書適用0.05％稅率要低。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣可以適用這種辦法。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝璜、裝飾時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝即裝璜、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
（三）成本費用籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)問接費等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，則增值額越大。
成本費用的籌劃法主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為這類企業(yè)同時進行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例，因為物價或其他的原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房地產(chǎn)增值額較高，有的房地產(chǎn)增值額較低。這時，企業(yè)可以利用自己的優(yōu)勢，合理分配各個企業(yè)之間的開發(fā)成本，從總體上，達到減少稅負的目的。
（四）建房方式籌劃法
房地產(chǎn)的建筑應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為3％；而房地產(chǎn)的銷售應(yīng)繳納土地增值稅。
因此，可以通過建房方式的改變，達到避開土地增值稅的效果，主要有兩種方式：
第一種建房方式是房地產(chǎn)公司的代建行為。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向顧客收取代建房報酬的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)自始至終是屬于顧客的，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的增稅范圍。由于建筑業(yè)的稅率較低，而土地增值稅稅率較高，因此，可以利用這一點減輕稅負。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售的方式。這種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以。
另一種建房方式是合作建房方式。我國稅法規(guī)定，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策，比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的房款作為合作建房的資金。這樣，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋較少，大部分由出資金的用戶分得自用。因此，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房之前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。
（五）利息支出籌劃法
我國《土地增值稅暫行條例實施細節(jié)》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第一和第二項規(guī)定的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除，用公式表示為：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％
如果納稅人不能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10％以內(nèi)扣除，用公式表示為：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％
究竟采取哪種方式扣除利息費用，企業(yè)其實是可以選擇的。如果建房過程中企業(yè)借用了大量資金，利息費用很多，則應(yīng)該采取據(jù)實扣除的方式，此時企業(yè)應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。如果企業(yè)建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應(yīng)分攤的利息支出，或提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減低稅負。
土地增值稅的籌劃主要包括下面幾種方法。
（一）適當增值稅籌劃法
我國土地增值稅法規(guī)定：納稅人建造普通住宅出售，增值額沒有超過扣除項目金額20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％時，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。納稅人建造房屋出售時，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔(dān)的關(guān)系。
1.納稅人享受起征點的照顧
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房代售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為5％×（1＋7％＋3％）X＝5.5％X
這時，其全部允許扣除金額為：100＋5.5％X
該企業(yè)享受起征點最高售價為
X＝1.2（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時的最高售價為128.48.
2.納稅人不享受起征點的照顧
假設(shè)此時的售價為（128.48＋Y），由于售價提高，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時
允許扣除的項目金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡后，增值額的計算公式為：4.5％Y＋21.41
所以，應(yīng)納土地增值稅為：30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)要使提價帶來的效益超過起征點增加的稅收，就必須使
Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）
即Y＞8.96
這就是說，如果想通過提高售價獲得更大的收益，就必須使價格高于137.44.
通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時，銷售定價為128.48是該納稅人可以享受起征點的最高價位。
（二）收入分散籌劃法
在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產(chǎn)的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點顯得尤為重要，因為土地增值稅是超率累進制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng)，使得稅負增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強的現(xiàn)實意義。
收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的設(shè)施，具體籌劃如下：
假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)，因為房屋已經(jīng)使用一段時間，里面的設(shè)施已安裝齊全，估計市場價格為1000萬元，里面的設(shè)備價格為100萬元。
如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時，采取以下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則可以很好地解決問題。而且這種方式也可以節(jié)省印花稅，因為購銷合同的印花稅稅率為0.03％，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書適用0.05％稅率要低。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣可以適用這種辦法。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造出售時，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝璜、裝飾時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝即裝璜、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
（三）成本費用籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)問接費等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，則增值額越大。
成本費用的籌劃法主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為這類企業(yè)同時進行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例，因為物價或其他的原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房地產(chǎn)增值額較高，有的房地產(chǎn)增值額較低。這時，企業(yè)可以利用自己的優(yōu)勢，合理分配各個企業(yè)之間的開發(fā)成本，從總體上，達到減少稅負的目的。
（四）建房方式籌劃法
房地產(chǎn)的建筑應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為3％；而房地產(chǎn)的銷售應(yīng)繳納土地增值稅。
因此，可以通過建房方式的改變，達到避開土地增值稅的效果，主要有兩種方式：
第一種建房方式是房地產(chǎn)公司的代建行為。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向顧客收取代建房報酬的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)自始至終是屬于顧客的，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的增稅范圍。由于建筑業(yè)的稅率較低，而土地增值稅稅率較高，因此，可以利用這一點減輕稅負。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售的方式。這種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以。
另一種建房方式是合作建房方式。我國稅法規(guī)定，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策，比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的房款作為合作建房的資金。這樣，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋較少，大部分由出資金的用戶分得自用。因此，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房之前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。
（五）利息支出籌劃法
我國《土地增值稅暫行條例實施細節(jié)》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第一和第二項規(guī)定的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除，用公式表示為：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％
如果納稅人不能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10％以內(nèi)扣除，用公式表示為：
房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％
究竟采取哪種方式扣除利息費用，企業(yè)其實是可以選擇的。如果建房過程中企業(yè)借用了大量資金，利息費用很多，則應(yīng)該采取據(jù)實扣除的方式，此時企業(yè)應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。如果企業(yè)建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應(yīng)分攤的利息支出，或提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減低稅負。
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