一、案例簡(jiǎn)介

　　上市公司湖南華天大酒店股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱華天酒店）在2007年中報(bào)中披露了一系列重大資產(chǎn)收購(gòu)、出售及企業(yè)合并事項(xiàng)，摘錄如下：

　　1、2006年9月19日公司參與“中國(guó)銀行湖南省分行與香港永亨有限公司兩債權(quán)人在湖南國(guó)際金融大廈有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)金公司）的債權(quán)和l00%的股權(quán)”競(jìng)拍并中標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格為2.3億元。國(guó)金公司主要資產(chǎn)為湖南國(guó)際金融大廈（酒店部分）（以下簡(jiǎn)稱國(guó)金大廈），建筑面積為85931.89平方米。完成收購(gòu)后，公司投資2億元對(duì)國(guó)金大廈按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整體裝修，其中部分面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)。2007年3月，該資產(chǎn)收購(gòu)事項(xiàng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，公司于2007年4月召開(kāi)了2007年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議并通過(guò)了此次資產(chǎn)收購(gòu)事項(xiàng)。

　　報(bào)告期，公司已完成此次資產(chǎn)收購(gòu)的過(guò)戶手續(xù)。國(guó)金公司已納入公司的合并會(huì)計(jì)報(bào)表范圍。此次收購(gòu)，公司以l元的價(jià)格取得了國(guó)金公司100%的股權(quán)，扣除相關(guān)費(fèi)用后，產(chǎn)生企業(yè)合并收入9274萬(wàn)元計(jì)入本期營(yíng)業(yè)外收入，占公司本期利潤(rùn)總額的70.56%。

　　2、2007年4月，公司的股東大會(huì)審計(jì)并通過(guò)了關(guān)于對(duì)國(guó)金大廈及益陽(yáng)華天大酒店部分面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)的議案，其中，國(guó)金大廈進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)部分的面積約為25000平方米：益陽(yáng)華天大酒店進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)部分的面積約為l5000平方米。具體方案由公司制定和實(shí)施。2007年上半年，國(guó)金大廈產(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積為25752.04平方米，銷售收入25619.60萬(wàn)元，益陽(yáng)華天大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積為9300.65平方米，銷售收入6713.20萬(wàn)元。產(chǎn)權(quán)式酒店銷售共計(jì)產(chǎn)生遞延收益9956.22萬(wàn)元。遞延收益以不低于5年的攤銷期限在受益期內(nèi)進(jìn)行平均攤銷。報(bào)告期已經(jīng)分?jǐn)偸找?10.87萬(wàn)元，占本期利潤(rùn)總額的5.41%。

　　3、產(chǎn)權(quán)式酒店出售部分，由公司進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，不再計(jì)入公司固定資產(chǎn)和折舊。國(guó)金大廈已售產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)部分年租金為2095.44萬(wàn)元，益陽(yáng)華天大酒店已售產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)部分年租金為549.14萬(wàn)元。報(bào)告期，公司共支付產(chǎn)權(quán)式酒店租金1002.73萬(wàn)元。

　　4、國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店的產(chǎn)權(quán)式酒店基本經(jīng)營(yíng)模式為：在產(chǎn)權(quán)式酒店銷售后，同時(shí)約定：第一，自房產(chǎn)銷售的同時(shí)由公司租回，并自銷售款到賬之日起，由公司支付租金。第二，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售后的第五年或第六年由回購(gòu)方對(duì)該部分出售的房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)要約，業(yè)主在第五年或第六年可以行使是否回購(gòu)的選擇權(quán)，第十年或第十二年則由回購(gòu)方強(qiáng)制回購(gòu)。其中國(guó)金大廈的產(chǎn)權(quán)式酒店回購(gòu)方為華天實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華天集團(tuán)）和湖南華天國(guó)際酒店管理公司，華天集團(tuán)為華天酒店的控股股東，回購(gòu)比例為60%，湖南華天國(guó)際酒店管理公司為華天酒店控股90%的子公司，回購(gòu)比例為40%.益陽(yáng)華天大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的回購(gòu)方為華天集團(tuán)。

