國(guó)有劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成及其估價(jià)(三)

來源: 宗躍光編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對(duì)象位于工業(yè)3級(jí)地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數(shù)為0.80；權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照40%的出讓金計(jì)算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；最終土地價(jià)格確定：

　　I類國(guó)有劃撥土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正系數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00元/畝

　?。?）加權(quán)平均法獲得I類國(guó)有劃撥土地價(jià)格由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取I類國(guó)有劃撥土地價(jià)格，考慮到兩種方法對(duì)本類土地估價(jià)都比較客觀，因此分別賦予權(quán)重0.5，結(jié)果如下：

　　I類國(guó)有劃撥土地價(jià)格=0.5*成本法結(jié)果+0.5*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.5*71.94+0.5*74.16=73.05元/平方米或48700元/畝2、II類工業(yè)劃撥土地價(jià)格評(píng)估

　　（1）成本法

　　評(píng)估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價(jià)報(bào)告作為生地計(jì)算其價(jià)值?；竟綖椋捍雷诘赝恋貎r(jià)格 =土地取得費(fèi)＋稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。根據(jù)蓮花電廠水庫周邊土地的實(shí)際情況，確定II級(jí)工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的18倍，即35.1元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計(jì)2.19元/平方米。

　　對(duì)于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的12倍，即23.4元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計(jì)1.46元/平方米。則：耕地土地取得費(fèi)為37.29元／平方米，非耕地土地取得費(fèi)為24.86元／平方米。

　　利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國(guó)建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31%計(jì)，土地取得費(fèi)為一次性年初投入。則：耕地土地取得費(fèi)利息＝37.29×5.31%=1.98元／平方米非耕地土地取得費(fèi)利息＝24.86×5.31%=1.32元／平方米利潤(rùn)：綜合考慮本地的投資回報(bào)率，確定年投資利潤(rùn)率為8%.則：耕地土地利潤(rùn)＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利潤(rùn)＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

　　最終土地價(jià)格確定：依據(jù)成本法測(cè)算地價(jià)公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)II類國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25元/平方米或 28166.67元/畝II類國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17元/平方米或 18780元/畝

　　（2）基準(zhǔn)地價(jià)法

　　根據(jù)（蓮花政字[2003]12號(hào)）公布的基準(zhǔn)地價(jià)，委估對(duì)象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級(jí)地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理。

　　基準(zhǔn)地價(jià)法的基本計(jì)算公式為：

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