合理定價規(guī)避土地增值稅

　　稅法規(guī)定：納稅人建造、出售的是普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，我們可以充分利用20%這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

　　設某房地產開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X（5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率）

　　如果納稅人欲享受起征點的照顧，那么最高售價只能為X=1.2（A+5.5%X），解得X＝1.2848A，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于此數，雖也能享受起征點照顧，卻只能獲得較低的收益。

　　如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。

　　設提高價格Y單位，則新的價格為X＋Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項目金額為：A＋5.5%X+5.5%Y；房地產增值額為：X+Y－A－5.5%X－5.5%Y；繳納的土地增值稅為：30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）

　　企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負，就必須滿足：Y>30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y>0.0971A。

　　例如，某房地產開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1，800～1，900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，房地產開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當地政府規(guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：

　　除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10%＋（200＋900）×20%＝1430（萬元）

　?。?）公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848＝ 1837.264萬元，此時獲利306.2萬元 （1837.264－1430－1837.264×5.5%）。當價格定在1，800～1，837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

　?。?）公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。

　　所以，當同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

　　通過稅收籌劃案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤，反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在稅收籌劃案例中1830萬元的售價，能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5%）；而1840萬元的售價，只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5%）×（1－30%），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。