　　5、2007年中期報(bào)告中披露的相關(guān)數(shù)據(jù)：（1）公司正在進(jìn)行國(guó)金大廈裝修改造工程，預(yù)計(jì)下半年酒店開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，報(bào)告期末該公司總資產(chǎn)57697.68萬(wàn)元，凈利潤(rùn)－586.71萬(wàn)元。（2）公司收到的“其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”12408萬(wàn)元，主要系公司銷售產(chǎn)權(quán)式酒店收入。（3）報(bào)告期“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”中主要為預(yù)付后兩年租金5124萬(wàn)元。（4）報(bào)表附注的23項(xiàng)中列示了“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，計(jì)10247.84萬(wàn)元，系湖南華天國(guó)際酒店管理公司承諾回購(gòu)國(guó)金大廈產(chǎn)權(quán)式酒店的金額。

　　二、案例點(diǎn)評(píng)

　　華天酒店上述就國(guó)金大廈、益陽(yáng)華天大酒店資產(chǎn)的一系列運(yùn)作舉措，讓人眼花繚亂。筆者在此對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)質(zhì)、會(huì)計(jì)確認(rèn)與信息披露及財(cái)務(wù)后果進(jìn)行分析。

　　華天酒店的資產(chǎn)售后租回:財(cái)務(wù)創(chuàng)新還是利潤(rùn)操縱?

　　1、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)創(chuàng)新及財(cái)務(wù)后果分析

　　判斷一項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是單純賬面上的數(shù)字游戲，還是實(shí)實(shí)在在的財(cái)務(wù)創(chuàng)新安排，其識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即能否提升股東價(jià)值。對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，那就是能否實(shí)質(zhì)性地“改善”每張財(cái)務(wù)報(bào)表。以該標(biāo)準(zhǔn)筆者對(duì)華天酒店的資產(chǎn)運(yùn)作案例分析如下：

　　（1）兩筆巨額利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。一筆是取得中國(guó)銀行湖南省分行和香港永亨公司所持有的國(guó)金公司的并購(gòu)溢價(jià)，并購(gòu)溢價(jià)9274萬(wàn)元是一次性收入，盡管屬于非經(jīng)常性損益，但是這筆盈利對(duì)于有再融資安排的公司來(lái)說(shuō)，還是很重要的。另一筆則是對(duì)部分酒店資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式售后租賃經(jīng)營(yíng)獲得的遞延收益。國(guó)金大廈與益陽(yáng)華天大酒店部分產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)銷售合計(jì)產(chǎn)生的遞延收益9956.22萬(wàn)元，該遞延收益以不低于5年的受益期進(jìn)行平均攤銷。2007年中報(bào)報(bào)告期已經(jīng)分?jǐn)偸找?10.87萬(wàn)元，占到了本期利潤(rùn)總額的5.41%.這也意味著華天酒店為未來(lái)5年里每年預(yù)留近2000萬(wàn)元的遞延利潤(rùn)。這在一定程度上相對(duì)平滑和固化了未來(lái)幾年的盈利水平。

　　（2）資產(chǎn)出售的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量。根據(jù)其2007年中報(bào)資料，本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期增長(zhǎng)409.13%，達(dá)到了9922萬(wàn)元，主要是由于報(bào)告期益陽(yáng)華天大酒店及國(guó)金大廈產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，增加現(xiàn)金流入所致�？梢�(jiàn)“酒店銷售”的“經(jīng)營(yíng)能力”對(duì)改善華天酒店的現(xiàn)金流量作用很大，也為其未來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展儲(chǔ)備了一定數(shù)額的資金。

　　（3）合理安排財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。究其案例，其實(shí)質(zhì)就是財(cái)務(wù)上的資產(chǎn)售后租回業(yè)務(wù)，也有資產(chǎn)證券化的色彩，這種把現(xiàn)有資產(chǎn)盤活、在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下適時(shí)衍生出更多的財(cái)務(wù)資源是現(xiàn)代公司財(cái)務(wù)創(chuàng)新的基本方向。

