房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)契稅的納稅輔導(dǎo)——契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　一、計(jì)稅依據(jù)

　　按照規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)分為三種情況：

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

　　如果成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價(jià)格的差額明顯地不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)交的契稅的計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。

　　二、稅率

　　契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。

　　三、應(yīng)納稅額計(jì)算

　　按照規(guī)定，契稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　契稅應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場(chǎng)匯價(jià)中間價(jià)折算成人民幣計(jì)算。

　　四、契稅的會(huì)計(jì)處理

　　契稅一般不通過(guò)“應(yīng)交稅金”賬戶(hù)進(jìn)行核算，而是直接計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本之中。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若是為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)，相應(yīng)繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中；若是為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)，相應(yīng)繳納的契稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅，也應(yīng)當(dāng)視其用途確定是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本還是計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。