摘要：長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)作為高利潤(rùn)行業(yè)之一，向來都不是十分關(guān)注成本管理，但在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形式下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，尤其在在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機(jī)洗禮后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到擠壓，企業(yè)不得不考慮加強(qiáng)成本管理。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！本文從信息化入手論述了POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)其“目標(biāo)成本+責(zé)任成本+項(xiàng)目過程控制”的現(xiàn)代成本管理體系是提升房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要輔助工具。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；POM成本管理系統(tǒng)

　　引言

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來得到國家的高度重視，因?yàn)榕c百姓生活息息相關(guān)，歷來也是眾人矚目的焦點(diǎn)行業(yè)之一，其中房?jī)r(jià)的問題又是各方觀點(diǎn)交織的“火力點(diǎn)”，2002年下半年以來，房地產(chǎn)價(jià)格，特別是居民住宅價(jià)格迅猛上漲，一定程度上成為社會(huì)不安定因素，引起各級(jí)政府的高度重視，而房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，成本不控制，價(jià)格就不可能控制，所以成本控制就成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中首先要解決的問題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、信息化進(jìn)程薄弱、影響因素多，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，它所需要控制的范圍相對(duì)較廣，包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等；經(jīng)歷的周期長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)則數(shù)年；涉及的環(huán)節(jié)多，從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、施工、工程材料及設(shè)備、竣工交付、工程結(jié)算、銷售等一系列環(huán)節(jié)，正是這樣的錯(cuò)綜復(fù)雜性才決定了房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化手段來實(shí)施成本管理和控制的迫切性。那POM成本管理系統(tǒng)究竟是如何在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮其不可替代的作用呢？

　　首先我們要了解一般的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過POM成本管理子系統(tǒng)想要達(dá)到的目標(biāo)。無非是想要搭建公司內(nèi)部的成本管理平臺(tái)，建立以目標(biāo)成本為控制上線，以合同管理為核心，全過程、全動(dòng)態(tài)成本管理。主要體現(xiàn)為：①實(shí)現(xiàn)信息在各部門之間共享；②實(shí)現(xiàn)對(duì)合作伙伴的集中、統(tǒng)一管理；③梳理、固化各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程；④實(shí)現(xiàn)對(duì)成本業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制；⑤形成知識(shí)積累。

　　根據(jù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)幾年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本兩大步7小步管理方法”。下面就這些步驟做詳細(xì)的分析：

　　1、實(shí)施過程

　　1.1前期準(zhǔn)備階段在進(jìn)行培訓(xùn)推廣以前，先進(jìn)行了系統(tǒng)的業(yè)務(wù)調(diào)研工作，集中時(shí)間，與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)部等多個(gè)部門進(jìn)行了深入溝通，將現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程與POM成本管理系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了固化和整合，最終形成了《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度》，并對(duì)此管理制度進(jìn)行了集中宣講、學(xué)習(xí)和推廣。

　　1.2培訓(xùn)考核階段在調(diào)研階段完成后，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行了二次開發(fā)，并最終將產(chǎn)品進(jìn)行了交付，然后進(jìn)入培訓(xùn)考核階段。由于房地產(chǎn)企業(yè)POM成本管理系統(tǒng)是全員參與使用，所以集中的培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)輔助指導(dǎo)大約要進(jìn)行一周時(shí)間，并協(xié)助大家將以前企業(yè)的相關(guān)歷史合同及數(shù)據(jù)進(jìn)行了補(bǔ)錄，經(jīng)過一周培訓(xùn)和一周的補(bǔ)錄數(shù)據(jù)，最終達(dá)到了培訓(xùn)的目的，全員通過考核。

　　1.3系統(tǒng)正式上線階段所有的實(shí)施工作完成后，按照項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，從某個(gè)時(shí)間點(diǎn)開始，POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)正式上線，并且全員應(yīng)用；至此該項(xiàng)目也從實(shí)施階段進(jìn)入了正常的系統(tǒng)維護(hù)階段，POM成本管理系統(tǒng)上線應(yīng)用一段時(shí)間后就要進(jìn)行效果分析，看其是否按照房地產(chǎn)企業(yè)要求的目標(biāo)前進(jìn)，即進(jìn)入第二階段應(yīng)用效果分析。

　　2、應(yīng)用效果分析

　　當(dāng)POM成本管理系統(tǒng)正式運(yùn)行已近一年半時(shí)，客戶的各業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)要全部按照流程規(guī)范通過系統(tǒng)進(jìn)行處理。具體的應(yīng)用效果如下：

