一、地下停車庫物業(yè)特點

　　地下停車庫屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。相對于其他物業(yè)，地下停車庫存在如下特點：

　　1、權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式多樣化。另外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

　　2、計量單位比較特殊。商品房的存在多種計量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

　　3、日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等等。由此，也導(dǎo)致另外一個話題，地下停車庫的日常管理和服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，從某種意義上說，這在一定程度上決定了地下停車庫的檔次。

　　4、存在對租售對象的限制。由于地下停車庫與地上物業(yè)一同建設(shè)，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況下主要面對地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對象。同時，不同地區(qū)政府管理部門也出臺了關(guān)于地下停車庫的出售規(guī)定，如上海市房地局在《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中就明確規(guī)定：“商品房項目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。”另外，開發(fā)商在實際銷售過程中也會面臨魚和熊掌的選擇問題，因此，其地下停車庫的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。

　　二、地下停車庫物業(yè)的價格特點

　　由于地下停車庫物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價格除具備一般房地產(chǎn)的價格特點，往往會表現(xiàn)出如下特點：

　　1、價格往往和車位數(shù)掛鉤，與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入緊密程度較低。

　　2、同一地區(qū)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化，由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會象其他物業(yè)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性。同一地區(qū)地下停車庫單位價格比較一致，也是地下停車庫物業(yè)的價格特點之一。

　　3、價格受地上物業(yè)租售狀況的影響，與地上物業(yè)相比，地下停車庫物業(yè)在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上物業(yè)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業(yè)租售情況極不理想，而地下停車庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。

　　三、地下停車庫物業(yè)常見的評估方法

　　地下停車庫物業(yè)價格評估方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性物業(yè)；其次，應(yīng)該考察其周邊物業(yè)中類似物業(yè)的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。一般而言，地下停車庫物業(yè)價格評估可以采用市場比較法、收益還原法和成本法。

　　市場比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車庫物業(yè)交易實例資料，同時評估對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的物業(yè)。在具體的評估過程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標選擇和修正幅度的把握。

　　收益還原法的選擇，主要基于評估對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，而在同類地區(qū)未能收集到可比交易案例時采用。在運用收益還原法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費用的客觀性，也應(yīng)該將評估對象進行分類，看其屬于出租型、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型中的哪一類。另外，還原利率的確定也是一個難點。

　　成本法的選擇，一般作為其他評估方法的補充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評估方法。在運用成本法時，各項成本費用原則上應(yīng)該取客觀成本，利潤率應(yīng)按照開發(fā)地下停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時可采用平均分攤的方法。

　　[評估案例介紹]

　　某估價對象是位于××小區(qū)19號西地塊公寓組團地下車庫，評估時為在建工程，評估目的為向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供價格參考依據(jù)，該評估對象為可轉(zhuǎn)讓項目，各項手續(xù)齊全。根據(jù)評估對象的特點和周邊房地產(chǎn)的實際情況，我們選取市場比較法和成本法作為最終的評估方法，在對這兩種評估方法評估結(jié)果進行加權(quán)的基礎(chǔ)上確定最終的評估價格。報告的技術(shù)過程為：

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析

　　委估對象是位于某市××國際公寓地下車庫的對應(yīng)分攤的出讓國有土地使用權(quán)及在建工程（建筑面積14700平方米，分攤土地面積3207平方米）。

　　××國際公寓項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：總規(guī)劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機動車停車庫建筑面積14700平方米（設(shè)計停車位共526個，其中機械車位54個，非機械車位472個），人防建筑面積9900平方米（設(shè)計人防停車位共100個，其中機械車位40個，非機械車位60個）。本次評估對象為可銷售的地下車庫，建筑面積為14700平方米，共設(shè)計機動車位526個，其中機械車位54個，非機械車位472個，所有可銷售的地下車位都已取得了《北京市商品房預(yù)售許可證》，目前尚未對外進行銷售。自評估基準日起地下車庫用地尚可使用46.5年。

