土地征用的合理補(bǔ)償：土地價(jià)值與拆分損失按公平正義和權(quán)益保障的原則，國家對(duì)征地而受損失的人負(fù)有貨幣給付或其他方式補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。對(duì)征用土地進(jìn)行科學(xué)的價(jià)格評(píng)估后給予財(cái)產(chǎn)所有者合理的補(bǔ)償，是整個(gè)土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　合理的補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價(jià)值，土地的價(jià)值一般以征用時(shí)最高最佳使用的土地市場價(jià)值為基礎(chǔ)給足補(bǔ)償；由于拆分導(dǎo)致剩余不動(dòng)產(chǎn)造成的價(jià)值損失，即拆分損失（severance damage），也就是征用后剩余部分的價(jià)值與這個(gè)剩余部分作為整體的一部分考慮時(shí)所發(fā)生的價(jià)值方面的損失。舉個(gè)例子：一塊土地作為一個(gè)整體估算時(shí)其價(jià)值為200000元，當(dāng)征用這塊地的二分之一時(shí)，把這一半視為整塊土地的一部分，其價(jià)值當(dāng)然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟(jì)上可行的最高最佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時(shí)的拆分損失被認(rèn)為是40000元。

　　市場價(jià)值的含義房地產(chǎn)評(píng)估，大都是對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價(jià)含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價(jià)值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價(jià)值，就是一宗財(cái)產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時(shí)間內(nèi)能找到購買者進(jìn)行出售，從中所能得到的以貨幣估量的最高價(jià)值，其中購買者是在知道該財(cái)產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購買該財(cái)產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個(gè)關(guān)于市場價(jià)值的定義，是建立在美國一個(gè)加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個(gè)法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價(jià)值，就是假想一個(gè)意愿的出售者向一個(gè)意愿的購買者出售這塊土地時(shí)的交易價(jià)格，而不管這個(gè)交易行動(dòng)是否是雙方的一時(shí)沖動(dòng)或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實(shí)際在征用時(shí)，對(duì)于大多數(shù)財(cái)產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財(cái)產(chǎn)并非他們的意愿。

　　關(guān)于市場價(jià)值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，有一個(gè)“公開市場價(jià)值”定義：“在公開市場上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值?！?/p>

　　世界各國對(duì)市場價(jià)值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)在澳洲墨爾本開會(huì)，與會(huì)國通過了一條國際認(rèn)可的市場價(jià)值的定義，文意是：“于估價(jià)日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識(shí)，行事謹(jǐn)慎及沒有被壓迫的情況下進(jìn)行。”此市場價(jià)值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。

　　由以上關(guān)于市場價(jià)值的定義可知，市場價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場前提：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對(duì)被征用方給予補(bǔ)償，但征用明顯具有“強(qiáng)制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補(bǔ)償，往往要超過該征用部分的土地的市場價(jià)值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

　　拆分損失拆分損失賠償是易被忽視的一項(xiàng)重要補(bǔ)償，但我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中并未包括此項(xiàng)內(nèi)容。事實(shí)上，拆分損失很常見：首先，土地征用導(dǎo)致土地分割，形成不經(jīng)濟(jì)的土地規(guī)模，最高最佳使用發(fā)生改變。比如，當(dāng)一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來修建一條高速鐵路時(shí)，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設(shè)施拆分開來，有可能不得不改變其最高最佳使用，甚至成為農(nóng)業(yè)用地；其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復(fù)需要額外的支出；最后，剩余的建筑物可能會(huì)因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當(dāng)計(jì)算這種損失的時(shí)間段時(shí)，則應(yīng)該采用剩余建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，而不應(yīng)認(rèn)為這是永久損失。

　　土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會(huì)由此而導(dǎo)致土地利用的外部負(fù)效應(yīng)，對(duì)相鄰?fù)恋乩玫耐獠控?fù)效應(yīng)，對(duì)相鄰?fù)恋卦斐蓳p害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰?fù)恋氐膿p害較為寬泛，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系不易界定，損害賠償?shù)姆椒ㄒ草^難達(dá)成一致。我國《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！边@一規(guī)定給相鄰?fù)恋刭r償提供了法律依據(jù)，但是沒有涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對(duì)土地征用權(quán)行使導(dǎo)致的殘留地或者相鄰?fù)恋負(fù)p害不予賠償，勢必導(dǎo)致被征地者和相鄰?fù)恋厮姓撸ㄊ褂谜撸┑纳钏疁?zhǔn)下降。

　　拆分損失賠償加上征用土地的市場價(jià)值，就是土地的合理補(bǔ)償價(jià)格。下面用一些數(shù)字對(duì)計(jì)算步驟加以簡單的說明（單位：元）：1、整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值250000元2、減去征用部分的價(jià)值50000元3、剩余部分的價(jià)值（未受征用影響）200000元4、考慮受征用影響下剩余部分的價(jià)值175000元5、拆分扣失25000元6、總的合理補(bǔ)償（第2項(xiàng)加第5項(xiàng)）75000元事實(shí)上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會(huì)覺得不合理。人們對(duì)于失去的土地的評(píng)價(jià)往往要高于在市場上購買同等數(shù)量土地所愿意支付的價(jià)格。有學(xué)者將這種價(jià)值稀量的不對(duì)稱現(xiàn)象歸納為三個(gè)方面（Kahneman，Knetsch and Thaler，1991）：①稟賦效果，即人們對(duì)失去的財(cái)產(chǎn)索取的價(jià)格往往要高于獲得等量財(cái)產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格；②現(xiàn)狀偏見，即人們對(duì)當(dāng)前擁有的財(cái)產(chǎn)有偏好，既不愿意出售也不愿購買；③厭惡失去，人們對(duì)于失去財(cái)產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財(cái)產(chǎn)所獲得的效果。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，征地的結(jié)果應(yīng)該是使得社會(huì)總福利最大化的帕累托改善，即保證被征地者和相鄰?fù)恋厮姓撸ㄊ褂谜撸┰械纳钏疁?zhǔn)不至于降低的基礎(chǔ)上，其他人的利益得到提高，這就要求估價(jià)師對(duì)征用土地的估價(jià)盡可能地接近市場價(jià)值，而且政府征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定使得被征用者較為滿意，確保帕累托改善的實(shí)現(xiàn)。