房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高是一個普遍的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長，投資回收期長，而資金投入相對集中，利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金，通過運用財務(wù)杠桿達(dá)到投資效益最大化的目標(biāo)就成為開發(fā)商的熱衷。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率高于社會平均利潤率，“借雞生蛋”的現(xiàn)象更為突出。借款費用的會計問題也就倍受人們的關(guān)注。本文在介紹國外會計準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的借款費用會計處理方法的基礎(chǔ)上，分析了我國會計規(guī)范關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)借款費用的會計處理規(guī)定中存在的問題，提出了改進(jìn)的建議，并對會計處理中的具體問題進(jìn)行了探討。
一、各國會計準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中借款費用的處理原則
國際會計準(zhǔn)則第23號“借款費用的資本化”明確指出了適合采取借款費用資本化的范圍。該準(zhǔn)則第8條和第11條分別規(guī)定“采用借款費用資本化方針的企業(yè)，是在借款費用對企業(yè)具有重大意義時，而且是在須經(jīng)較長時間的準(zhǔn)備才能按預(yù)定用途使用或銷售的資產(chǎn)上發(fā)生支出時，才將借款費用列為資本支出”。顯然，房地產(chǎn)開發(fā)是符合其關(guān)于借款費用資本化的資產(chǎn)條件的。
美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第34號“利息費用資本化”明確將房地產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)的范圍，該公告第9段關(guān)于合格資產(chǎn)的定義是：“1.企業(yè)為了自用而在建或生產(chǎn)的資產(chǎn)；2.為了銷售或租賃而作為分期工程建造或生產(chǎn)的資產(chǎn)（例如造船或房地產(chǎn)開發(fā)）；3.當(dāng)接受投資的企業(yè)正在進(jìn)行計劃的主要經(jīng)營活動，如果該企業(yè)的經(jīng)營活動包括使用資金購置其經(jīng)營活動所需的合格資產(chǎn)時，采用權(quán)益法核算的投資（權(quán)益、借款和預(yù)付款）�！�
日本的會計準(zhǔn)則在借款費用的處理原則上主要采取的是費用化原則，但房地產(chǎn)開發(fā)是唯一的例外。其準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借人的款項是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的借款利息予以資本化，計入該資產(chǎn)的成本。
可見，國際會計準(zhǔn)則、美國財務(wù)會計準(zhǔn)則和日本的會計準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開發(fā)明確列入適合于借款費用資本化的范圍的。區(qū)別在于：國際會計準(zhǔn)則第23號修訂后借款費用費用化的趨勢取代資本化而占了上峰；而美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會則一直將借款費用資本化作為基準(zhǔn)處理方法，并體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用的處理上。
二、我國會計規(guī)范中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中借款費用的處理原則
我國的會計規(guī)范體系比較復(fù)雜，各相關(guān)規(guī)范在房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用處理上也各有不同：
�。�1）我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計利息支出，……生產(chǎn)期間的，計入
財務(wù)費用……”。
�。�2）我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建
固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費用，直接計入當(dāng)期財務(wù)費用�！庇捎趯τ诜康禺a(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會計制度》，相關(guān)的借款費用應(yīng)采取計入財務(wù)費用的做法。
�。�3）我國財政部于2001年1月頒布了《
企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》，該準(zhǔn)則首次就借款費用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化�！钡z憾的是，不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則的涉及范圍。該準(zhǔn)則第2條稱：“本準(zhǔn)則不涉及：（1）與融資租賃有關(guān)的融資費用；（2）房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用�！�
�。�4）《股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定》（以下簡稱《附件三》）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本�！庇捎谶@一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費用的處理雖然不受《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。
綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的借款費用的處理原則是：非上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》的規(guī)定采取費用化的處理方法；上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司按照《附件三》的規(guī)定，采取借款費用資本化的處理方法。
三、筆者的觀點及建議
筆者贊同將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用予以資本化處理。這是因為：房地產(chǎn)開發(fā)商品雖然不是固定資產(chǎn)，但由于為特定房地產(chǎn)項目開發(fā)而發(fā)生的借款費用雖然是一種理財費用，但它的使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，它應(yīng)劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的一部分。
筆者認(rèn)為，我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用處理的會計規(guī)范存在如下問題：
（1）各規(guī)范目前都在一定范圍內(nèi)適用，甚至針對同一適用對象的規(guī)范（如企業(yè)會計制度、《附件三》都適用于上市公司）之間處理方法互相沖突，不利于公司選擇適當(dāng)?shù)臅嬚摺?br>
