由于內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定不同，而根據(jù)同一套原始資料向雙方股東提供的財(cái)務(wù)信息也不同，必然導(dǎo)致雙方股東對(duì)經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的不同，甚至還會(huì)產(chǎn)生一些誤解。本文擬對(duì)內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定進(jìn)行以下比較分析。

　　一、內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定的比較

　　對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在收入確認(rèn)、存貨計(jì)量、營(yíng)業(yè)稅金計(jì)提依據(jù)以及費(fèi)用和利息的資本化等方面存在較大的差異。內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則遵循歷史成本原則，更側(cè)重于收益確認(rèn)的穩(wěn)健性，而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更強(qiáng)調(diào)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

　　1.收入確認(rèn)

　　按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格，并按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買方，辦妥移交手續(xù)后才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。在預(yù)售業(yè)務(wù)中，無論是否向購(gòu)買者收齊全額房款，均只能作為預(yù)收房款，記入“預(yù)收賬款”科目。只有辦理完竣工決算手續(xù)后，才能按照銷售合同金額結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已售房產(chǎn)物業(yè)的銷售成本和應(yīng)繳納的稅金。

　　按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，出售待售及待用于拆遷的物業(yè)收入于買賣協(xié)議達(dá)成時(shí)確認(rèn)。發(fā)展完成前，預(yù)售發(fā)展中物業(yè)收入于簽訂買賣協(xié)議至發(fā)展完成時(shí)的期間，按迄今的發(fā)展成本占估計(jì)發(fā)展成本總額比例，即完工比例每期進(jìn)行確認(rèn)。每期可以是每月、每年，也可以是每季度。具體計(jì)算步驟為：①按照項(xiàng)目開工至今的累計(jì)投入和項(xiàng)目的預(yù)算總成本計(jì)算項(xiàng)目的完工比例，完工比例=項(xiàng)目累計(jì)成本額÷項(xiàng)目總預(yù)算；②按照完工比例確認(rèn)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本，營(yíng)業(yè)收入=累計(jì)銷售合同金額×完工比例—上期累計(jì)營(yíng)業(yè)收入；預(yù)算單位成本=預(yù)算總成本÷預(yù)算可銷售面積；營(yíng)業(yè)成本=累計(jì)銷售面積×預(yù)算單位成本×完工比例—上期累計(jì)營(yíng)業(yè)成本。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在開發(fā)項(xiàng)目竣工后一次性確認(rèn)收入，竣工前的若干期間收入為零，竣工當(dāng)期收入突然畸高。而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則序時(shí)按期計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期銷售收入，使得各期之間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有可比性，但由于房產(chǎn)預(yù)售后，并沒有實(shí)際交付給購(gòu)買方，該資產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)仍屬公司，如果發(fā)生意外，則對(duì)以前年度損益有較大影響。另外，在房產(chǎn)竣工后，可能由于種種原因造成實(shí)際金額與預(yù)售金額之間有較大出入而需要對(duì)以前年度損益進(jìn)行調(diào)整。

　　2.存貨計(jì)量

　　按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)存貨應(yīng)按照開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本列示。期末，如果存貨的市價(jià)低于歷史成本，則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)存貨包括發(fā)展中物業(yè)、待用于拆遷的物業(yè)及待售物業(yè)。發(fā)展中物業(yè)除包含發(fā)展成本以外，還包括按比例計(jì)算的經(jīng)營(yíng)溢利，并要扣除已收的預(yù)收款項(xiàng)。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于存貨的確認(rèn)符合歷史成本和穩(wěn)健性原則，但由于預(yù)售時(shí)向客戶收取了部分款項(xiàng)，公司銀行存款有所增加，這樣就虛增了部分資產(chǎn)和負(fù)債。而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于存貨的確認(rèn)，由于已從物業(yè)存貨中扣除了預(yù)收款項(xiàng)，因而能更好地反映公司的資產(chǎn)。但對(duì)于存貨中包含的利潤(rùn)，由于并未從中扣除營(yíng)業(yè)稅金，因而有不實(shí)部分，并且這些利潤(rùn)是否最終實(shí)現(xiàn)，尚有很大的不確定性，也不符合穩(wěn)健性原則。

　　3.營(yíng)業(yè)稅金計(jì)提依據(jù)。內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按當(dāng)期預(yù)收房款數(shù)額預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算時(shí)，才按照確認(rèn)的銷售收入計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按每期確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收人計(jì)提當(dāng)期的營(yíng)業(yè)稅金及附加。

　　4.費(fèi)用和利息的資本化。由于香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要按期計(jì)算項(xiàng)目完工比例，以便據(jù)以計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期損益和存貨金額，因而要求當(dāng)期嚴(yán)格按規(guī)定比例進(jìn)行費(fèi)用和利息的資本化。而內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有類似要求。

　　二、如何依據(jù)同一套原始資料編報(bào)符合雙方股東要求的財(cái)務(wù)報(bào)表

　　內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定，在收人確認(rèn)、存貨計(jì)量、營(yíng)業(yè)稅金計(jì)提依據(jù)以及費(fèi)用和利息的資本化等方面存在較大的差異，如果我們依據(jù)公司發(fā)生的原始業(yè)務(wù)資料，分別按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，就需要做兩套賬，工作量非常大。對(duì)比內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在其他方面的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，基本上都是一致的，因此我們可以在平時(shí)按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)形成的賬簿、報(bào)表和相關(guān)業(yè)務(wù)資料在期末進(jìn)行個(gè)別報(bào)表項(xiàng)目調(diào)整，編制出符合香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的財(cái)務(wù)報(bào)表。具體思路如下：

　　1.由于內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表的具體列示方法不同，應(yīng)首先將內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)調(diào)整為香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表列式。

　　2.嚴(yán)格遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照期末已經(jīng)完成的工作量對(duì)內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表存貨項(xiàng)目的開發(fā)成本金額進(jìn)行調(diào)整，而不論是否已付款，同時(shí)調(diào)整對(duì)應(yīng)的“預(yù)付賬款”或“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目金額。

　　3.按照調(diào)整后的累計(jì)開發(fā)成本金額除以預(yù)算總成本，計(jì)算得出工程完工比例。

　　4.根據(jù)已預(yù)售出去的房產(chǎn)面積和簽約金額，按照工程完工比例計(jì)算得出當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)稅金及附加。

　　5.根據(jù)當(dāng)期確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本和累計(jì)預(yù)收賬款對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。

　　6.計(jì)算當(dāng)期確認(rèn)的營(yíng)業(yè)稅金及附加。

　　7.嚴(yán)格按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求計(jì)算應(yīng)予以資本化的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，若內(nèi)地財(cái)務(wù)報(bào)表已進(jìn)行了資本化，則只需補(bǔ)充調(diào)整其差額。

　　8.對(duì)于因損益確認(rèn)時(shí)間不同而導(dǎo)致計(jì)算的所得稅的差異，計(jì)入遞延稅款。

　　9.在項(xiàng)目竣工決算當(dāng)期，由于內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)一次性計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)了項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加，并計(jì)提了應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，所以在利用該報(bào)表編報(bào)香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，應(yīng)先將營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、應(yīng)交稅金等報(bào)表項(xiàng)目金額清零，然后再進(jìn)行調(diào)整編報(bào)。