　　（4）鎖定資產(chǎn)增值收益。酒店資產(chǎn)未來(lái)有較大的升值空間�，F(xiàn)在約定未來(lái)5年至l2年能夠以原價(jià)回購(gòu)，從而鎖定了未來(lái)資產(chǎn)升值的潛在收益。

　　另外值得關(guān)注的是華天酒店在2007年上半年進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)作的并不是全部酒店的資產(chǎn)，按照披露的信息推算，國(guó)金大廈只有30%的面積出售，剩余的部分達(dá)70%，這樣還為下一步的財(cái)務(wù)安排留下了種種空間和進(jìn)退余地，理論上稱為“資產(chǎn)彈性”。

　　2、售后租回另加回購(gòu)承諾：融資租賃還是經(jīng)營(yíng)租賃？

　　作為一家上市公司，有價(jià)值的資產(chǎn)運(yùn)作還必須配合規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)原則和信息披露。房產(chǎn)的售后租回應(yīng)該屬于“經(jīng)營(yíng)租賃”還是“融資租賃”？筆者認(rèn)為，首先要明確區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃的概念，其次要注意的是界定與劃分融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則。按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)存在“強(qiáng)制回購(gòu)”的約定，實(shí)質(zhì)上便已屬于融資租賃，因?yàn)榘凑占s定，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)未來(lái)必將轉(zhuǎn)移給承租人。換句話講，也就是華天酒店將國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店臨時(shí)或質(zhì)押出售l0年后再?gòu)?qiáng)制按原價(jià)回購(gòu)，在這10年中，華天酒店按年付租金，可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬仍歸華天酒店所有，臨時(shí)的產(chǎn)權(quán)擁有人只是在這期間每年取得固定的租金回報(bào)，近似于一筆借款，按期收取利息，到期收回本金。所以筆者認(rèn)為此案例中的租憑按照“實(shí)質(zhì)重于形式”和新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定應(yīng)屬于融資租賃，而不應(yīng)屬于經(jīng)營(yíng)租賃。此外，華天酒店把大股東華天集團(tuán)“拉出來(lái)”，并使其明確表態(tài)“回購(gòu)”，不僅使這次“租回”界定于經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃變得十分模糊，而且只要房產(chǎn)價(jià)格呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，還為大股東“訂購(gòu)”了十年后的升值收益。

　　華天酒店為什么把這項(xiàng)售后租回另加回購(gòu)承諾定義于經(jīng)營(yíng)租賃而非融資租賃？這種界定對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響有多大？筆者在此加以分析（假設(shè)采取融資租賃的形式）。

　�。�1）計(jì)算華天酒店融資租賃最低付款額，并與國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店的公允價(jià)值進(jìn)行比較，來(lái)計(jì)算每年的折舊額。根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定：①在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，并計(jì)算相應(yīng)的折舊額，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。②最低租賃付款額是指在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的款項(xiàng)。承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)的，購(gòu)買價(jià)款應(yīng)當(dāng)計(jì)入最低租賃付款額。

　　根據(jù)以上規(guī)定分析，華天酒店按銷售原價(jià)回購(gòu)國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店，一方面回購(gòu)的價(jià)格要比幾年后房產(chǎn)價(jià)格的公允價(jià)值低，另一方面，華天酒店會(huì)行使選擇權(quán)，所以其銷售大廈和酒店的32332.80萬(wàn)元銷售收入應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)買價(jià)款計(jì)入最低租賃付款額。按華天酒店5年內(nèi)回購(gòu)計(jì)算（以下都按5年期限來(lái)計(jì)算，計(jì)算時(shí)小數(shù)點(diǎn)以后的位數(shù)四舍五入）結(jié)果如下：