（2）《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》所規(guī)定的符合借款費用資本化的對象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其他非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，作為開發(fā)經(jīng)營對象的房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于資本性資產(chǎn)，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產(chǎn)上市公司實際上一直在采用借款費用資本化的處理方法。因此將房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用排除在準(zhǔn)則之外，沒有實際意義，與國際準(zhǔn)則之間也缺乏協(xié)調(diào)。
�。�3）目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的重大差異。
因此，筆者建議，應(yīng)明確將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費用在符合條件時采用資本化的處理方法，并納入《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》的規(guī)范范圍內(nèi)。
四、房地產(chǎn)商品開發(fā)借款費用資本化會計處理中的兩個問題
1.尚未開發(fā)的土地是否納入資本化的資產(chǎn)范圍？
購入土地（或土地使用權(quán)，以下統(tǒng)稱土地）是房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，而且獲取土地的費用往往占開發(fā)項目成本的很大比重。尚未開發(fā)的土地是否納入資本化的范圍值得我們討論。美國有關(guān)會計準(zhǔn)則規(guī)定，沒有進(jìn)行開發(fā)的土地不應(yīng)將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。如果為了特定用途而開發(fā)土地的工作正在進(jìn)行，則取得土地的利息費用支出可資本化�？梢娒绹菍⒃谕恋厣系拈_發(fā)活動的進(jìn)行作為資本化的必要條件之一。而其他大多數(shù)國家的會計準(zhǔn)則在這個問題上未作明確規(guī)定。
筆者認(rèn)為，這個問題實際上是房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用何時開始資本化的問題。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定以下三個條件同時具備時開始借款費用資本化：“（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始�！边@與國際會計準(zhǔn)則第23號以及美國財務(wù)會計準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定是基本相同的。
根據(jù)以上原則，筆者認(rèn)為，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用的處理應(yīng)具體分析：（1）如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項目的土地，則為獲取該土地所發(fā)生的借款費用應(yīng)該予以資本化。因為雖然在該土地上的建筑施工活動尚未進(jìn)行，但獲取該土地實際上也是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一�？傊�，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣，也屬于為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購建活動或準(zhǔn)備活動。因此，在土地的使用方向已經(jīng)明確的情況下，在購入之時應(yīng)該將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。（2）如果該土地的使用方向尚不明確，例如很多房地產(chǎn)公司購入土地僅僅是為了作為土地儲備，則暫時不宜將其納入資本化資產(chǎn)范圍。因為談不上為實現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)定用途所必需的購建活動或準(zhǔn)備活動正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時作費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。
2.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化的停止時間。
關(guān)于借款費用資本化的停止時間，各國會計準(zhǔn)則也有具體規(guī)定。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定：“當(dāng)所購建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，應(yīng)停止其借款費用的資本化�！边@也與國際會計準(zhǔn)則和其他一些國家的準(zhǔn)則關(guān)于借款費用資本化的停止時間的規(guī)定基本相同的。
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化的停止時間，我國《股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定》：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本�！惫P者認(rèn)為，這一規(guī)定有一定的缺陷。原因在于：
�。�1）將開發(fā)產(chǎn)品銷售作為資本化停止的時間不符合國際會計慣例和我國的會計準(zhǔn)則。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售與開發(fā)項目完工是兩個時間概念。根據(jù)我國目前的有關(guān)規(guī)定，對現(xiàn)售的房地產(chǎn)項目而言，在竣工之后至銷售之前，還要經(jīng)過一系列程序，包括：質(zhì)量驗收、面積測繪以及最關(guān)鍵的申報銷售許可證等。因此，房地產(chǎn)項目竣工并不意味著該項目能夠馬上投入銷售。而預(yù)售的房地產(chǎn)項目又有所不同，銷售往往始于項目開發(fā)前期的某一時間，在我國是完成項目總投資的30%即可申請預(yù)售許可證，因此銷售開始之時遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于項目竣工之時。所以無論在哪種情況下，以開發(fā)產(chǎn)品銷售作為資本化停止的時間是很不合理的。
（2）由于房地產(chǎn)項目的銷售方式不同，以開始銷售作為資本化停止的時點會導(dǎo)致銷售方式不同的房地產(chǎn)項目在會計處理上的不一致，有違實質(zhì)重于形式原則和一致性原則。如果以銷售開始作為資本化結(jié)束的時間，將使預(yù)售的房地產(chǎn)項目的資本化期間大大短于現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)項目，使預(yù)售房地產(chǎn)項目承擔(dān)的借款費用更多地被費用化處理，從而降低不同企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的可比性。
因此，對于房地產(chǎn)項目借款費用資本化的停止時間，應(yīng)以《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時”為依據(jù)。
