據(jù)記者調(diào)查，南京市某區(qū)2004年房地產(chǎn)銷售收入為2.07億元，預(yù)征營業(yè)稅達(dá)到1035萬元，可該區(qū)國稅局實(shí)際收取到的營業(yè)稅僅為577萬元，只有實(shí)際應(yīng)繳營業(yè)稅的一半；南京市地稅局調(diào)查表明，90％以上的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上都存在問題。而稅收管理上的六大漏洞給這種漏稅提供了方便。
中國財政學(xué)會理事、南京審計學(xué)院財政稅務(wù)研究所所長蔣大鳴教授指出，許多地產(chǎn)商利用房地產(chǎn)項目開發(fā)時間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計算復(fù)雜的特點(diǎn)來避稅。房地產(chǎn)項目納稅“大頭”主要有三大塊：一是5.5％的營業(yè)稅；二是33％的企業(yè)所得稅；三是土地增值稅。地產(chǎn)商主要是利用政策監(jiān)管中的六大漏洞規(guī)避稅收：
第一，房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確。預(yù)售收入關(guān)系到營業(yè)稅的多少。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預(yù)售收入進(jìn)行測算的環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在嚴(yán)重脫節(jié)。
第二，應(yīng)納稅所得額計算方式有缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項目需要繳納的最大稅款，也是地產(chǎn)商避稅的最大黑洞。房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后，才能進(jìn)行。漫長的驗收過程為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利，有些開發(fā)商有意無意地將項目決算期推后，從而達(dá)到偷稅、逃稅目的。
第三，廣告費(fèi)定義有漏洞。國稅“2003[83號文]”規(guī)定，“廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無限期結(jié)轉(zhuǎn)移后年度，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除”。利用此規(guī)定，地產(chǎn)商可以通過虛開高開宣傳費(fèi)的方式增加企業(yè)成本，達(dá)到減少利潤的目的。
第四，高額利潤外包。我國稅收政策中對外商獨(dú)資與合資企業(yè)納稅有各種優(yōu)惠規(guī)定，一些開發(fā)商通過與外方合資的名義，以高檔房的設(shè)計開發(fā)承包給外方為幌子，逃避交納企業(yè)所得稅。
第五，稅務(wù)部門和國土、規(guī)劃部門缺乏有效配合。目前對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實(shí)際征管中采用的有效辦法，應(yīng)當(dāng)是按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征，項目完工要決算，要進(jìn)行土地增值稅清算。但在現(xiàn)實(shí)中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。
第六，地方保護(hù)主義作崇為地產(chǎn)商避稅偷稅提供便利條件。江蘇省物價局服務(wù)價格處處長華文介紹，各地為引進(jìn)稅源爭相出臺各種優(yōu)惠政策，有的地方甚至有“稅收返還”的政策，對地產(chǎn)商的高額利潤會睜只眼閉只眼。
有關(guān)專家認(rèn)為，2005年2月1日，國務(wù)院出臺的《財政違法行為處罰處分條例》規(guī)定，“應(yīng)收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。對于地方政府搞“稅源大戰(zhàn)”、“財政返還”、“財政補(bǔ)稅”等，應(yīng)視為“應(yīng)收不收”，其實(shí)質(zhì)是一種財政違法行為，中央政府應(yīng)當(dāng)堅決予以制止。