　　委估對象目前已經(jīng)取得了《建設(shè)工程施工許可證》。在估價時點2003年2月17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和外裝修工程；地下車庫工程已基本完成，其中非機械車位已全部建成且可投入使用；機械車位主要結(jié)構(gòu)已安裝完畢，所需的機械車位輔助材料都已購備入庫。

　　該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”，紅線內(nèi)達到場地平整狀態(tài)。

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和成本法作為本次估價的基本方法。（估價方法和估價步驟略）。

　　六、估價測算過程㈠、市場比較法求取地下車庫房地產(chǎn)價格1、市場比較法求取非機械地下車庫房地產(chǎn)價格⑴、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個同類用途項目在全新條件下的市場價格進行比較。

　　表一：案例情況說明表

　　案例項目名稱位置用途交易日期售價（人民幣）

　　1××××中路西側(cè)地下車庫2003.2 100000元/個

　　2××委估對象北側(cè)地下車庫2003.2 100000元/個

　　3××委估對象東側(cè)地下車庫2003.2 120000元/個

　?、?、比較因素的選擇（過程略）。

　?、?、比較因素修正及市場比較法結(jié)果（過程略）。

　　非機械地下車位價格為：（111917+111897+121100）÷3=114971（元/個）

　　地下非機械車位共有472個，則：非機械車位總價=114971×472=5426.63（萬元）

　　2、市場比較法求取機械地下車庫房地產(chǎn)價格（過程略）

　　地下機械車位價格為：（104527+104507+112005）÷3=107013（元/個）

　　地下非機械車位共有54個，則：非機械車位總價=107013×54=577.87（萬元）

　　3、市場比較法求取地下車位總價地下車庫總價=5426.63+577.87=6004.50（萬元）

　　地下車庫樓面單價=6004.5÷14700=4085（元/平方米）

　　㈡、成本法求地下車庫房地產(chǎn)價格（1）土地取得費用（過程略），土地取得費用樓面單價為每平方米1000元。

　?。?）土地開發(fā)費（過程略），土地開發(fā)費為樓面單價200元/平方米。

　?。?）投資利息（過程略），計算公式為：投資利息=土地取得費×[（1+貸款利息率）2-1]+ +土地開發(fā)費×[（1+貸款利息率）1.5-1] = 130（元/平方米）

　?。?）投資利潤考慮××市地下停車庫項目土地開發(fā)的正常投資利潤率及委托方投資利潤收益實際情況，以10%作為本次土地評估的投資利潤率。則：

　　投資利潤=（土地取得費＋土地開發(fā)費）×利潤率= 120（元/平方米）

　?。?）土地成本費用=（1）+（2）+（3）+（4）

　　= 1450（元/平方米）

　　（6）土地增值收益（過程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系數(shù)（說明過程略），年期修正系數(shù)=0.9570（8）土地使用權(quán)價格的求取待估宗地46.5年期土地使用權(quán)價格（樓面熟地價）

　　=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)= 1526（元/平方米）

　?。?）建筑物的建造成本（過程略），建造成本為1908元/平方米。

　?。?0）管理費用和專業(yè)人士費用（過程略），管理費用和專業(yè)人士費用為167元/平方米。

　?。?1）建造成本的利息和利潤（過程略），建造成本的利息和利潤為262元/平方米。

　　（12）建筑物成新率考慮到委估對象地下庫尚未竣工投入使用，其裝修及設(shè)備情況良好，故本次評估中建筑物綜合成新率取100%，則：建筑物價值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

　?。?3）銷售費用（過程略），銷售費用為251元/平方米。

　　（14）在建工程單價=1526+2337+251=4114（元/平方米）

　?。?5）在建工程總價=4114×14700=6047.58（萬元）

　　七、估價結(jié)果的確定

　　委估對象為地下車庫，由于周邊同類物業(yè)交易市場較為活躍，市場比較法能夠充分體現(xiàn)評估對象的市場價值；同時由于委估對象車庫分為機械式和非機械式兩種類型，運用成本法也能在一定程度上體現(xiàn)其組成部分市場價值的真實性。因此，最終采用算術(shù)平均法計算最終評估價格結(jié)果，結(jié)果如下：在建工程樓面單價=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）

　　在建工程總價=4100×14700=6027.00（萬元）