2006年2月，我國財(cái)政部發(fā)布了第33號令，正式公布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體會計(jì)準(zhǔn)則，這標(biāo)志著與國際慣例趨同的新會計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準(zhǔn)則)，規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和信息披露。此準(zhǔn)則對于公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，具有重要意義。

　　一、新準(zhǔn)則推出背景

　　原會計(jì)制度不能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。我國自20世紀(jì)90年代實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，全國各地房價(jià)走上了一個上升通道，各種物業(yè)，如住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等穩(wěn)步發(fā)展，近幾年價(jià)格不斷上漲，原有各種物業(yè)不斷增值，面臨價(jià)值重估。在原會計(jì)制度下，投資性房地產(chǎn)按歷史成本記入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、出租開發(fā)產(chǎn)品等會計(jì)科目，并按一定年限提取折舊或攤銷。但是，這種計(jì)提折舊后的固定資產(chǎn)凈值或攤銷后的余額，往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年后，賬面凈值越來越小，與市場上實(shí)際情況不符，差異懸殊。

　　在此背景下，財(cái)政部審時(shí)度勢，發(fā)布了新準(zhǔn)則，并謹(jǐn)慎引入公允價(jià)值的計(jì)量方法，給企業(yè)財(cái)務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資人、債權(quán)債務(wù)人、各級主管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等報(bào)表閱讀者了解企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況提供了法律保障。

　　二、新準(zhǔn)則在上市公司的實(shí)施情況

　　實(shí)施新會計(jì)準(zhǔn)則對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，具有重大的意義。

　　1.解決了原會計(jì)報(bào)表對投資性房地產(chǎn)列表不清的問題。將以往分散列示(固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等會計(jì)科目)的投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示，給報(bào)表閱讀者分析企業(yè)經(jīng)營投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了清楚的資產(chǎn)收益關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)。

　　2.上市公司運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量，比較公允、客觀地反映了企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)該類資產(chǎn)的經(jīng)營情況。

　　以深方大為例，2005年經(jīng)廈門天健華天會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的凈利潤與經(jīng)華利信國際會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的凈利潤相差9688萬，2006年同口徑相差4292萬。2007年，由于深方大執(zhí)行了新會計(jì)準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，深方大2007年7月21日公布了A、B股一致的半年報(bào)利潤表(凈利潤均為2604萬)，為A、B股投資人了解該公司的經(jīng)營業(yè)績及資產(chǎn)質(zhì)量，合理評估公司市場價(jià)值提供了條件。有約9家上市公司采用了以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，走出了與國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌的第一步。

　　3.根據(jù)2007年4月30日出版的《上海證券報(bào)》研究員朱德峰的統(tǒng)計(jì)，至2007年4月27日已披露年報(bào)的1303家上市公司中，僅有9家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

　　那么為什么其他擁有大額投資性房地產(chǎn)的上市公司，如陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實(shí)業(yè)等沒有采用公允價(jià)值計(jì)量呢?

　　第一個可能的原因是新準(zhǔn)則對采用公允價(jià)值計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)比較高。對采用公允價(jià)值計(jì)量有兩個較高的標(biāo)準(zhǔn)：(1)投資性房地產(chǎn)所在地一般是大中城市的城區(qū)，有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

　　其中對“同類或類似房地產(chǎn)”定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，是相當(dāng)困難的。同一企業(yè)也只能用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。而已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，也不得通過會計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。

　　第二個可能的原因是新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)經(jīng)營利潤有重大影響，相對應(yīng)的稅收政策沒有同時(shí)配套出臺。企業(yè)出于謹(jǐn)慎性原則考慮，擔(dān)心增加稅收支出，準(zhǔn)備待相關(guān)稅收政策明確后再作決策。

　　第三個可能的原因是新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)有重大影響，如首次執(zhí)行新準(zhǔn)則，將原投資性房地產(chǎn)賬面凈值與公允價(jià)值之差，記入資本公積，等于將舊會計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值提前實(shí)現(xiàn)了利潤，增大企業(yè)當(dāng)期總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，會降低凈資產(chǎn)收益率，影響上市公司再融資條件。

　　因此，在新準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價(jià)值模式也在情理之中。

　　三、新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中存在的問題

　　1.公允價(jià)值計(jì)量僅僅是備選方案，處于會計(jì)計(jì)量的從屬地位。大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司沒有采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原有會計(jì)制度下存在的問題繼續(xù)存在，會計(jì)報(bào)表顯著低估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，與國際會計(jì)準(zhǔn)則存在實(shí)質(zhì)性差異。

　　2.上市公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)的信息披露不夠充分、不夠規(guī)范。報(bào)表閱讀者無法了解企業(yè)主要投資性房地產(chǎn)的位置、面積，同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，無法根據(jù)會計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。

　　3.公允價(jià)值模式下計(jì)量方法有待明確、規(guī)范。在新會計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)法規(guī)中，對計(jì)量方法說明十分有限，會計(jì)人員雖然知道哪些業(yè)務(wù)需要進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，但辦法并不多。因此，我國單獨(dú)的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及相關(guān)指引內(nèi)容的缺失，是影響企業(yè)對公允價(jià)值計(jì)量有效運(yùn)用的因素之一。在采用公允價(jià)值模式下計(jì)量的上市公司中，有的聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，由持有不動產(chǎn)估價(jià)協(xié)會資深專業(yè)評估人士估價(jià)計(jì)量；有的采用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查報(bào)告為依據(jù)計(jì)量；有的由企業(yè)自己估價(jià)計(jì)量，后兩種方法顯然不夠客觀、公允。

　　四、解決新準(zhǔn)則執(zhí)行中存在問題的建議與設(shè)想

　　1.公允價(jià)值模式應(yīng)與歷史成本模式平等地作為企業(yè)可以選擇的計(jì)量方法，與國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌，配合金融市場改革開放。國際會計(jì)準(zhǔn)則傾向企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式，只有在特例的情況下，企業(yè)首次取得一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)才采用成本法模式計(jì)量。

　　2.在公允價(jià)值具體計(jì)量方法上，適時(shí)制定我國單獨(dú)的《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則，解決新準(zhǔn)則實(shí)施和運(yùn)用過程中面臨的計(jì)量難題。

　　3.指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估計(jì)量。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟，房地產(chǎn)市場波動相對較大，應(yīng)該謹(jǐn)慎地運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量。引入第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，能增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性。建議上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評估，企業(yè)不能自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤。

　　4.上市公司應(yīng)充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息。公開透明的信息披露是遏制企業(yè)利潤操縱的最有效辦法，企業(yè)應(yīng)分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價(jià)值、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。選用成本法計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息和增值情況；選用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請的評估機(jī)構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源及重要假設(shè)等要素。