　　2.1將與成本管理相關(guān)的各類信息由對(duì)應(yīng)部門分門別類地錄入到系統(tǒng)中，通過系統(tǒng)對(duì)所有相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)了各部門之間的信息共享。同時(shí)對(duì)合作伙伴進(jìn)行了集中、統(tǒng)一的管理。各部門及公司決策層都能夠快速、準(zhǔn)確地通過系統(tǒng)了解到各自所需要查看的各類成本相關(guān)信息，全面提高公司整體的工作效率。

　　2.2固化、規(guī)范了各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，完善管理體系。結(jié)合系統(tǒng)應(yīng)用規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，對(duì)客戶的成本管理中的部門分工與崗位設(shè)置、主要業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了重新優(yōu)化或調(diào)整，使企業(yè)的各項(xiàng)主要業(yè)務(wù)流程都能夠通過系統(tǒng)進(jìn)行有效的管理和監(jiān)控，并通過不斷優(yōu)化改進(jìn)和完善了企業(yè)的管理體系。

　　2.3強(qiáng)化過程控制，實(shí)現(xiàn)了對(duì)成本業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，有效降低成本。對(duì)成本管理的主要流程進(jìn)行了有效的管理和監(jiān)控，通過制定相關(guān)的指標(biāo)和參數(shù)準(zhǔn)確及時(shí)地反映出整個(gè)成本管理過程中可能存在的問題，將事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)檫^程控制，通過強(qiáng)化過程控制能夠使問題及時(shí)暴露，使管理層能及時(shí)采取相關(guān)措施進(jìn)行解決，從而有效地降低成本，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率。

　　2.4提供決策支持，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn)的知識(shí)積累，比較系統(tǒng)的管理體系和流程，并建立了自己的成本指標(biāo)庫，能夠在立項(xiàng)階段比較精確地測(cè)算出項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并且有能力在項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行過程中通過規(guī)范的管理體系和系統(tǒng)地信息化管理手段將實(shí)際成本有效控制在目標(biāo)成本的水平。在這種情況下，決策層能夠在立項(xiàng)階段準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目的成本狀況，大大提高企業(yè)項(xiàng)目投資決策的成功率，真正提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　總而言之POM成本管理系統(tǒng)的核心思想是把以“以核算為中心”轉(zhuǎn)向“以控制為中心”，POM成本核算的重點(diǎn)是按項(xiàng)目、分產(chǎn)品進(jìn)行事前測(cè)算、事后核算、橫向?qū)Ρ确治?、形?ldquo;成本數(shù)據(jù)庫”。并基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學(xué)制定目標(biāo)成本，以此作為成本控制的上限；通過動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，實(shí)時(shí)反映異常成本狀況，并支持對(duì)異常成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析；結(jié)合責(zé)任成本體系，將各項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)到崗，通過動(dòng)態(tài)成本反映相關(guān)成本指標(biāo)執(zhí)行情況，為成本績(jī)效考核提供數(shù)字化依據(jù)。最終為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制定資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機(jī)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要輔助工具。一位成功的企業(yè)家說過，“下屬不會(huì)做你希望他做的事情，但會(huì)做你將要檢查的事情”。對(duì)于成本管理來說，只有將目標(biāo)成本按照專業(yè)部門分工進(jìn)行分解，把成本控制的責(zé)任落實(shí)到與成本管理相關(guān)的各個(gè)業(yè)務(wù)部門、各個(gè)崗位，并納入績(jī)效考核，則真正的成本管理才能落到實(shí)處，但傳統(tǒng)的管理往往由于采集數(shù)據(jù)困難，績(jī)效考核更多是看表現(xiàn)，缺乏數(shù)字依據(jù)，最終流于形式。借助明源成本管理軟件，我們可以將項(xiàng)目目標(biāo)成本細(xì)分落實(shí)到各部門、甚至各崗位，并明確考核的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，讓大家主動(dòng)將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合起來，并通過階段性的執(zhí)行結(jié)果動(dòng)態(tài)成本與相對(duì)應(yīng)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)的比對(duì)來實(shí)施對(duì)相關(guān)部門和崗位的考核，真正做到用事實(shí)和數(shù)據(jù)來說話，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，營造起全員成本的經(jīng)營氛圍！

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]顧偉元，陳紅偉?！墩劮康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制》。高等教育出版社。2003年

　　[2]陳旭?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)成本控制管理信息系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)》。會(huì)計(jì)之友。2009年第4期。

　　[3]馮偉?！墩摲康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制》。四川建筑。2008年第5期

　　[4]丁榮貴。《集成項(xiàng)目與質(zhì)量管理》。項(xiàng)目管理技術(shù)。2004年第9期。

　　[5]湯湘希?！对囀龀杀镜氖虑啊⑹轮?、事后控制?！贰Ｘ?cái)會(huì)月刊。1997年第2期。