簡介： 至2008年底，新會計準則已正式在上市企業(yè)執(zhí)行2年了，然而投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量卻沒有跟上國際會計準則的步伐,在實務(wù)中，更多的企業(yè)仍然采用成本模式。本文認為要提倡公允價值計量模式的運用，同時呼吁有關(guān)部門盡快完善和推出相關(guān)準則。

　　《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。如今正式實施施行已2年多， 據(jù)統(tǒng)計，在滬深兩市的上市公司中，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值計量的寥寥無幾，證監(jiān)會的《上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，2006 年年報中披露采用公允價值模式進行后續(xù)計量的有8 家，占上市公司總數(shù)的0.69%；2007 年增加到14 家，占擁有投資性房地產(chǎn)項目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%，而擁有投資性房地產(chǎn)這一類資產(chǎn)的企業(yè)626家；2008年也僅有20家，擁有有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有670家，占比為2.98%。根據(jù)證監(jiān)會的要求，2009年的這一數(shù)據(jù)也不會有太大的變化。

　　何至于此呢？本文分析了其成因，并提倡符合條件的企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　一、不采用公允價值計量原因

　　（一）投資性房地產(chǎn)公允價值不易取得

　　國際會計準則《IAS40一投資性房地產(chǎn)》規(guī)定, 優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量, 只有當主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。而我國現(xiàn)行的會計準則正好相反，規(guī)定企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后計量，這是與我國目前會計準則最顯著的差異。在我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不完善的大環(huán)境下, 投資性房地產(chǎn)的公允價值不易取得, 或者說能夠取得但是可靠性無法保障，在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調(diào)下, 計量屬性更側(cè)重于選擇歷史成本。企業(yè)實際執(zhí)行時選擇成本模式進行后續(xù)計量更是無可厚非了。

　　（二）采用公允價值后續(xù)計量條件不易滿足

　　采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量應(yīng)同時滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計，不具備上述條件的，不得采用公允價值模式。

　　證監(jiān)會關(guān)于上市公司2008年年報披露工作的要求中明確指出繼續(xù)謹慎采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，除非有明確的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得外，應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　而準則還規(guī)定，企業(yè)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，試問，假若某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)出租了10年以后租不出去了，或者是出于自身經(jīng)營需要轉(zhuǎn)為自用，企業(yè)也不能轉(zhuǎn)回計提折舊或攤銷嗎？在這樣的政策導(dǎo)向下，即便一些企業(yè)的投資性房地產(chǎn)符合條件甚至有的已經(jīng)對外出租，有正常的租金收入，或能夠由第三方中介機構(gòu)提供確定公允價值的依據(jù)，企業(yè)也不會貿(mào)然選用這一會計政策。

　　（三）凈資產(chǎn)收益率可能降低,分配利潤的壓力增大

　　若首次按公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，將使得投資性房地產(chǎn)的成本價與公允價值之間的差額計入資本公積，導(dǎo)致企業(yè)凈資產(chǎn)大幅度的上升，但如果不能同樣地增加凈利潤的話，必將導(dǎo)致以后年度的凈資產(chǎn)收益率可能相對降低，而凈資產(chǎn)收益率往往也是股權(quán)激勵機制考核的重要指標。此外，資產(chǎn)負債表日，公允價值變動損益要轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，成為企業(yè)凈利潤的組成部分，是企業(yè)尚未實現(xiàn)的利得，沒有現(xiàn)金流支撐，它作為利潤的一部分，加大了企業(yè)向投資者分配利潤的壓力，這也可能影響了企業(yè)采用公允價值模式。

　�。ㄋ模├碚撜J知上的誤區(qū)

　　利潤波動說——在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。同時，也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤，而采用公允價值模式計量，應(yīng)當以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。前者是只有在房地產(chǎn)價格下跌時才會對利潤造成下降的影響，后者則是房地產(chǎn)價格上升或下降時都會對利潤造成上升或下降的影響。雖然我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，但在一個會計年度中，房價波動還永不及交易性金融資產(chǎn)，從這種角度講，投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量造成凈利潤的波動幅度是有限的，縱然產(chǎn)生了影響也是企業(yè)資產(chǎn)價值的真實反映，而不會對投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者的誤導(dǎo)。

　　稅收影響說——采用公允價值計量的，在資產(chǎn)負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，但如果對公允價值計量后調(diào)增的當期收益征收所得稅，無疑增加了企業(yè)的稅負，企業(yè)就會權(quán)衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關(guān)系，以此做出是否采用公允價值模式的選擇。其實這種擔憂已經(jīng)沒有必要，從稅收立法角度，就公允價值變動損益征稅是不現(xiàn)實的，所以在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號）和新的企業(yè)所得稅法都有了明確的認定，以公允價值計量的房地產(chǎn)，其公允價值的變動不作為稅法上的應(yīng)納稅所得。

　　二、提倡采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

　�。ㄒ唬┘訌娐殬I(yè)教育，提高會計業(yè)務(wù)參與人員綜合素質(zhì)

　　隨著我國會計制度改革的深入，對所有會計業(yè)務(wù)參與人員的職業(yè)道德要求也越來越高，職業(yè)素質(zhì)和法律意識也要與國際接軌，必須加強其職業(yè)道德教育，這是解決人為會計舞弊的關(guān)鍵要求。

　　其次，相關(guān)會計從業(yè)人員的協(xié)會或組織機構(gòu)甚至是會計的主管財政部門要加大對新準則的會計教育投入，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和能力，這是解決人為會計差錯的根本要求。這樣，公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用中就會減少人為利用這一會計政策進行調(diào)節(jié)資產(chǎn)、調(diào)節(jié)利潤的不正當行為。

　�。ǘ�）政策上要引導(dǎo)企業(yè)采用公允價值計量模式

　　從計量屬性角度看，公允價值計量在某種程度上代表著財務(wù)會計的發(fā)展趨勢，是企業(yè)的監(jiān)管部門努力的方向，所以，從政策制定部門到監(jiān)管部門應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)該對附加太多的條件，根據(jù)執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時修訂和完善準則指南。

　　（三）積極推出公允價值計量準則，確保公允價值數(shù)據(jù)的可靠性

　　要保證會計信息的可靠性，應(yīng)當從確定公允價值的原始憑證及其規(guī)范化入手，從會計信息的源頭把關(guān)。目前一些企業(yè)已經(jīng)采用公允價值模式，其公允價值信息的取得的方式大致有四種：房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告獲得、雙方談判價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格，因此，應(yīng)盡早制定公允價值計量準則，借鑒和吸收美國的公允價值研究成果，結(jié)合中國國情，制定公允價值計量準則，解決企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中出現(xiàn)的問題。

　�。ㄋ模┮�(guī)范公允價值信息披露

　　在投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，企業(yè)要積極履行社會責任，尤其是上市公司，更應(yīng)在新準則的執(zhí)行中率先垂范，應(yīng)自覺執(zhí)行新會計準則，主動施行公允價值計量模式，客觀反映投資性房地產(chǎn)價值，公允地報告企業(yè)資產(chǎn)價值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實有用的會計信息，承擔起應(yīng)盡的社會責任。具體講，就是要披露公允價值的確定方法和依據(jù)，不僅包括公允價值的確定方法，還應(yīng)增加公允價值的估計假設(shè)、已經(jīng)可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。

　　采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強會計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于企業(yè)股票在證券市場上獲得更加公允的定價。因此，應(yīng)當提倡公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用。