　　華天酒店對(duì)國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店的最低租賃付款額＝2645（每年租金）×5年＋32333（承諾購(gòu)買價(jià)款）＝45558（萬(wàn)元）；最低租賃付款額現(xiàn)值＝每年租金的現(xiàn)值之和＋承諾購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值＝8959＋23053＝32012（萬(wàn)元）（租金的現(xiàn)值計(jì)算采用年金期初付款法，n＝4，假設(shè)折現(xiàn)率為7%.）

　　對(duì)于國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店的公允價(jià)值計(jì)算，報(bào)告中稱“國(guó)金公司各項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值無(wú)重大差異”，用銷售收入32333－遞延收益9956＝22377（萬(wàn)元），作為國(guó)金大廈和益陽(yáng)華天大酒店的公允價(jià)值，與最低租賃付款額現(xiàn)值相比，還是公允價(jià)值低，所以以公允價(jià)值22377萬(wàn)元為基礎(chǔ)計(jì)算折舊額。折舊政策按照公司報(bào)表中的披露，3.2%折舊率為22377，期限30年。國(guó)金大廈和益陽(yáng)天大酒店每年折舊額22377×3.2%＝716（萬(wàn)元）。遞延收益與折舊同期間，則每年的遞延收益＝9956÷30＝332（萬(wàn)元）。

　�。�2）未確認(rèn)融資費(fèi)用的分?jǐn)��？匦缕髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，存在優(yōu)惠購(gòu)買選擇權(quán)的，在租賃期屆滿時(shí)，未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)全部攤銷完畢，并且租賃負(fù)債也應(yīng)當(dāng)減少為優(yōu)惠購(gòu)買金額。本案例未確認(rèn)融資費(fèi)用＝最低付款額（長(zhǎng)期應(yīng)付款）－作為固定資產(chǎn)入賬的公允價(jià)值＝2645×5＋32333－22377＝23181（萬(wàn)元）。按5年的攤銷期采用直線法計(jì)算，每年來(lái)確認(rèn)的融資費(fèi)用＝23182÷5＝4636（萬(wàn)元）。綜上所述，華天酒店如果采取融資租賃的方法計(jì)算，每年對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生的負(fù)向影響＝-716（折舊）＋332（遞延收益）－4636（未確認(rèn)融資費(fèi)用）＝-5020（萬(wàn)元）。

　　而采取經(jīng)營(yíng)租賃的方法，每年對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生的影響＝-2645（5年內(nèi)每年產(chǎn)生租金）＋9956÷5（遞延收益）＝-654（萬(wàn)元）。據(jù)此可以斷定華天酒店在作出“經(jīng)營(yíng)租賃”決策前肯定是作了一番仔細(xì)、全方位的測(cè)算，可以這么說(shuō)，這是一個(gè)“精打細(xì)算”的資產(chǎn)運(yùn)作方案和會(huì)計(jì)安排。

　　3、“公允價(jià)值”與“銷售收”確認(rèn)的困惑

　　根據(jù)信息披露，經(jīng)復(fù)核國(guó)金公司在購(gòu)買日可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為9890萬(wàn)元，國(guó)金公司各項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值無(wú)重大差異，所以，國(guó)金公司未對(duì)資產(chǎn)的帳面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整（其實(shí)從2006年9月華天酒店取得國(guó)金公司100%股權(quán)至2007年4月報(bào)表合并日，在這七八個(gè)月時(shí)間里，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲）。這項(xiàng)“公允價(jià)值”的估計(jì)十分關(guān)鍵，因?yàn)榧葲Q定了公司未來(lái)“遞延收益”的金額，對(duì)利潤(rùn)有重大影響；還決定未來(lái)回購(gòu)時(shí)資金支付成本的大小。

　　最后，2007年上半年公司披露的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)銷售收入共計(jì)32332.80萬(wàn)元。這筆銷售收入是產(chǎn)生遞延收益9956.22萬(wàn)元的前提。但據(jù)公司2007年中期報(bào)告中披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：上半年公司得到的銷售現(xiàn)金12408萬(wàn)元，收現(xiàn)率不到40%.這是否意味華天酒店有提前結(jié)利的“利潤(rùn)操縱”問(wèn)題？這值得我們深思。