國(guó)有劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成及其估價(jià)(四)

來(lái)源: 宗躍光編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒(méi)有超過(guò)蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期，所以修正系數(shù)為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的影響，因素修正系數(shù)為0.70；權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值，因此按照40%的出讓金計(jì)算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；土地熟化程度的修正：由于委估對(duì)象的價(jià)格定義是生地，土地熟化程度的修正系數(shù)為0.70；土地利用類型的修正：由于委估對(duì)象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對(duì)非耕地增加修正系數(shù)為0.65；最終土地價(jià)格確定：II類國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正　　=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70 =45.42（元/平方米）或 30280 元/畝II類國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正*土地熟化程度修正　　=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65 =29.52（元/平方米）或 19680 元/畝

　　（3）加權(quán)平均法獲得II類國(guó)有劃撥土地價(jià)格

　　由于本估價(jià)分別采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取II類國(guó)有劃撥土地價(jià)格，考慮到估價(jià)對(duì)象距離蓮花市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)較遠(yuǎn)，所以成本法賦予權(quán)重0.65，基準(zhǔn)地價(jià)法賦予權(quán)重0.35.結(jié)果如下：

　　II類國(guó)有劃撥耕地土地價(jià)格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.65*42.25+0.35*45.42 = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/畝

　　II類國(guó)有劃撥非耕地土地價(jià)格=0.65*成本法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.65*28.17+0.35*29.52 = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/畝

　　（二）、估價(jià)結(jié)果

　　本次對(duì)某省蓮花發(fā)電廠委托評(píng)估的兩宗分別位于蓮花市區(qū)東部6公里處的主廠區(qū)以及12公里的水庫(kù)區(qū)的土地進(jìn)行評(píng)估，土地評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)一覽表2.土地總面積：2，000，000平方米土地總價(jià)值：86，845，000元，合8684.5萬(wàn)元人民幣大寫：捌千陸百捌拾肆萬(wàn)伍千元整表2 土地估價(jià)結(jié)果一覽表用地類型面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià) （元）

　　I類工業(yè)劃撥用地 500，000 73.05 36，525，000 II類工業(yè) IIa 1，000，000 28.64 28，640，000劃撥用地 IIb 500，000 43.36 21，680，000合計(jì) 2，000，000 86，845，00

　　四、結(jié)論

　　對(duì)于國(guó)有劃撥土地，存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為既然劃撥土地是國(guó)家無(wú)償提供給使用者的，所以不具有價(jià)值。實(shí)際上，劃撥土地需要通過(guò)征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過(guò)一系列的土地熟化過(guò)程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價(jià)值屬性基礎(chǔ)上，通過(guò)具體案例確定劃撥用地價(jià)值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本。

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